Calculator de Multiplicator de Chirie Brută

Așa cum subliniază comunitățile de investiții imobiliare precum BiggerPockets, investitorii analizează zeci de oferte înainte de a găsi una care merită studiată în detaliu. GRM este cel mai rapid filtru: împărțiți prețul la chirial anuală, obțineți un singur număr, comparați-l cu intervalul tipic al pieței.

Durează câteva secunde și vă spune imediat dacă o proprietate are în mod rezonabil un flux de numerar pozitiv sau dacă plătiți pentru aprecierea valorii.

Rata de capitalizare oferă o imagine mai exactă, dar necesită NOI (venitul net din exploatare), ceea ce înseamnă estimarea cheltuielilor. GRM necesită doar două numere din anunț.

GRM ignoră totul în afară de preț și chiria brută. Nu include:

• impozitele pe proprietate
• asigurarea
• întreținerea
• administrarea
• cheltuielile de capital
• finanțarea

Două proprietăți cu același GRM pot avea fluxuri de numerar foarte diferite după plata cheltuielilor. Urmați întotdeauna un GRM favorabil cu o analiză completă a fluxului de numerar înainte de a face o ofertă și folosiți GRM-ul efectiv (cu tot cu neocupare) atunci când comparați piețe care au modele diferite de grad de neocupare.

GRM = Prețul proprietății ÷ Chiria brută anuală. Chiria brută anuală este pur și simplu chiria lunară înmulțită cu doisprezece, luată înainte de orice cheltuieli sau neocupare.

Pentru o locuință unifamilială de 300.000 $ închiriată cu 2.500 $ pe lună, chiria brută anuală este de 30.000 $, iar GRM-ul este 10 — prețul este egal cu zece ani de chirie brută.

Deoarece are nevoie doar de două numere direct dintr-un anunț, GRM este cea mai rapidă verificare a valorii în imobiliare. Un număr mai mic este în general mai bine, dar cifra are sens doar când este comparată cu intervalul tipic pentru acea piață specifică.

Punctele de referință GRM variază foarte mult în funcție de locație:

• Sub 8 semnalează de obicei o piață puternică în ceea ce privește fluxul de numerar — comun în Midwest și în părți din Sudul SUA.
• Intervalul 8-12 este echilibrat, tipic pentru majoritatea zonelor metropolitane secundare din SUA.
• De la 12-16 vă aflați în teritoriu orientat spre aprecierea valorii, cum ar fi marile orașe de coastă unde randamentul chiriei este mai scăzut.
• Peste 16 indică o prețuire speculativă sau premium cu un venit curent slab.

Proprietățile din centrele orașelor din Regatul Unit și Australia au adesea și ele valori GRM ridicate.

Numărul în sine nu are sens — citiți-l întotdeauna în raport cu proprietăți comparabile din aceeași subpiață.

GRM și rata de capitalizare se află la capetele opuse ale spectrului de analiză.

GRM folosește chiria brută și ignoră cheltuielile, așa că este rapid, dar aproximativ — perfect pentru a filtra rapid numeroase anunțuri.

Rata de capitalizare folosește venitul net din exploatare după deducerea cheltuielilor și a neocupării, deci este mai greu de calculat, dar mult mai exactă pentru evaluarea unei proprietăți și subscrierea unui împrumut.

Două proprietăți cu un GRM identic pot avea rate de capitalizare foarte diferite odată ce costurile lor de exploatare diferă. Fluxul de lucru standard presupune mai întâi utilizarea GRM pentru filtrare, apoi rata de capitalizare pe lista scurtă înainte de a face o ofertă.

GRM-ul de bază presupune o ocupare de 100%, ceea ce nu se întâmplă niciodată în practică. GRM efectiv = Prețul proprietății ÷ (Chiria brută anuală × (1 − Rata de neocupare)).

Aplicarea unei rate de neocupare de 5% la o proprietate de 300.000 $ închiriată cu 30.000 $ pe an reduce chiria anuală efectivă la 28.500 $ și crește GRM-ul efectiv de la 10 la aproximativ 10,53.

Această ajustare contează cel mai mult atunci când comparați piețe cu modele diferite de neocupare — un GRM de bază scăzut într-o zonă cu rotație mare a chiriașilor poate fi mai puțin atractiv decât un GRM ușor mai ridicat într-una stabilă. Acest calculator raportează automat ambele valori.

GRM și randamentul brut din chirii sunt două perspective asupra aceleiași relații. Randament brut implicit = 1 ÷ GRM × 100, astfel că un GRM de 10 este egal cu un randament brut de 10%, iar un GRM de 20 este egal cu 5%.

Exprimarea raportului ca procent facilitează compararea unei chirii cu randamentele obligațiunilor, ratele dobânzilor la economii sau ratele de capitalizare.

Amintiți-vă că aceasta este o cifră brută — randamentul net după cheltuielile de exploatare, neocupare și finanțare va fi semnificativ mai mic, adesea cu o treime sau mai mult, așa că nu tratați niciodată randamentul brut implicit ca pe profitul net rămas în buzunar.

Puteți inversa GRM-ul pentru a stabili prețul unei proprietăți în funcție de chirie: Valoare estimată = GRM-ul pieței × Chiria brută anuală.

Dacă proprietățile închiriate comparabile dintr-un cartier se tranzacționează la un GRM de 11, iar proprietatea pe care o analizați aduce 33.000 $ pe an, valoarea sa implicită este de aproximativ 363.000 $.

Brokerii și investitorii folosesc acest lucru ca o verificare rapidă a prețurilor cerute și ca o metodă aproximativă de a evalua o proprietate producătoare de chirie. La fel ca în cazul evaluării prin rata de capitalizare, este la fel de fiabil pe cât este GRM-ul pieței la care vă raportați, așa că analizați mai multe proprietăți comparabile reale.

GRM este cel mai fiabil pentru închirieri unifamiliale și proprietăți multifamiliale mici, unde ratele cheltuielilor sunt destul de predictibile pentru proprietăți similare.

Pentru clădirile multifamiliale mai mari și cele comerciale, cheltuielile, gradul de neocupare și calitatea chiriașilor variază atât de mult încât chiria brută singură ascunde prea multe aspecte — rata de capitalizare și gradul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) devin principalii indicatori.

Folosiți GRM ca prim filtru pentru orice proprietate aducătoare de venit, dar cu cât activul este mai mare și mai complex, cu atât mai repede ar trebui să treceți de la GRM la o analiză completă bazată pe NOI înainte de a vă baza pe acea cifră.

GRM este strâns legat de raportul preț-chirie utilizat în analiza pieței imobiliare. În timp ce GRM compară prețul cu chiria anuală, raportul preț-chirie — urmărit de Rezerva Federală și de economiștii din domeniul locuințelor — reprezintă aceeași idee (calculată adesea lunar) și este utilizat pentru a aprecia dacă o piață favorizează cumpărarea sau închirierea.

Un GRM în creștere într-o zonă metropolitană semnalează că prețurile depășesc chiriile — o piață condusă de aprecierea valorii sau potențial supraîncălzită —, în timp ce un GRM în scădere indică îmbunătățirea condițiilor pentru fluxul de numerar.

Urmărirea tendințelor GRM în timp, nu doar a unei singure imagini de moment, îi ajută pe investitori să cronometreze momentul intrării pe o piață și să observe când randamentele se comprimă.

Cea mai mare greșeală este tratarea GRM-ului ca pe un instrument de decizie finală în loc de un filtru — el ignoră cheltuielile, finanțarea, gradul de neocupare și cheltuielile de capital, astfel încât un GRM excelent poate ascunde în continuare o proprietate generatoare de pierderi.

Alte erori includ:

• utilizarea chiriei cerute în loc a celei efectiv încasate
• ignorarea GRM-ului efectiv în piețe cu grad ridicat de neocupare
• compararea valorilor GRM între piețe sau tipuri de proprietăți diferite

Un GRM foarte scăzut (sub 6) poate fi, de asemenea, un semnal de alarmă pentru o zonă defavorizată sau probleme ascunse, mai degrabă decât o oportunitate. Confirmați întotdeauna un GRM favorabil cu o analiză completă a ratei de capitalizare și a fluxului de numerar.