모기지를 재 융자 할 때 : 손익분기 포인트를 계산하고 수천을 저장 | 2025 요금 가이드
Anh Quân
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소개
모기지를 리파이낸싱하는 것은 대출 수명 동안 수천 달러를 절약 할 수있는 중대한 재정적 결정입니다.그러나 프로세스가 항상 간단한 것은 아니며 모든 사람에게 혜택이 보장되는 것은 아닙니다.대부분의 주택 소유자가 직면 한 주요 질문은 단순히 "어떻게"재 융자가 될뿐만 아니라 ""이 그렇게하는 것이 재정적으로 의미가있을 때입니다.
모기지 정제 요금이 변동하고 개인 재무 상황 변경 및 다양한 리파이낸싱 옵션을 사용하므로 정제에 적절한 시간을 결정하려면 신중한 계산 및 고려가 필요합니다.이 포괄적 인 가이드는 모기지 리파이낸싱에 대해 알아야 할 모든 것을 안내합니다. 정제 담보 대출시기 이해, 손익분기 포인트 계산 및 리파이낸스 프로세스를 탐색 할 수 있습니다.
월별 지불금을 낮추거나 대출 기간을 줄이거 나 주택 자본을 활용하려면이 안내서를 사용하면 모기지를 리파이낸싱하는 것에 대한 정보에 근거한 결정을 내릴 수 있습니다.
모기지 리파이낸싱 란 무엇입니까?
모기지 리파이낸싱은 기존 주택 융자를 새로운 주택 융자로 대체하는 과정이며, 일반적으로 더 나은 조건을 확보하기위한 것입니다.재 융자 할 때 본질적으로 현재 모기지를 갚고 새로운 대출을 받고 있습니다.새로운 대출은 다음과 같은 원래 모기지와 다른 조건을 가질 수 있습니다.
- 낮은 이자율
- 다른 대출 기간 (짧거나 더 오래)
- 다른 대출 유형 (예 : 조정 가능한 속도에서 고정 금리 모기지로 전환)
- 다른 지불 금액
모기지 리파이낸싱의 일반적인 유형
- 요금 및 단간 정제 : 저금리 및/또는 다른 대출 기간에 대한 잔액 잔액을 재 융자하는 가장 일반적인 유형.
- 현금 인출 정제 : 현재 모기지에 대해 빚진 것보다 더 많이 빌릴 수 있으며 주택 개선, 부채 통합 또는 기타 재정 요구에 사용될 수있는 현금 차이를받을 수 있습니다.
- 현금 인출 리파이낸스 : 모기지 잔액을 지불하기 위해 마감에 현금을 가져 오는 것이 포함되며, 잠재적으로 이자율을 낮출 수 있거나 PMI (Private Mortgage Insurance)를 제거 할 수 있습니다.
- 마감 비용 재 융자 : 대출 기관은 대출 수명에 비해 높은 이자율을 대가로 마감 비용을 충당합니다.
- IRRRL (이자율 감소 정제 대출) : 일반적으로 서류 작업이 적고 평가가 필요하지 않을 수있는 VA 대출에 대한 간소 정제 프로그램.
모기지를 언제 재 융자해야합니까?
모기지를 재 융자하기위한 가장 좋은 시간을 결정하는 것은 몇 가지 요인에 달려 있습니다.리파이낸싱이 의미가있는 주요 상황은 다음과 같습니다.
1. 금리가 크게 하락할 때
재 융자해야 할 가장 일반적인 이유 중 하나는 낮은 이자율을 활용하는 것입니다.일반적으로 현재 현재 모기지 정제율이 기존 요금보다 0.5% ~ 1% 낮 으면 리파이낸싱이 유리할 수 있습니다.
예를 들어, 30 만 달러의 30 년 모기지 :
- 현재 요금 : 5.5% = $ 1,703 월별 지불
- 새로운 요금 : 4.5% = $ 1,520 월 지불
- 월별 저축 : $ 183
- 연간 저축 : $ 2,196
그러나 리파이낸싱 가치를 높이기 위해 필요한 요금 차이는 대출 잔고, 집에 머무르는 시간, 정제 마감 비용에 따라 다릅니다.
2. 대출 기간을 변경하려는 경우
리파이낸싱은 재무 목표에 더 잘 맞도록 대출 기간을 조정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
- 대출 기간 단축 : 30 년에서 15 년에서 15 년에서 15 년에서 15 년 동안 재 융자를하면 매달 더 많은 비용을 지불 할 수 있지만 대출 수명에 대한 지분을 더 빨리 구축하고이자를 크게 절약 할 수 있습니다.
- 대출 기간 연장 : 월별 지불금이 높은 경우 장기적으로 리파이낸싱하면 월별 의무가 줄어들 수 있지만 시간이 지남에 따라 총이자를 더 많이 지불 할 수 있습니다.
3. 고정 요금과 조정 가능한 속도 사이를 변환하려는 경우
- 조정 가능에서 고정으로 전환 : 조정 가능한 금액 모기지 (ARM)가 있고 고정 지불금의 보안을 원한다면, 특히 금리가 상승 할 것으로 예상되는 경우 고정 금리 모기지에 대한 리파이낸싱이 의미가있을 수 있습니다.
- 고정에서 조정 가능으로 전환 : 금리가 떨어지고 장기적으로 집에 머무를 계획이 없으면 팔로 전환하면 월별 지불이 줄어 듭니다.
4. 주택 자본을 활용해야 할 때
집에 상당한 형평성이 있고 주요 비용 (주택 개조, 대학 수업, 부채 통합)에 대한 현금이 필요한 경우 현금 구제 재 융자가 적절할 수 있습니다.이를 통해 현재 모기지에 대해 빚진 것보다 더 많이 빌릴 수 있으며 현금 차이를받을 수 있습니다.
5. 개인 모기지 보험 (PMI)을 제거하고 싶을 때
주택이 가치가 높아 지거나 현재 20% 이상의 자본을 보유 할만 큼 모기지를 지불 한 경우, 리파이낸싱을 통해 PMI 지불을 제거하여 매년 수백 달러를 절약 할 수 있습니다.
6. 신용 점수가 크게 향상되었을 때
원래 모기지를 꺼낸 이후 신용 점수가 크게 향상 된 경우 오늘날 더 나은 모기지 리파이낸스 요금을받을 자격이있어 재 융자가 잠재적으로 돈을 절약 할 수 있습니다.
리파이낸싱이 합리적인지 계산하는 방법 : 중단 점
리파이낸싱하기 전에 손익분기 점을 계산하는 것이 중요합니다. 월별 절약이 리파이낸싱 비용을 초과하는 데 걸리는 시간입니다.이 계산은 모기지를 재 융자시기를 결정하는 데 필수적입니다.
1 단계 : 재 융자 마감 비용을 추정하십시오
재 융자 마감 비용은 일반적으로 대출 금액의 2%에서 5%입니다.이러한 비용은 다음과 같습니다.
- 대출 원산지 수수료
- 평가 수수료
- 소유권 보험
- 신용 확인 수수료
- 변호사 비용
- 녹음 수수료
- 선불이자
$ 300,000의 모기지의 경우 마감 비용은 $ 6,000에서 $ 15,000입니다.
2 단계 : 월별 저축을 계산하십시오
현재 월별 결제에서 새 월별 지불을 빼서 매달 절약 할 금액을 결정하십시오.
예를 들어:
- 현재 지불 : $ 1,703
- 새로운 지불 : $ 1,520
- 월별 저축 : $ 183
3 단계 : 손익분기 점을 결정하십시오
총 마감 비용을 월간 저축으로 나누어 리파이낸싱 비용을 회수하는 데 몇 개월이 걸리는지 확인하십시오.
예제 사용 :
- 총 마감 비용 : $ 9,000
- 월별 저축 : $ 183
- 휴식 포인트 : $ 9,000 ÷ $ 183 = 49 개월 (약 4 년)
이것은 리파이낸싱을 가치있게 만들기 위해 최소 4 년 동안 집에 머물러야한다는 것을 의미합니다.
정제 중단 계산기 사용
재 융자 브레이크-도 계산기는이 프로세스를 고려하여 다음을 고려합니다.
- 현재 대출 세부 정보
- 새로운 대출 조건을 제안했습니다
- 예상 마감 비용
- 세금 영향
- 집에 머무를 계획
많은 온라인 계산기는 또한 시간이 지남에 따라 저축을 시각화하고 다른 리파이낸스 시나리오를 비교하는 데 도움이됩니다.
재 융자 모기지 계산기 : 손익분기 지점을 넘어서
손익분기 계산이 중요하지만 포괄적 인 재 융자 모기지 계산기는 추가 요인을 고려해야합니다.
1. 총이자 저축
각 대출의 전체 기간 동안 현재 모기지와 새이자 간의 총이자의 차이를 계산하십시오.
30 만 달러, 30 년 모기지 :
- 5.5%에서 : 총이자가 지불 된 총이자 = $ 313,212
- 4.5%에서 : 총이자가 지불 된 = $ 247,220
- 이자 저축 = $ 65,992
2. 순자산에 미치는 영향
리파이낸싱이 전반적인 재무 사진에 어떤 영향을 미치는지 고려하십시오.
- 월별 지불을 낮추면 다른 곳에 더 투자 할 수 있습니까?
- 단기가 단기가 주식을 더 빨리 구축하는 데 도움이됩니까?
- 결정이 퇴직 계획에 어떤 영향을 미칩니 까?
3. 세금 영향
모기지이자는 많은 주택 소유자에게 세금 공제 가능합니다.이자율이 낮은 재 융자는 지불 된이자가 줄어들어 세금 공제를 줄일 수 있습니다.세금 전문가와 상담하여 리파이낸싱이 세금 상황에 어떤 영향을 줄 수 있는지 이해하십시오.
4. 기회 비용
마감 비용에 사용되는 돈으로 무엇을 할 수 있는지 고려하십시오.그 돈을 투자하면 리파이낸싱으로 인한 저축보다 더 나은 수익을 얻을 수 있습니까?
모기지 정제 비교 : 옵션 평가
재 융자 여부를 고려할 때 다른 시나리오를 비교하는 것이 도움이됩니다.다음은 현재 모기지를 잠재적 인 재 융자 옵션과 비교하기위한 템플릿입니다.
| 기준 | 현재 모기지 | 재 융자 옵션 1 | 재 융자 옵션 2 |
|---|---|---|---|
| 대출 금액 | $ 300,000 | $ 300,000 | $ 300,000 |
| 이자율 | 5.5% | 4.5% | 4.25% |
| 대출 기간 | 30 년 | 30 년 | 15 년 |
| 월별 결제 | $ 1,703 | $ 1,520 | $ 2,266 |
| 월별 저축 | - | $ 183 | -$ 563 (높은 지불) |
| 마감 비용 | - | $ 9,000 | $ 9,000 |
| 손익분기 점 | - | 49 개월 | N/A (높은 지불) |
| 총이자 | $ 313,212 | $ 247,220 | $ 107,803 |
| 총이자 저축 | - | $ 65,992 | $ 205,409 |
이 비교는 다른 리파이낸싱 옵션이 어떻게 다른 결과를 초래할 수 있는지를 보여줍니다.옵션 1은 즉각적인 월별 저축을 제공하지만 옵션 2는 월별 지불에도 불구하고 대출 수명에 비해 훨씬 큰이자 절감을 초래합니다.
재 융자 모기지 요구 사항 : 자격이 있습니까?
재 융자시기를 결정하기 전에 기본 재 융자 모기지 요구 사항을 충족해야합니다.
1. 신용 점수
대부분의 대출 기관은 기존 재 융자에 대해 최소 신용 점수 620이 필요하지만 일반적으로 740 이상의 점수를 가진 사람들은 더 나은 요금을 사용할 수 있습니다. FHA 대출의 경우 580의 낮은 점수를받을 수 있습니다.
2. 가정 자산
일반적으로 기존의 재 융자를 위해서는 가정에서 최소 20%의 지분이 필요합니다.현금 재 융자의 경우, 대출 기관은 종종 현금을 섭취 한 후 20%의 지분을 유지하여 빌릴 수있는 금액을 제한해야합니다.
3. 부채 대 소득 비율 (DTI)
대부분의 대출 기관은 43% 이하의 DTI 비율을 선호합니다. 즉, 월별 부채 지불 (모기지 포함)은 총 월 소득의 43%를 초과해서는 안됩니다.
4. 고용 및 소득 안정성
대출 기관은 대출금을 지불 할 수 있도록 안정된 고용과 신뢰할 수있는 수입을보고 싶어합니다.
5. 속성 조건
귀하의 주택은 가치를 확인하기 위해 평가가 필요할 것이며 특정 조건 요구 사항을 충족해야합니다.
모기지 리 파이낸스 프로세스 : 단계별
리파이낸싱이 귀하의 상황에 적합하다고 판단한 경우, 모기지 정제 과정에서 기대할 사항은 다음과 같습니다.
1. 신용을 확인하십시오
신용 보고서 및 점수를 검토하여 신청하기 전에 귀하가 어디에 있는지 이해하고 문제를 해결하십시오.
2. 대출 기관을 연구하고 비교하십시오
최고의 모기지 정제 금리 및 조건을 위해 쇼핑하십시오.이자율뿐만 아니라 마감 비용, 대출 수수료 및 전반적인 고객 서비스 평판도 고려하십시오.
3. 문서 수집
일반적으로 포함되는 필요한 서류를 준비하십시오.
- 최근 급여 스터브
- 지난 2 년간의 W-2 양식 및 세금 신고
- 은행 명세서 및 자산 계정 정보
- 현재 모기지 명세서
- 주택 소유자 보험 정책
- 사진 신분증
4. 여러 대출 기관과 함께 신청하십시오
신용 점수에 미치는 영향을 최소화하기 위해 짧은 기간 (일반적으로 14-45 일) 이내에 여러 대출 기관에 신청서를 제출하십시오.
5. 요금을 잠그십시오
유리한 제안을 받으면 폐쇄 과정에서 시장 변동으로부터 보호하기 위해 이자율을 고치는 것을 고려하십시오.
6. 가정 평가
대출 기관은 감정인이 집의 가치를 평가할 준비를 할 것입니다.
7. 인수
대출 기관은 모든 정보를 검토하여 대출에 대한 최종 결정을 내립니다.
8. 폐쇄
최종 서류에 서명하고 대출에 대한 마감 비용을 지불하십시오.
특별 재 융자 고려 사항
마감 비용 재 융자 : 그만한 가치가 있습니까?
선불 비용을 피하기 때문에 마감 비용 재 융자가 매력적일 수 있지만 트레이드 오프가 있습니다.
- 일반적으로 더 높은 이자율을받을 수 있습니다
- 마감 비용이 대출 잔액으로 구입되어 부채가 증가 할 수 있습니다.
- 손익분기 포인트 계산이 크게 변경됩니다
예:
- 표준 재 융자 : 마감 비용이 9,000 달러로 4.5%
- 마감 비용 재 융자 : $ 0의 선불 비용으로 4.875%.
- 월별 지불 차이 : $ 70 ($ 1,520 vs. $ 1,590)
- 30 년 동안의 추가이자 : $ 25,200
일부 주택 소유자, 특히 몇 년 안에 이사 할 계획 인 사람들의 경우, 더 높은 비율에도 불구하고 마감 비용 재 융자가 의미가있을 수 있습니다.
현금 재 융자 계산기 : 자본에 액세스합니다
현금 재 융자를 고려할 때는 특수 현금 인출 정제 계산기를 사용하여 다음을 결정하십시오.
- 액세스 할 수있는 자본량 (일반적으로 주택 가치의 최대 80%까지 현재 모기지 잔액을 뺀 것)
- 새로운 월별 지불
- 다른 금융 옵션에 비해 총 차입 비용 (주택 지분 대출 또는 신용 한도)
현금 인출 정제는 다른 형태의 차입보다 낮은 이자율을 제공 할 수 있지만, 더 오랜 기간 동안 부채를 연장하고 지불을 할 수 없다면 집을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다.
VA 대출에 대한 금리 감소 정제 대출 (IRRRL)
VA 대출이있는 경우 금리 감소 정제 대출 (때때로 "간소 정제"라고도 함)은 다음과 함께 단순화 된 리파이낸싱을 제공합니다.
- 소득 검증이 필요하지 않습니다
- 대부분의 경우 평가가 없습니다
- 서류 감소
- 일반 VA 대출에 비해 자금 조달 수수료가 낮습니다
자격을 갖추려면 현재 집에 살고 있거나 이전에 살았다는 것을 인증해야하며, 재 융자는 낮은 이자율 또는 고정 금리 모기지로의 전환과 같은 "순 유형 혜택"을 제공해야합니다.
피해야 할 일반적인 리파이낸싱 실수
1. 이자율에만 집중합니다
낮은 이자율을 확보하는 것이 중요하지만, 마감 비용, 대출 기간 및 집에 머무를 계획과 같은 다른 요인을 무시하지 마십시오.
2. 대출 기간을 너무 많이 연장합니다
30 년 임기로 반복적으로 리파이낸싱하고 재설정하면 계획보다 훨씬 오래 빚을지고 시간이 지남에 따라 지불 된 총이자를 크게 증가시킬 수 있습니다.
3. 너무 많은 현금을 꺼냅니다
당신의 집을 ATM으로 사용하면 자산 가치가 떨어지면 주택이 가치가 있기 때문에 주택이 가치가있을 위험에 처할 수 있습니다.
4. 쇼핑하지 않습니다
요금과 마감 비용은 대출 기관마다 크게 다를 수 있습니다.여러 출처에서 따옴표를 얻으면 수천 명을 절약 할 수 있습니다.
5. 4 월 무시
연간 비율 (APR)은 수수료 및 마감 비용을 포함한 실제 차입 비용을 반영합니다.이자율이 동일한 2 개의 대출은 매우 다른 APR을 가질 수 있습니다.
6. 너무 자주 리파이낸싱
각 재 융자에는 비용이 제공됩니다.빈번한 리파이낸싱은 달성하려는 혜택을 무효화 할 수 있습니다.
현재 모기지에 대한 재 융자 vs. 최종 고려 사항
재 융자인지 또는 현재 모기지를 유지할 것인지 무게를 측정하면 다음과 같은 최종 포인트를 고려하십시오.
미래 계획
몇 년 안에 이사 할 계획이라면, 유리한 요금으로도 리파이낸싱이 의미가 없을 수도 있습니다.
시장 타이밍
시장에 완벽하게 시간을 보내는 것은 불가능하지만 일반 금리 추세를 알고 있어야합니다.요금이 역사적으로 낮고 상승 할 것으로 예상되면 고정 요금을 고정하는 것이 좋습니다.
당신의 재정적 안정성
리파이낸싱에는 선행 비용이 제공됩니다.재정 상황이 이러한 비용을 처리 할 수있을 정도로 안정되어 있는지 확인하십시오. 특히 대출에 빠지지 않는 경우.
대체 옵션
예 : 리파이낸싱에 대한 대안을 고려하십시오.
- 현재 모기지에 대한 추가 원금 지불
- 지불로 어려움을 겪고있는 경우 대출 수정 요청
- 현금 재 융자 대신 주택 주식 대출 사용
결론
모기지를 재 융자시기를 결정하려면 현재 모기지 정유 율에서 장기 주택 계획에 이르기까지 여러 요인의 균형을 잡아야합니다.손익분기 포인트를 신중하게 계산하고 리파이낸싱의 완전한 재정적 영향을 고려하여 목표와 일치하는 정보에 근거한 결정을 내릴 수 있습니다.
"요금이 1%감소 할 때 정제"와 같은 경험 규칙은 유용한 출발점을 제공하지만 특정 상황은 다른 접근 방식을 요구할 수 있습니다.이 안내서에 제공된 정제 중단 계산기 및 비교 도구를 사용하여 옵션을 철저히 평가하십시오.
궁극적으로, 재 융자하기 가장 좋은시기는 월별 지불을 줄이고, 대출 기간을 단축 시키거나, PMI를 제거하거나, 중요한 비용에 대한 지분에 액세스하는지에 관계없이 재무 목표를 달성하는 데 도움이 될 때입니다.
리파이낸싱에 대한 사려 깊고 계산 된 접근 방식을 취함으로써 잠재적으로 수천 달러를 절약하고 전반적인 재무 건강을 향상시킬 수 있습니다.
포괄적 인 재 융자 모기지 계산기를 사용하여 자신의 시나리오를 실행하고 모기지를 자신있게 최적화하기위한 첫 번째 단계를 수행하십시오.
자주 묻는 질문
모기지를 얼마나 자주 재 융자 할 수 있습니까?
모기지를 몇 번이나 재 융자 할 수있는 경우에는 기술적으로 법적 제한이 없습니다.그러나 일부 대출 기관은 정유 진전 사이에 대기 기간 (일반적으로 6 개월)을 부과합니다.각 정제금은 마감 비용이 발생하므로 자주 리파이낸싱하면 잠재적 인 저축을 무효화 할 수 있습니다.
재 융자에 필요한 최소 신용 점수는 얼마입니까?
기존의 재 융자의 경우 대부분의 대출 기관은 최소 620 점을 요구하지만 일부 대출 기관은 640 이상이 필요할 수 있습니다.FHA 대출은 580의 낮은 점수를 허용 할 수 있습니다. 최고의 모기지 리퍼니 율의 경우 740 점 이상을 목표로합니다.
내 집이 가치가 감소한 경우 재 융자 할 수 있습니까?
더 어려워 지지만 여전히 가능합니다.HARP (Home Affordable Refinance Program)와 같은 정부 프로그램은 수중 모기지를 위해 특별히 설계되었습니다.또한 FHA 및 VA 대출에는 평가가 필요하지 않을 수있는 간소 정제 옵션이 있습니다.
리파이낸싱시 이자율을 낮추기 위해 포인트를 지불해야합니까?
할인 포인트는 이자율을 낮추기 위해 지불 된 선불 수수료입니다.가치가 있는지 여부는 모기지를 얼마나 오래 유지하는지에 달려 있습니다.점수 비용을 월별 저축으로 나누어 추가 손익분기 기간을 찾아 대출을 길게 유지할 것인지 결정하십시오.
모기지 지불에 늦었다면 재 융자 할 수 있습니까?
대부분의 대출 기관은 지난 12 개월 동안 늦은 지불없이 차용자를 선호합니다.그러나 일부 정유 프로그램, 특히 정부 지원 프로그램은 더 용서할 수 있습니다.지불로 어려움을 겪고 있다면 고난 정제 프로그램을 살펴 보거나 HUD (Housing and Urban Development)가 승인 한 주택 상담사와 상담하십시오.