Когда рефинансировать свою ипотеку: вычислить точки свободы и сохранить тысячи | 2025 Руководство по ставкам
Anh Quân
Creator
Оглавление
- Введение
- Что такое рефинансирование ипотеки?
- Когда вы должны рефинансировать свою ипотеку?
- Как рассчитать, имеет ли смысл рефинансирование:
- Калькулятор ипотеки рефинансирования: за пределами точки безубыточности
- Сравнение рефинансирования ипотеки: оценка ваших вариантов
- Требования к ипотеке рефинансирования: Вы имеете право?
- Процесс рефинансирования ипотеки: шаг за шагом
- Специальные соображения рефинансирования
- Общие ошибки рефинансирования, чтобы избежать
- Рефинансирование против пребывания с текущей ипотекой: окончательные соображения
- Заключение
- Часто задаваемые вопросы
Введение
Рефинансирование ипотеки - это значительное финансовое решение, которое потенциально может сэкономить вам тысячи долларов в течение жизни вашего кредита.Тем не менее, процесс не всегда прост, и преимущества не гарантируются для всех.Ключевой вопрос, с которой сталкиваются большинство домовладельцев, - это не просто «как» рефинансирование, но и «когда», это имеет финансовый смысл для этого.
Благодаря колебаниям ставок рефинансирования ипотеки, изменение личных финансовых ситуаций и различные доступные варианты рефинансирования, определение подходящего времени для рефинансирования требует тщательного расчета и рассмотрения.Это всеобъемлющее руководство проведет вас через все, что вам нужно знать о рефинансировании ипотеки, от понимания, когда до рефинансирования ипотеки до расчета вашей точки свободы и навигации по процессу рефинансирования.
Независимо от того, хотите ли вы снизить ежемесячные платежи, сократить срок ссуды или использовать свой домашний акционер, это руководство поможет вам принять обоснованное решение о рефинансировании вашей ипотеки.
Что такое рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование ипотеки - это процесс замены вашего существующего домашнего кредита на новый, обычно для обеспечения более высоких условий.Когда вы рефинансируете, вы по сути выплачиваете свою текущую ипотеку и берете новый кредит.Новый кредит может иметь отличные условия, чем ваша первоначальная ипотека, например:
- Более низкая процентная ставка
- Другой срок ссуды (короче или дольше)
- Другой тип кредита (например, переход с регулируемой скорости на ипотеку с фиксированной ставкой)
- Другая сумма платежа
Общие виды рефинансирования ипотеки
- Ставка и срочная рефинансирование: наиболее распространенный тип, где вы рефинансируете оставшийся остаток для более низкой процентной ставки и/или другой срок ссуды.
- Рефинансирование денежных средств: позволяет вам заимствовать больше, чем вы обязаны своей текущей ипотекой, и получать разницу в наличных, которые можно использовать для улучшения жилья, консолидации долга или других финансовых потребностей.
- Рефинансирование денежных средств: предполагает привлечение денежных средств для закрытия для оплаты вашего ипотечного баланса, что может помочь вам претендовать на более низкую процентную ставку или устранить частное страхование ипотеки (PMI).
- НЕТ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СТИВЕНИЯ: Кредитор покрывает затраты на закрытие в обмен на более высокую процентную ставку в течение срока службы кредита.
- Кредит на рефинансирование по снижению процентных ставок (IRRRL): оптимизированная программа рефинансирования для кредитов VA, которая обычно требует меньше документов и может не требовать оценки.
Когда вы должны рефинансировать свою ипотеку?
Определение наилучшего времени для рефинансирования вашей ипотеки зависит от нескольких факторов.Вот ключевые ситуации, когда рефинансирование может иметь смысл:
1. Когда процентные ставки значительно падают
Одной из наиболее распространенных причин рефинансирования является использование более низких процентных ставок.Как правило, если текущие ставки рефинансирования ипотеки сегодня составляют не менее 0,5% до 1% ниже, чем ваша существующая ставка, рефинансирование может быть полезным.
Например, на 30-летней ипотеке в размере 300 000 долларов США:
- Текущая ставка: 5,5% = 1703 долл. США в месяц
- Новая ставка: 4,5% = 1520 долл. США в месяц
- Ежемесячная сбережения: 183 доллара
- Годовые сбережения: 2196 долл. США
Тем не менее, разница в ставках, необходимая для того, чтобы сделать рефинансирование стоящим, зависит от вашего кредитного баланса, как долго вы планируете оставаться в своем доме, и связанные с рефинансированием затраты на закрытие.
2. Когда вы хотите изменить свой срок ссуды
Рефинансирование может помочь вам скорректировать срок ссуды, чтобы лучше соответствовать вашим финансовым целям:
- Сокращение срока кредита: если вы рефинансирование с 30-летней до 15-летней ипотеки, вы можете платить больше каждый месяц, но будете строить капитал быстрее и значительно сэкономить на процентах в течение срока службы кредита.
- Расширение срока кредита: если вы боретесь с высокими ежемесячными платежами, рефинансирование на более длительный срок может снизить ваше ежемесячное обязательство, хотя, вероятно, вы, вероятно, заплатите больше общего процента с течением времени.
3. Когда вы хотите преобразовать между фиксированными и регулируемыми ставками
- Преобразование из регулируемого в фиксированное: если у вас есть ипотека с регулируемой ставкой (ARM) и хотите безопасность фиксированного платежа, особенно если ожидается, что процентные ставки будут расти, рефинансирование на ипотеку с фиксированной ставкой может иметь смысл.
- Преобразование из фиксированного в регулируемые: если процентные ставки упали, и вы не планируете оставаться в своем доме в долгосрочной перспективе, переход на руку может снизить ваши ежемесячные платежи.
4. Когда вам нужно нажать на свой домашний акционерный капитал
Если у вас есть значительный капитал в вашем доме, и вам нужны деньги на крупные расходы (ремонт дома, обучение в колледже, консолидация задолженности), может быть уместным рефинансирование.Это позволяет вам одолжить больше, чем вы должны на своей текущей ипотеке, и получать разницу в наличных деньгах.
5. Когда вы хотите удалить частное страхование ипотеки (PMI)
Если ваш дом оценил стоимость или вы заплатили свою ипотеку настолько, что у вас теперь 20% или более акций, рефинансирование может помочь вам устранить платежи PMI, экономя вам сотни долларов в год.
6. Когда ваш кредитный рейтинг значительно улучшился
Если ваш кредитный рейтинг существенно улучшился с тех пор, как вы получили свою первоначальную ипотеку, вы могли бы сегодня претендовать на лучшие ставки рефинансирования ипотеки, делая рефинансирование потенциально экономически выгодного шага.
Как рассчитать, имеет ли смысл рефинансирование:
Перед рефинансированием крайне важно рассчитать вашу точку зрения-время, необходимое для ваших ежемесячных сбережений, чтобы превышать затраты на рефинансирование.Этот расчет необходим для определения того, когда рефинансировать вашу ипотеку.
Шаг 1: Оцените свои затраты на закрытие рефинансирования
Затраты на закрытие рефинансирования обычно варьируются от 2% до 5% от вашей суммы кредита.Эти расходы могут включать:
- Плата за займку
- Оценка плата
- Страхование титула
- Плата за проверку кредита
- Плата за адвокат
- Плата за запись
- Предоплаченный процент
За ипотеку в размере 300 000 долл. США затраты на закрытие могут варьироваться от 6000 до 15 000 долл. США.
Шаг 2: Рассчитайте ежемесячные сбережения
Вычтите свой новый ежемесячный платеж из текущего ежемесячного платежа, чтобы определить, сколько вы сохраните каждый месяц.
Например:
- Текущий платеж: 1703 долл. США
- Новый платеж: 1520 долларов
- Ежемесячная сбережения: 183 доллара
Шаг 3: Определите свою точку безубыточности
Разделите свои общие затраты на закрытие на ваши ежемесячные сбережения, чтобы обнаружить, сколько месяцев потребуется, чтобы возместить расходы на рефинансирование.
Используя наш пример:
- Общие затраты на закрытие: 9000 долларов США
- Ежемесячная сбережения: 183 доллара
- Перерыв даже пункт: 9 000 долл. США ÷ 183 долл. США = 49 месяцев (около 4 лет)
Это означает, что вам нужно остаться в вашем доме не менее 4 лет, чтобы сделать рефинансирование достойным.
Использование калькулятора разрыва рефинансирования
Калькулятор разрывов рефинансирования-автоматизирует этот процесс, принимая во внимание:
- Ваша текущая информация о ссуде
- Предлагаемые новые условия кредита
- Расчетные затраты на закрытие
- Налоговые последствия
- Как долго вы планируете оставаться в своем доме
Многие онлайн -калькуляторы также помогают вам визуализировать ваши сбережения с течением времени и сравнить различные сценарии рефинансирования.
Калькулятор ипотеки рефинансирования: за пределами точки безубыточности
Несмотря на то, что расчет безубыточности важен, комплексный калькулятор ипотеки рефинансирования должен учитывать дополнительные факторы:
1. Общая сбережения процентов
Рассчитайте разницу в общей сумме процентов, выплачиваемых между вашей текущей ипотекой, и новой, за весь срок каждого кредита.
За 300 000 долларов, 30-летняя ипотека:
- На уровне 5,5%: общая сумма выплаченных процентов = 313 212 долл. США
- На уровне 4,5%: общая сумма выплачена = 247 220 долл. США
- Экономия процентов = 65 992 долл. США
2. Воздействие на чистый капитал
Подумайте, как рефинансирование влияет на вашу общую финансовую картину:
- Позволят ли более низкие ежемесячные платежи инвестировать больше в другом месте?
- Поможет ли более короткий термин быстрее построить капитал?
- Как решение влияет на ваше пенсионное планирование?
3. налоговые последствия
Ипотечный процент не облагается налогом для многих домовладельцев.Рефинансирование с более низкой процентной ставкой означает меньше выплаченных процентов, что может снизить ваши налоговые вычеты.Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы понять, как рефинансирование может повлиять на вашу налоговую ситуацию.
4. Возможная стоимость
Подумайте, что еще вы могли бы сделать с деньгами, используемыми для закрытия затрат.Может ли инвестировать эту денежную доходность лучшей доходности, чем сбережения от рефинансирования?
Сравнение рефинансирования ипотеки: оценка ваших вариантов
При рассмотрении рефинансирования, полезно сравнить различные сценарии.Вот шаблон для сравнения вашей текущей ипотеки с потенциальными вариантами рефинансирования:
| Критерии | Текущая ипотека | Вариант рефинансирования 1 | Вариант рефинансирования 2 |
|---|---|---|---|
| Сумма кредита | 300 000 долларов | 300 000 долларов | 300 000 долларов |
| Процентная ставка | 5,5% | 4,5% | 4,25% |
| Срок ссуды | 30 лет | 30 лет | 15 лет |
| Ежемесячный платеж | $ 1703 | 1520 долларов | 2266 долларов |
| Ежемесячные сбережения | - | $ 183 | -563 долл. США (более высокий платеж) |
| Затраты на закрытие | - | 9000 долларов | 9000 долларов |
| Перерыв даже пункт | - | 49 месяцев | N/A (более высокий платеж) |
| Общая сумма процентов выплачивается | 313 212 долл. США | 247 220 долларов | 107 803 долл. США |
| Общая сбережения процентов | - | $ 65 992 | $ 205 409 |
Это сравнение иллюстрирует, как различные варианты рефинансирования могут привести к очень разным результатам.В то время как вариант 1 обеспечивает немедленную ежемесячную экономию, вариант 2 приводит к гораздо большей экономии процентов в течение срока службы кредита, несмотря на более высокий ежемесячный платеж.
Требования к ипотеке рефинансирования: Вы имеете право?
Прежде чем решить, когда рефинансировать, убедитесь, что вы удовлетворяете основные требования по ипотеке рефинансирования:
1. Кредитный рейтинг
Большинству кредиторов требуется минимальный кредитный рейтинг 620 для обычных рефинансов, хотя лучшие ставки обычно доступны для тех, у кого баллы выше 740. Для займов FHA вы можете претендовать с оценкой всего 580.
2. Домашний капитал
Как правило, вам понадобится не менее 20% капитала в вашем доме для обычного рефинансирования.Для рефинансирования денежных средств кредиторов часто требуют, чтобы вы поддержали 20% капитала после получения денежных средств, ограничивая, сколько вы можете занять.
3. Соотношение долга к доходу (DTI)
Большинство кредиторов предпочитают коэффициент DTI в размере 43% или менее, что означает, что ваши ежемесячные платежи по долгам (включая вашу ипотеку) не должны превышать 43% вашего валового ежемесячного дохода.
4. Стабильность занятости и дохода
Кредиторы хотят видеть стабильную занятость и надежный доход, чтобы убедиться, что вы можете сделать ваши кредитные выплаты.
5. Собственность
Вашему дому, вероятно, потребуется оценка, чтобы подтвердить его ценность, и он должен соответствовать определенным требованиям условий.
Процесс рефинансирования ипотеки: шаг за шагом
Если вы определили, что рефинансирование имеет смысл для вашей ситуации, вот что ожидать во время процесса рефинансирования ипотеки:
1. Проверьте свой кредит
Просмотрите свои кредитные отчеты и оценки, чтобы понять, где вы стоите, и решать любые вопросы перед подачей заявки.
2. Исследовать и сравнить кредиторов
Делайте покупки для лучших ставок рефинансирования ипотеки и условий.Рассмотрим не только процентную ставку, но и затраты на закрытие, плату за кредиторы и общую репутацию обслуживания клиентов.
3. Соберите документацию
Подготовьте необходимые документы, которые обычно включают в себя:
- Недавние заглушки
- W-2 Формы и налоговые декларации за последние два года
- Банковские выписки и информация об активах счета
- Текущие ипотечные отчеты
- Страховой полис домовладельцев
- Идентификатор фото
4. Применить с несколькими кредиторами
Подайте заявки на несколько кредиторов в течение короткого периода (как правило, 14-45 дней), чтобы минимизировать влияние на ваш кредитный рейтинг.
5. Заблокируйте свою ставку
После того, как вы получите благоприятное предложение, рассмотрите возможность блокировки своей процентной ставки, чтобы защитить от колебаний рынка в процессе закрытия.
6. Домашняя оценка
Кредитор организует оценку, чтобы оценить ценность вашего дома.
7. Андеррайтинг
Кредитор рассматривает всю вашу информацию, чтобы принять окончательное решение по вашему кредиту.
8. Закрытие
Подпишите окончательные документы и заплатите любые расходы на закрытие, не перевернутые в кредит.
Специальные соображения рефинансирования
Нет затраты на пересмотр затрат: стоит ли оно того?
Несоответственное рефинансирование затрат может показаться привлекательным, поскольку вы избегаете предварительных расходов, но есть компромисс:
- Вы обычно получите более высокую процентную ставку
- Затраты на закрытие могут быть включены в ваш кредитный баланс, увеличив ваш долг
- Ваше расчет точки свободы значительно изменяется
Пример:
- Стандартное рефинансирование: 4,5% ставки с затратами на закрытие 9 000 долл. США.
- НЕТ закрытия Стоимость Стоимость: 4,875% ставки с затратами на 0 долларов США.
- Разница в ежемесячном платеже: 70 долл. США (1520 долл. США против 1590 долл. США)
- Дополнительные проценты за 30 лет: 25 200 долларов США.
Для некоторых домовладельцев, особенно тех, кто планирует переехать в течение нескольких лет, рефинансирование без закрытия может иметь смысл, несмотря на более высокий уровень.
Калькулятор рефинансирования денежных средств: доступ к вашему капиталу
При рассмотрении рефинансирования наличных денег используйте специализированный калькулятор рефинансирования, чтобы определить:
- Сколько акций вы можете получить доступ (обычно до 80% стоимости вашего дома за вычетом вашего текущего ипотечного баланса)
- Ваш новый ежемесячный платеж
- Общая стоимость заимствования по сравнению с другими вариантами финансирования (например, кредит на акционерный капитал или кредитная линия)
Помните, что, хотя рефинансирование наличия может предложить более низкую процентную ставку, чем другие формы заимствования, вы расширяете долг в течение гораздо более длительного периода и подвергаете риску свой дом, если вы не можете совершать платежи.
Кредитный кредит на рефинансирование процентных ставок (IRRRL) для кредитов VA
Если у вас есть кредит VA, кредитный кредит по снижению процентных ставок (иногда называемый «рефинансирование оптимизации») предлагает упрощенное рефинансирование с:
- Проверка дохода не требуется
- В большинстве случаев нет оценки
- Снижение документов
- Более низкая плата за финансирование по сравнению с обычным кредитом VA
Чтобы получить квалификацию, вы должны подтвердить, что в настоящее время вы живете или ранее жили в доме, и рефинансирование должно обеспечить «чистую осязаемую выгоду», например, более низкую процентную ставку или переход с регулируемой на ипотеку с фиксированным ставкой.
Общие ошибки рефинансирования, чтобы избежать
1. Сосредоточение внимания только на процентной ставке
Хотя обеспечение более низкой процентной ставки важно, не игнорируйте другие факторы, такие как расходы на закрытие, срок ссуды и как долго вы планируете оставаться в своем доме.
2. Слишком много раз продление срока кредита
Неоднократно рефинансирование и сброс до 30-летнего срока может удержать вас в долгах намного дольше, чем планировалось, значительно увеличив общий процент, выплачиваемый с течением времени.
3. Слишком много денег
Использование вашего дома в качестве банкомата может подорвать ваш капитал и подвергнуть вам риска стать большим, чем ваш дом стоит, если стоимость недвижимости снижается.
4. Не ходить по магазинам
Ставки и затраты на закрытие могут значительно различаться между кредиторами.Получение цитат из нескольких источников может сэкономить вам тысячи.
5. Игнорирование апреля
Годовой процентная ставка (APR) отражает истинную стоимость заимствования, включая сборы и затраты на закрытие.Два кредита с одинаковой процентной ставкой могут иметь очень разные APRS.
6. рефинансирование слишком часто
Каждое рефинансирование сопровождается затратами.Частое рефинансирование может отрицать преимущества, которые вы пытаетесь достичь.
Рефинансирование против пребывания с текущей ипотекой: окончательные соображения
Когда вы взвешиваете, рефинансировать или оставаться с вашей текущей ипотекой, рассмотрите эти окончательные моменты:
Планы на будущее
Если вы планируете переехать в течение нескольких лет, рефинансирование может не иметь смысла, даже с благоприятными ставками, так как вы не можете достичь своей точки.
Рыночное время
Несмотря на то, что на рынке невозможно, имейте в виду общие тенденции процентных ставок.Если ставки исторически низкие и ожидают, что это будут расти, это может быть хорошее время, чтобы заблокировать фиксированную ставку.
Ваша финансовая стабильность
Рефинансирование сопровождается авансовыми затратами.Убедитесь, что ваше финансовое положение достаточно стабильное, чтобы справиться с этими расходами, особенно если вы не переворачиваете их в кредит.
Альтернативные варианты
Рассмотрим альтернативы рефинансированию, например:
- Выполнение дополнительных основных платежей по вашей текущей ипотеке
- Запрашивая изменение кредита, если вы боретесь с платежами
- Использование домашнего ссуда вместо рефинансирования наличных
Заключение
Определение того, когда рефинансировать вашу ипотеку, требует балансировки нескольких факторов, от текущих ставок рефинансирования ипотеки до ваших долгосрочных жилищных планов.Тщательно рассчитав точку свободы и, учитывая полное финансовое влияние рефинансирования, вы можете принять обоснованное решение, которое соответствует вашим целям.
Помните, что, хотя правила большого пальца, такие как «рефинансирование, когда ставки падают на 1%», обеспечивают полезную отправную точку, ваша конкретная ситуация может вызвать другой подход.Используйте калькулятор рефинансирования безубыточности и инструменты сравнения, представленные в этом руководстве, чтобы тщательно оценить ваши варианты.
В конечном счете, лучшее время для рефинансирования - это когда это поможет вам достичь ваших финансовых целей - независимо от того, сокращает ли это ежемесячные платежи, сокращает срок ссуды, ликвидацию PMI или доступ к капиталу за важные расходы.
Принимая вдумчивый, рассчитанный подход к рефинансированию, вы можете сэкономить тысячи долларов и улучшить свое общее финансовое здоровье.
Используйте наш комплексный калькулятор ипотеки рефинансирования, чтобы запустить свои собственные сценарии, и сделайте первый шаг к оптимизации вашей ипотеки с уверенностью.
Часто задаваемые вопросы
Как часто я могу рефинансировать свою ипотеку?
Технически нет никаких законных ограничений на то, сколько раз вы можете рефинансировать свою ипотеку.Тем не менее, некоторые кредиторы налагают период ожидания (обычно шесть месяцев) между рефинансиями.Имейте в виду, что каждое рефинансирование несет затраты на закрытие, поэтому частое рефинансирование может отрицать вашу потенциальную экономию.
Какой минимальный кредитный рейтинг необходим для рефинансирования?
Для традиционных рефинансов большинству кредиторов требуется минимальный балл 620, хотя некоторым может потребоваться 640 или выше.Кредиты FHA могут допустить оценки до 580. Для лучших ставок рефинансирования ипотеки стремиться к оценке 740 или выше.
Могу ли я рефинансировать, если мой дом снизился по цене?
Это более сложно, но все еще возможно.Правительственные программы, такие как Harp (домашняя программа рефинансирования), были специально разработаны для подводных ипотечных кредитов.Кроме того, ссуды FHA и VA имеют опции рефинансирования утилизации, которые могут не потребовать оценки.
Должен ли я заплатить очки за снижение своей процентной ставки при рефинансировании?
Скидки - это авансовые сборы, выплачиваемые за снижение вашей процентной ставки.Стоят ли они, зависит от того, как долго вы сохраните ипотеку.Разделите стоимость баллов на ваши ежемесячные сбережения, чтобы найти дополнительный период, и даже определить, сохраните ли вы кредит так долго.
Могу ли я рефинансировать, если я опоздал на ипотечные платежи?
Большинство кредиторов предпочитают заемщиков без поздних платежей за последние 12 месяцев.Тем не менее, некоторые программы рефинансирования, особенно поддерживаемые правительством, могут быть более прощающими.Если вы боретесь с платежами, изучите программы рефинансирования трудностей или поговорите с жилищным консультантом, утвержденным Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).