당신의 꿈의 집 잠금 해제 : 감당할 수있는 모기지를 정확히 계산하십시오.
Anh Quân
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소개
주택을 사는 것은 아마도 가장 큰 재정적 약속 일 것입니다.매력적인 식민지 또는 현대 콘도와 사랑에 빠지기 전에 "실제로 얼마나 많은 집을 감당할 수 있습니까?"재무 경계를 이해하는 것은 신중한 것이 아니라 장기 재무 건강에 필수적입니다.
오늘날의 주택 시장은 제안을하기 전에 자신의 숫자를 알고있는 정통한 구매자를 요구합니다.그곳에서 모기지 계산기와 상각 일정이 주택 구축 무기고에서 귀중한 도구가됩니다.이 금융 상품은 복잡한 모기지 수학을 현실적으로 감당할 수있는 것에 대한 명확하고 실행 가능한 통찰력으로 전환하는 데 도움이됩니다.
이 포괄적 인 가이드에서는 다음을 안내합니다.
- 주택 구매 예산을 결정하는 방법
- 모기지 지불 계산기 이해
- 상각 일정 및 공식 디코딩
- 모기지를 최적화하고 수천을 절약하는 전략
- 실제 시나리오를 설명하기위한 실제 예
처음으로 주택 구매자이든 Dream Home으로 업그레이드하든이 가이드는 인생의 가장 중요한 투자 중 하나에 대한 자신감있는 결정을 내릴 수있는 지식을 갖추게됩니다.
주택 구매 예산 결정
28/36 규칙 : 출발점
재무 전문가는 종종 28/36 규칙을 모기지 경제성의 기준으로 추천합니다.
- 월간 모기지 지불금은 총 월 소득의 28%를 초과하지 않아야합니다.
- 총 부채 지불 (모기지 포함)은 총 월 소득의 36%를 초과해서는 안됩니다.
예를 들어, 가구가 매년 $ 100,000를 벌고있는 경우 (매월 $ 8,333) :
- 최대 모기지 지불 : $ 8,333 × 28% = $ 2,333
- 최대 총 부채 지불 : $ 8,333 × 36% = $ 3,000
이 규칙은 유용한 프레임 워크를 제공하지만 부채와 재무 목표를 가진 개인적인 편안함 수준은보다 보수적 인 접근 방식을 제안 할 수 있습니다.
모기지 지불을 넘어서
처음으로 주택 구매자가 저지르는 일반적인 실수는 모기지 지불에만 집중하는 것입니다.그러나 주택 소유는 예산에 영향을 미치는 추가 비용이 제공됩니다.
- 재산세 : 일반적으로 매년 주택 가치의 1-2%
- 주택 소유자 보험 : 보통 $ 800- $ 1,500
- 개인 모기지 보험 (PMI) : 계약금이 20% 미만인 경우 필수
- HOA 수수료 : 일부 지역 사회에서 매월 $ 100 ~ $ 700 이상의 범위
- 유지 보수 비용 : 매년 주택 가치의 1-3%
- 유틸리티 : 종종 임대 부동산보다 높습니다
이러한 비용을 계산에 고려하면보다 정확한 경제성을 보여줍니다.이것이 세금과 보험을 포함하는 포괄적 인 모기지 계산기가 가치있는 이유입니다.
모기지 지불 계산기 이해
모기지 지불 계산기는 무엇입니까?
모기지 지불 계산기는 다음을 기반으로 월별 모기지 지불을 추정하는 데 도움이되는 금융 도구입니다.
- 주택 구매 가격
- 계약금 금액
- 대출 기간 (일반적으로 15 ~ 30 년)
- 이자율
- 재산세
- 보험 비용
이 계산기는 표준 상각 공식을 사용하여 월별 지불을 결정하고 다양한 시나리오가 예산에 어떤 영향을 미치는지 보여줄 수 있습니다.
월간 모기지 지불의 구성 요소 : PITI 분석
월간 모기지 지불금은 일반적으로 4 가지 구성 요소로 구성되며 일반적으로 일반적으로 PITI로 축약합니다.
- 교장 : 대출 잔액을 줄이는 지불 부분
- 이자 : 남은 잔액에 대해 계산 된 돈을 빌리는 비용
- 세금 : 매월 징수되어 에스크로에서 개최 된 재산세
- 보험 : 주택 소유자 보험 (및 해당되는 경우 PMI)
주 모기지 초기에 주택 균형을 줄이기보다는이자에 대한 상당히 많은 부분이 이주하기 때문에 원칙 대이자 지불 고장을 이해하는 것이 중요합니다.
다른 요인이 지불에 미치는 영향
다양한 요인이 월별 지불에 어떤 영향을 미치는지 살펴 보겠습니다.
구매 가격 및 계약금
- 더 높은 구매 가격 = 월별 지불이 높습니다
- 더 큰 계약금 = 월 지불이 낮아지고 잠재적으로 PMI가 없습니다.
대출 기간
- 15 년 모기지 = 월별 지불이 높지만 상당한이자 저축
- 30 년 모기지 = 월별 지불이 낮지 만 시간이 지남에 따라 지불 된이자가 상당히 증가합니다.
이자율
- 금리의 0.5% 차이조차도 일반적인 대출로 지불금을 한 달에 $ 50- $ 100로 변경할 수 있습니다.
- 이것은 대출의 수명 동안 수만 명의이자를 해석합니다.
신용 점수 영향
신용 점수는 이자율에 직접 영향을 미칩니다.이 예제는 $ 3000,000 모기지에 대해서는 다음과 같습니다.
| 신용 점수 | 대략적인 속도 | 월별 지불 | 평생 관심 |
|---|---|---|---|
| 760+ | 6.0% | $ 1,799 | $ 347,640 |
| 700-759 | 6.25% | $ 1,847 | $ 364,920 |
| 650-699 | 6.75% | $ 1,946 | $ 400,560 |
보시다시피, 모기지를 신청하기 전에 신용 점수를 높이면 상당한 비용이 절감 될 수 있습니다.
상각 일정 디코딩
상각 일정이란 무엇입니까?
상각 일정은 대출 수명 내내 모든 지불을 보여주는 완전한 테이블입니다.각 지불을 다음과 같이 분류합니다.
- 지불 날짜
- 지불 금액
- 주요 부분
- 이자 부분
- 나머지 대출 잔액
이 모기지 상각 차트는 시간이 지남에 따라 대출 잔액이 어떻게 감소하는지, 그리고 주요 대 이익이 분할이 어떻게 변화하는지에 대한 명확한 시각적 표현을 제공합니다.
상각 공식이 설명되었습니다
모기지 계산기는 수학을 자동으로 처리하지만 기본 상각 공식을 이해하면 대출에 대한 더 깊은 통찰력을 제공합니다.
M = P × [R (1+R)^N] ÷ [(1+R)^N-1]
어디:
- M = 월별 결제
- P = 원칙 (대출 금액)
- r = 월간 이자율 (연간 비율로 12로 나눈)
- n = 총 지불 수 (대출 기간 × 12)
예를 들어, 30 년 동안 6%로 30 만 달러의 대출을 받았습니다.
- P = $ 300,000
- r = 0.06 ÷ 12 = 0.005
- n = 30 × 12 = 360
상각 공식 사용 :
M = $ 300,000 × [0.005 (1+0.005)^360] ÷ [(1+0.005)^360-1]
M = $ 1,799
상각 일정을 읽는 방법
6%의 30 년, 30 년 모기지에 대한 상각 일정 예제를 살펴 보겠습니다.
| 지불 # | 지불 | 주요한 | 관심 | 남은 균형 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $ 1,799 | $ 299 | $ 1,500 | $ 299,701 |
| 2 | $ 1,799 | $ 300 | $ 1,499 | $ 299,401 |
| 12 | $ 1,799 | $ 317 | $ 1,482 | $ 296,526 |
| 60 | $ 1,799 | $ 403 | $ 1,396 | $ 279,195 |
| 120 | $ 1,799 | $ 544 | $ 1,255 | $ 251,099 |
| 180 | $ 1,799 | $ 734 | $ 1,065 | $ 213,111 |
| 240 | $ 1,799 | $ 991 | $ 808 | $ 161,893 |
| 300 | $ 1,799 | $ 1,337 | $ 462 | $ 92,124 |
| 359 | $ 1,799 | $ 1,790 | $ 9 | $ 1,790 |
| 360 | $ 1,799 | $ 1,790 | $ 9 | $ 0 |
이 예를 살펴보면 다음과 같습니다.
- 대출 초기에, 대부분의 지불금은이자가됩니다.
- 주요 부분은 매달 점차적으로 증가합니다
- 대출 잔액은 처음에는 천천히 감소한 다음 더 빠르게
- 최종 결제는 반올림으로 인해 약간 다를 수 있습니다
모기지 상각 차트를 이해하면 대출 기간 초기에 추가 지불을하는 이유를 알 수 있습니다.
모기지를 최적화하기위한 전략
추가 지불 : 작은 변화, 큰 영향
추가 결제 계산기를 사용하면 겸손한 추가 결제조차도 상당한 비용을 절감 할 수 있습니다.
6%의 30 년, 30 년 모기지 :
- 정기 지불 계획 : 30 년 동안 매월 $ 1,799 = $ 647,640 총 지불
- 매월 $ 100의 추가 : 27 년 안에 대출금이 상환됩니다 = $ 585,530 총 지불금
- 저축 : $ 62,110 및 3 년의 지불
이자 저축 계산기에 따르면 한 달에 100 달러를 주 교장에게 지시하면 대출 수명 동안 수만 달러를 절약 할 수 있습니다.
격주로 지불 전략
매년 12 개월 지불이 아니라 2 주마다 반 지불 한 반 지불이 26 개의 반 지불로 이어집니다.
- 월별 결제 접근법 : $ 1,799 × 12 = 연간 $ 21,588
- 격주 접근 : $ 899.50 × 26 = 연간 $ 23,387
이 간단한 변화는 매년 1 회 추가 지불을 추가하여 모기지에서 4-5 년을 면도하고 수천 명의이자를 절약 할 수 있습니다.
리파이낸싱 고려 사항
금리가 크게 떨어지면 모기지를 재 융자하는 것이 합리적 일 수 있습니다.모기지 기간 비교는이 결정에서 중요합니다.
25 년 남은 30 만 달러의 대출 :
- 현재 대출 : 6.5%이자 = $ 2,005 월
- 정유 된 대출 : 5.5%이자 = 매월 $ 1,841
- 월별 저축 : $ 164
- 간단한 점 : 마감 비용이 4,000 달러 인 경우 약 24 개월 안에 이러한 비용을 회수 할 것입니다.
고정 금리 모기지 계산기를 사용하여 시나리오를 비교하고 리파이낸싱이 장기 계획과 일치하는지 확인하십시오.
15 년에서 30 년 사이의 모기지를 선택합니다
대출 기간은 월별 지불과 총이자에 큰 영향을 미칩니다.
6%로 30 만 달러의 대출 :
- 30 년 모기지 : 매월 $ 1,799, $ 347,640 총이자
- 15 년 모기지 : 매월 $ 2,532, 총이자 $ 155,760
- 차이 : $ 733 더 높은 월 지불이지만 총이자가 $ 191,880 적음
이 모기지 기간 비교는 월별 상환이 더 높은 주택 구매자가 종종 짧은 용어를 선택하는 이유를 보여줍니다.
실제적인 예 : 모든 것을 함께 가져옵니다
첫 번째 주택 구매자 예
Sarah와 Michael은 매년 12 만 달러를 벌고 있습니다.28/36 규칙 사용 :
- 최대 월간 모기지 지불 : $ 120,000 ÷ 12 × 28% = $ 2,800
- 현재 월별 부채 : $ 500 자동차 지불 + $ 300 학생 대출 = $ 800
- 최대 총 월별 부채 : $ 120,000 ÷ 12 × 36% = $ 3,600
- 주택 가능 : $ 3,600- $ 800 = $ 2,800
계약금, 6% 이자율 및 추가 비용으로 30,000 달러를 절약했습니다.
- 최대 저렴한 주택 가격 : 약 $ 380,000
- 계약금 : $ 30,000 (7.9%)
- 대출 금액 : $ 350,000
- 월간 모기지 지불 : $ 2,098
- 세금, 보험 및 PMI : 약 $ 2,750
이것은 예산에 속하지만 다른 주택 소유 비용의 여지는 거의 없습니다.
홈 업그레이드 시나리오
Johnsons는 현재 주택을 팔고 더 큰 주택을 사고 더 큰 주택을 사기를 원합니다.그들은 $ 150,000의 자본을 가지고 있습니다.
새로운 가정 고려 사항 :
- 구매 가격 : $ 600,000
- 계약금 : $ 150,000 (25%)
- 대출 금액 : $ 450,000
- 이자율 : 6%
- 대출 기간 : 30 년
- 월별 지불 : $ 2,698
- 세금 및 보험 : 약 $ 3,400
주택 융자 상각 계산기를 사용 하여이 지불금은 예산에 맞지만 퇴직 저축을 지연시킵니다.그들은 다음을 결정합니다.
- 대신 50 만 달러의 주택을 구입하십시오
- 20% ($ 100,000)
- 수리 및 투자를 위해 $ 50,000를 유지하십시오
- 보다 관리하기 쉬운 $ 2,878 월별 PITI 지불
이 예는 모기지 계산기가 주택 구매자가 현재의 라이프 스타일과 미래의 재무 목표를 모두 고려하는 균형 잡힌 결정을 내리는 데 도움이되는 방법을 보여줍니다.
고급 모기지 상환 전략
일시불 지불
상속, 보너스 또는 세금 환급은 탁월한 일시불 원금 지불을 할 수 있습니다.
5 년, 6%의 30 년, 30 년의 모기지 : :
- 일회성 $ 20,000 지불 : 3.5 년 일찍 $ 62,400를 저장하고 대출을 지불합니다.
- 연간 $ 4,000 5 달러 지불 :이자 $ 51,300를 절약하고 2.8 년 일찍 대출을 지불합니다.
초기 모기지 지불금 계산기는 프론트로드 추가 지불이이자 저축을 극대화한다는 것을 보여줍니다.
단기간으로 리파이낸싱
일부 주택 소유자는 단순히 추가 지불을하는 대신 단기간으로 재 융자함으로써 약속을 공식화합니다.
- 현재 대출 : $ 250,000 잔액, 25 년 남은 6% = 매월 $ 1,603
- 정유 대출 : $ 250,000, 15 년 5.5% = $ 2,044 월별 $ 2,044
- 결과 : $ 441 상승 월 지불이지만 대출은 $ 150,000 이상의이자 저축으로 10 년을 더 빨리 지불했습니다.
이 접근법은 급여 인상을 받고 더 빠른 보상을 받기를 원하는 주택 소유자에게 적합합니다.
모기지리스트 옵션
리파이낸싱보다 덜 알려진 모기지 재발은 기존 대출 조건을 유지하지만 상당한 주요 지불 후 상각 일정을 다시 계산합니다.
- 상당한 주요 지불금을 지불하십시오 (일반적으로 $ 10,000 최소)
- 대출 기관은 새로운 잔액이지만 동일한 이자율과 기간에 따라 대출을 재 계산합니다.
- 월별 지불은 감소하지만 대출 보상 날짜는 변경되지 않습니다
- 일반적으로 작은 수수료가 포함됩니다 ($ 250- $ 500)
이 전략은 비용없이 지불금을 낮추기를 원할 때 횡재 상황에 적합합니다.
숫자를 넘어서 고려 사항
미래의 삶의 변화
감당할 수있는 집의 양을 결정할 때 소유권 기간 동안 잠재적 인 삶의 변화를 고려하십시오.
- 경력 변화 또는 소득 변동
- 가족 확장
- 교육 비용
- 퇴직 계획
예산을 늘리는 모기지는 생명의 불가피한 변화에 적응할 여지가 거의 없습니다.
기회 비용
주택에 소비 된 모든 달러는 다른 재무 목표를 위해 사용할 수 없습니다.다른 주택 시나리오의 기회 비용을 고려하십시오.
$ 400,000 주택 대신 $ 500,000 주택을 선택하는 경우 :
- 추가 월별 비용 : 약 $ 600
- 동일한 $ 600은 30 년 동안 매월 7%에 투자했습니다. $ 680,000 이상
이 관점은 꿈의 집에 대한 정서적 욕구의 균형을 장기적인 재정적 목표와 균형을 이루는 데 도움이됩니다.
시장 상황
주택 시장은 변동하여 경제성과 투자 잠재력에 영향을 미칩니다.
- 높은 이자율 환경은 나중에 재 융자 계획으로 소규모 대출을 보증 할 수 있습니다.
- 경쟁 시장은 더 큰 결제가 필요할 수 있습니다
- 경제적 불확실성은보다 보수적 인 주택 예산을 시사합니다
시장 상황을 고려하면 주택 예산 계산에 중요한 차원이 추가됩니다.
결론 : 완벽한 균형 찾기
당신이 감당할 수있는 집의 양을 결정하는 것은 과학과 예술 모두와 관련이 있습니다. 모기지 상각 일정의 구체적인 계산 및 이상적인 생활 양식을 정의하는 개인적인 가치.
이 안내서에서 논의 된 도구 (모기지 지불 계산기, 상각 형식 및 대출 상환 일정)는 현명한 의사 결정을위한 수학적 프레임 워크를 제공합니다.그러나 궁극적으로 올바른 선택은 숫자의 고유 한 우선 순위와 균형을 이룹니다.
이 주요 테이크 아웃을 기억하십시오.
- 기존 가이드 라인을 사용하여 상한을 계산하지만 더 낮은 개인 한계를 설정하는 것을 고려하십시오.
- 모기지 지불뿐만 아니라 모든 주택 소유 비용의 요인
- 대출 상각 일정이 자산 건물에 어떤 영향을 미치는지 이해하십시오
- 수천 명의이자를 절약 할 수있는 추가 지불과 같은 전략 탐색
- 주택 비용이 다른 재무 목표에 어떤 영향을 미치는지 고려하십시오
강력한 재무 도구를 개인적인 상황을 신중하게 고려함으로써 즉각적인 욕구와 장기 재무 건강을 모두 지원하는 주택 예산을 찾을 수 있습니다.
포괄적 인 모기지 계산기를 사용하여 자신의 시나리오를 실행하고 자신감과 명확성으로 주택 소유를 향한 첫 단계를 밟으십시오.
자주 묻는 질문
내 신용 점수는 내가 감당할 수있는 집의 양에 어떤 영향을 미칩니 까?
신용 점수는 이자율에 직접 영향을 미칩니다.점수가 높을수록 더 낮은 요금을받을 수있어 구매력이 증가 할 수 있습니다.예를 들어, 100 포인트 점수 개선은 요금에 대해 0.5-1%를 절약 할 수 있으므로 동일한 월 지불로 $ 30,000- $ 50,000 더 비싼 주택을 감당할 수 있습니다.
저축이 고갈되면 20%를 낮추어야합니까?
20% 하락한 PMI는 제거되지만 비상 자금을 유지하는 것이 중요합니다.3-6 개월의 비용을 예약 할 수 있으면 20% 미만을 낮추는 것을 고려하십시오.월간 PMI 비용은 접근 가능한 저축을하는 재정적 보안의 가치가있을 수 있습니다.
조정 가능한 속도 모기지가 경제성 계산에 어떤 영향을 미칩니 까?
암은 일반적으로 초기 비율이 낮아서 초기 경제성을 증가시킵니다.그러나 요금이 조정되면 대출 상각 차트가 변경됩니다.최초 지불뿐만 아니라 조정 후 최대 최대 지불에 따라 경제성을 계산하십시오.
스타터 집을 사거나 꿈의 집을 감당할 수있을 때까지 기다리는 것이 더 낫습니까?
이는 지역 주택 시장, 경력 안정성 및 개인 취향에 따라 다릅니다.시장을 감상 할 때, 더 빨리 구매하는 것은 종종 주식을 더 빨리 구축합니다.모기지 상각 차트를 사용하여 특정 시장에서 다양한 시나리오의 자산 구축 잠재력을 비교하십시오.
학생 대출은 내 모기지 자격에 어떤 영향을 미칩니 까?
대출 기관에는 부채 대 소득 비율의 학생 대출 지불이 포함됩니다.학생 대출이 소득 중심 상환 계획에있는 경우 대출 기관은 귀하의 실제 지불과 다르게 귀하의 의무를 계산할 수 있습니다.특정 학생 대출 상황이 자격에 어떤 영향을 미치는지 모기지 전문가와 상담하십시오.