Kalkulator Gaji

Bayaran pinjaman perumahan kadar tetap menggunakan formula pelunasan standard: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], di mana P ialah jumlah pinjaman (harga rumah ditolak bayaran muka), r ialah kadar faedah bulanan (kadar tahunan ÷ 12), dan n ialah jumlah keseluruhan bayaran bulanan (tahun × 12). Hasil M ialah bayaran pokok dan faedah bulanan tetap.

Pada peringkat awal pinjaman, kebanyakan daripada setiap bayaran pergi ke arah faedah; lama-kelamaan, pecahan itu beralih ke arah pokok. Jadual pelunasan menunjukkan pecahan ini bulan demi bulan — kalkulator kami menjananya secara automatik supaya anda dapat melihat dengan tepat berapa banyak daripada setiap bayaran mengurangkan baki pinjaman anda.

Kos perumahan bulanan sebenar anda sering dipanggil PITI — empat komponen bagi bayaran pinjaman perumahan yang lengkap:

• Pokok (Principal) — bahagian yang mengurangkan baki pinjaman anda.
• Faedah (Interest) — kos pinjaman, dibayar kepada pemberi pinjaman.
• Cukai (Taxes) — cukai pintu dan tanah, biasanya dikutip setiap bulan ke dalam akaun escrow dan dibayar kepada kerajaan tempatan setiap tahun.
• Insurans (Insurance) — insurans pemilik rumah (kebakaran, kecurian, liabiliti) berserta insurans pinjaman perumahan (PMI di AS, CMHC di Kanada, LMI di Australia) jika bayaran muka anda kurang daripada 20%.

Pemberi pinjaman biasanya memerlukan akaun escrow untuk cukai dan insurans semasa beberapa tahun pertama. Kalkulator kami menunjukkan pokok + faedah secara lalai; tambahkan input cukai hartanah dan insurans untuk melihat PITI penuh anda.

Pinjaman perumahan tetap 30 tahun mempunyai bayaran bulanan terendah dan fleksibiliti maksimum — pilihan standard untuk pembeli AS. Pinjaman tetap 15 tahun menggandakan bahagian pokok bagi setiap bayaran tetapi mengurangkan jumlah faedah sebanyak 50–70% dan membina ekuiti dua kali ganda lebih cepat.

Atas pinjaman $320,000 pada kadar 6.5%, tempoh 30 tahun membayar kira-kira $450,000 dalam bentuk faedah sepanjang hayatnya; tempoh 15 tahun membayar kira-kira $180,000 — perbezaan sebanyak $270,000. Pertukarannya: bayaran bulanan untuk tempoh 15 tahun adalah kira-kira 45% lebih tinggi.

• Pilih 30 tahun apabila aliran tunai penting, atau apabila anda boleh melaburkan perbezaannya pada pulangan yang lebih tinggi daripada kadar pinjaman perumahan anda.
• Pilih 15 tahun apabila anda selesa mampu membayar bayaran yang lebih tinggi dan ingin bebas daripada hutang dengan lebih cepat.

Sesetengah peminjam mengambil tempoh 30 tahun dan membuat bayaran tambahan sukarela — satu jalan tengah yang fleksibel.

Pinjaman perumahan kadar tetap mengunci kadar faedah untuk keseluruhan tempoh — bayaran yang boleh dijangka, tiada kejutan. Pinjaman kadar boleh ubah (ARM) bermula dengan kadar pengenalan yang lebih rendah dan tetap untuk tempoh awal (biasanya 5, 7, atau 10 tahun), kemudian diselaraskan setiap tahun berdasarkan indeks penanda aras ditambah margin. ARM 5/1 adalah tetap selama 5 tahun, kemudian diselaraskan setiap tahun; had (caps) mengehadkan sejauh mana kadar boleh naik setiap kali pelarasan dan sepanjang hayat pinjaman.

• Pilih kadar tetap apabila anda merancang untuk menetap selama 7+ tahun, tidak menyukai risiko kadar, atau kadar berada pada paras terendah dalam sejarah.
• Pilih ARM apabila anda menjangkakan untuk berpindah atau membiayai semula sebelum tempoh pengenalan tamat, atau spread kadar mewajarkan risiko tersebut.

Kebanyakan pinjaman perumahan UK menyerupai ARM jangka pendek — tempoh tetap awal selama 2 hingga 5 tahun sebelum beralih kepada Kadar Variabel Standard (SVR).

Bayaran muka mempengaruhi tiga perkara: jumlah pinjaman anda, sama ada anda akan membayar insurans pinjaman perumahan, dan kadar faedah yang ditawarkan — bayaran muka yang lebih tinggi mengurangkan kesemua tiga perkara ini.

• AS: pinjaman konvensional memerlukan minimum 3–5%, tetapi 20% mengelakkan PMI; FHA menerima 3.5%; VA (veteran) dan USDA (luar bandar) membenarkan 0%.
• UK: biasanya bayaran muka 5–20%; 10%+ membuka akses kepada kadar yang lebih baik.
• Kanada: 5% untuk rumah sehingga $500K, 10% untuk bahagian $500K–$1.5M; di bawah 20% memerlukan insurans CMHC.
• Australia: biasanya 20% untuk mengelakkan Insurans Pinjaman Pemberi Pinjaman (LMI), walaupun sesetengah pemberi pinjaman membenarkan 5% dengan LMI.

Gunakan kalkulator untuk membandingkan senario bayaran muka secara berdampingan.

Apabila bayaran muka anda di bawah 20%, pemberi pinjaman biasanya memerlukan insurans pinjaman perumahan yang melindungi mereka daripada kegagalan bayar. Nama dan kos berbeza mengikut negara:

• AS — PMI: 0.3%–1.5% daripada pinjaman setiap tahun, dibayar bulanan; dibatalkan secara automatik pada nilai pinjaman kepada nilai rumah 78% (atau minta penyingkiran pada 80%). MIP FHA selalunya kekal sepanjang hayat pinjaman.
• Kanada — CMHC: premium sekali sahaja sebanyak 2.8%–4%, biasanya ditambah kepada baki pinjaman; diperlukan di bawah 20% bayaran muka dan tidak boleh dibatalkan.
• Australia — LMI: premium sekali sahaja, selalunya $8,000–$25,000 bergantung kepada saiz pinjaman dan LVR.
• UK: tiada insurans pinjaman perumahan sedemikian — pinjaman deposit rendah hanya membawa kadar faedah yang lebih tinggi sebagai cerminan risiko.

Kos penutupan ialah yuran yang dibayar semasa penyelesaian, berasingan daripada bayaran muka:

• AS: 2–5% daripada pinjaman ($6,000–$15,000 atas pinjaman $300,000) — yuran pemulaan, penilaian (appraisal), insurans hakmilik, pendaftaran, faedah prabayar dan cukai hartanah, yuran peguam.

• UK: duti setem (berbeza mengikut harga dan jenis pembeli), yuran peguamcara (£1,000–£2,000), tinjauan (£300–£1,500), dan yuran susunan pinjaman perumahan.
• Kanada: cukai pindah tanah (1–2% mengikut wilayah), yuran guaman ($1,000–$2,500), pemeriksaan rumah, insurans hakmilik.
• Australia: duti setem (3–5%, bergantung kepada negeri), yuran pengangkutan hakmilik ($800–$2,500), yuran pendaftaran pinjaman perumahan.

Pengecualian pembeli rumah pertama mengurangkan kos ini di kesemua empat negara — semak peraturan tempatan.

Peraturan 28/36 ialah ujian nisbah hutang kepada pendapatan standard industri untuk kemampuan pinjaman perumahan:

• Bahagian depan (28%): kekalkan kos perumahan (PITI) pada atau di bawah 28% daripada pendapatan kasar bulanan.
• Bahagian belakang (36%): kekalkan jumlah hutang (PITI + bayaran minimum kereta, pinjaman pelajaran dan kad kredit) pada atau di bawah 36%.

Dengan pendapatan kasar bulanan $8,000, itu adalah had siling perumahan sebanyak $2,240 dan had siling jumlah hutang sebanyak $2,880. Pinjaman Layak AS membenarkan bahagian belakang sehingga 43%; UK melakukan ujian tekanan pada 3% melebihi kadar produk; Kanada menggunakan nisbah GDS/TDS sebanyak 39%/44%; Australia menambah penimbal kadar khidmat.

Kesimpulannya: jumlah maksimum yang boleh anda pinjam jarang sekali merupakan jumlah yang patut anda pinjam — tinggalkan ruang untuk penyelenggaraan (~1% daripada nilai rumah setahun), yuran HOA, dan penimbal gaya hidup.

Program kerajaan mengurangkan kos pendahuluan untuk rumah pertama:

• AS: FHA (bayaran muka 3.5%, skor kredit lebih rendah), VA (0% untuk veteran), USDA (0% luar bandar), berserta pelbagai geran bantuan bayaran muka negeri dan kredit cukai.
• UK: ISA Seumur Hidup (bonus kerajaan 25%, sehingga £1,000/tahun), Rumah Pertama (diskaun binaan baharu 30–50%), Pemilikan Bersama (beli 25–75%, sewa selebihnya).
• Kanada: Pelan Pembeli Rumah (keluarkan sehingga $35,000 daripada RRSP tanpa cukai) dan Akaun Simpanan Rumah Pertama (FHSA — potongan cukai semasa memasukkan, bebas cukai semasa mengeluarkan).
• Australia: Geran Pemilik Rumah Pertama ($10,000–$30,000 mengikut negeri), Skim Super Simpanan Rumah Pertama, dan Jaminan Rumah Pertama (deposit 5%, tiada LMI).

Kelayakan bergantung pada had pendapatan, had harga, and status pembeli rumah pertama.

Membiayai semula menggantikan pinjaman perumahan anda dengan yang baharu — untuk menurunkan kadar, memendekkan tempoh, menggugurkan PMI, atau beralih daripada ARM kepada kadar tetap. Ujian utama ialah titik pulang modal (break-even point): jumlah kos penutupan pembiayaan semula ÷ penjimatan bulanan = bulan untuk mendapatkan semula modal. Jika anda menetap melebihi tempoh pulang modal (biasanya 2–4 tahun), ia berbaloi.

Berbaloi untuk diterokai apabila:

• Kadar adalah 0.75%–1.0% di bawah kadar semasa anda.
• Anda telah membina ekuiti 20%+ (membiayai semula untuk menggugurkan PMI).
• Anda ingin mengunci kadar tetap sebelum kenaikan, atau menyatukan hutang faedah tinggi melalui pengeluaran tunai.

Jangkakan 2–6% daripada pinjaman dalam bentuk yuran. Di UK, 'membiayai semula pinjaman perumahan' pada akhir tempoh tetap adalah rutin (setiap 2–5 tahun); di Kanada dan Australia, yuran pelupusan mungkin dikenakan di tengah tempoh.

Kebanyakan pinjaman perumahan membenarkan bayaran pokok tambahan sukarela tanpa penalti (semak perjanjian anda — produk UK dan Australia mungkin mengehadkan ini semasa tempoh tetap). Dua strategi berkesan:

• Bayaran dua mingguan: bayar separuh daripada jumlah bulanan anda setiap dua minggu. Dengan 52 minggu setahun, itu bermakna 26 separuh bayaran = 13 bayaran penuh berbanding 12 — satu bayaran tambahan setiap tahun. Ia memotong 4–6 tahun daripada pinjaman 30 tahun dan menjimatkan $40,000–$60,000 pada pinjaman perumahan biasa $300,000.
• Pokok jumlah sekaligus (Lump-sum principal): salurkan bayaran balik cukai, bonus, atau pusaka terus kepada pokok. Pembayaran tunggal sebanyak $10,000 pada tahun pertama pinjaman 30 tahun bernilai $300,000 pada kadar 6.5% menjimatkan kira-kira $55,000 dalam bentuk faedah dan memotong tempoh lebih 2 tahun.

Sahkan bahawa pemberi pinjaman anda mengenakan bayaran tambahan pada pokok (bukan bayaran bulan depan) dengan menyatakan 'pokok sahaja' (principal only).

Elakkan kesilapan pinjaman perumahan yang kerap berlaku dan kosnya tinggi ini:

• Mencapai had kelulusan maksimum — pinjam 10–20% di bawah had siling anda untuk mengekalkan gaya hidup dan rizab kecemasan.
• Mengabaikan jumlah kos — pinjaman 30 tahun pada kadar 6.5% ke atas $300,000 membayar ~$380,000 dalam bentuk faedah, lebih tinggi daripada harga rumah.
• Tidak meninjau kadar — sebut harga daripada 3–5 pemberi pinjaman dalam tempoh 14 hari dikira sebagai satu pertanyaan kredit dan biasanya menjimatkan 0.25%+.
• Melupakan penyelenggaraan — peruntukkan bajet ~1% daripada nilai rumah setahun, ditambah 2–3% untuk barangan utama sepanjang kitaran 10 tahun.
• Tidak menyelidik pasaran atau kejiranan — semak jualan setanding, daerah sekolah, and tinjau kawasan tersebut pada masa yang berbeza.
• Membiarkan PMI berterusan melebihi ekuiti 20% — minta penyingkiran; ia tidak automatik sehingga 78% LTV di AS.
• Tidak membaca terma bayaran pendahuluan sebelum menandatangani.