การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดของชีวิตแต่เจ้าของบ้านที่ต้องการจำนวนมากรีบเข้าสู่กระบวนการโดยไม่ต้องคำนวณความสามารถในการจ่ายสินเชื่อบ้านอย่างถูกต้องนำไปสู่ความเครียดทางการเงินการปฏิเสธแอปพลิเคชันหรือแย่กว่านั้นคือการยึดสังหาริมทรัพย์การทำความเข้าใจความสามารถในการกู้ยืมที่แท้จริงของคุณก่อนการล่าสัตว์บ้านไม่ใช่แค่การวางแผนทางการเงินที่ชาญฉลาดมันเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับความเป็นอยู่ที่ดีทางการเงินในระยะยาวของคุณ
ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่ในการข้ามการคำนวณความสามารถในการจ่ายได้
เมื่อซาร่าห์ผู้จัดการฝ่ายการตลาดจากชิคาโกพบบ้านวิคตอเรียในฝันของเธอเธอสมัครทันทีเพื่อจำนองตามจำนวนเงินสูงสุดที่ธนาคารของเธออ้างในตอนแรกสามเดือนต่อมาเธอเผชิญกับความยากลำบากทางการเงินเมื่อค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่ไม่คาดคิดรวมกับการชำระเงินจำนองรายเดือนของเธอบริโภค 60% ของรายได้ของเธอเรื่องราวของซาร่าห์แสดงให้เห็นว่าทำไมการคำนวณล่วงหน้าจึงมีความสำคัญมากกว่าที่เคยในตลาดที่อยู่อาศัยที่ซับซ้อนในปัจจุบัน
ผลที่ตามมาของการขยายเวลาทางการเงินเกินกว่าการจ่ายเงินรายเดือนเจ้าของบ้านที่ยืมเกินกว่าวิธีการของพวกเขามักจะเผชิญ:
- ไม่สามารถจัดการการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาฉุกเฉินได้
- ลดความสามารถในการประหยัดสำหรับการเกษียณอายุหรือเป้าหมายอื่น ๆ
- ความเครียดเพิ่มขึ้นส่งผลกระทบต่อความสัมพันธ์ส่วนบุคคลและสุขภาพ
- ความยืดหยุ่น จำกัด ในการเปลี่ยนงานหรือย้ายที่อยู่
- การยึดสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพหากสถานการณ์ทางการเงินเปลี่ยนแปลงไป
ทำความเข้าใจกับองค์ประกอบที่แท้จริงของความสามารถในการจ่ายสินเชื่อบ้าน
การคำนวณความสามารถในการจ่ายสินเชื่อบ้านเกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบรายได้ของคุณกับการชำระเงินจำนองรายเดือนผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินแนะนำให้พิจารณาปัจจัยสำคัญเหล่านี้:
กฎ 28/36: รากฐานทางการเงินของคุณ
ผู้ให้กู้จำนองโดยทั่วไปใช้กฎ 28/36 เป็นพื้นฐานสำหรับการประเมินความสามารถในการจ่ายแนวทางนี้ชี้ให้เห็นว่าค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนทั้งหมดของคุณไม่ควรเกิน 28% ของรายได้รวมต่อเดือนของคุณในขณะที่ภาระหนี้ทั้งหมดของคุณไม่ควรเกิน 36% ของรายได้ของคุณ
ตัวอย่างเช่นหากคุณได้รับ $ 6,000 ต่อเดือนค่าที่อยู่อาศัยของคุณควรต่ำกว่า $ 1,680 และการชำระหนี้ทั้งหมดของคุณไม่ควรเกิน $ 2,160อย่างไรก็ตามกฎนี้ทำหน้าที่เป็นจุดเริ่มต้นมากกว่าคำตอบที่ชัดเจนเนื่องจากแต่ละสถานการณ์แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้: ความกังวลหลักของผู้ให้กู้
อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณ (DTI) แสดงถึงเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมรายเดือนของคุณที่จัดสรรให้กับการชำระหนี้ผู้ให้กู้ตรวจสอบการวัดนี้เพราะมันบ่งบอกถึงความสามารถของคุณในการจัดการหนี้เพิ่มเติมอย่างรับผิดชอบ
สินเชื่อทั่วไปส่วนใหญ่ต้องการ DTI ต่ำกว่า 43%แม้ว่าผู้ให้กู้บางรายจะยอมรับอัตราส่วนที่สูงขึ้นด้วยปัจจัยการชดเชยเช่นการชำระเงินดาวน์หรือคะแนนเครดิตที่ยอดเยี่ยมสินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเช่นการจำนอง FHA อาจรองรับอัตราส่วน DTI ที่สูงขึ้นภายใต้สถานการณ์เฉพาะ
คะแนนเครดิตส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจ่าย
คะแนนเครดิตของคุณมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยอย่างมีนัยสำคัญส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจ่ายผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิต 760 อาจรักษาความปลอดภัยการจำนอง 30 ปีที่ 6.5%ในขณะที่คนที่มีคะแนน 620 คะแนนใกล้เคียงกับ 7.5%ด้วยเงินกู้ $ 300,000 ความแตกต่างนี้แปลว่าประมาณ $ 175 ต่อเดือน - มากกว่า $ 63,000 ดอกเบี้ยเพิ่มเติมตลอดอายุการใช้งานของเงินกู้
เกินตัวเลข: ค่าใช้จ่ายเจ้าของบ้านที่ซ่อนอยู่
ผู้ซื้อครั้งแรกจำนวนมากมุ่งเน้นไปที่การชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวมองเห็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมมากมายที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายที่แท้จริง:
ภาษีทรัพย์สินและการประกันภัย
ภาษีอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันอย่างมากตามสถานที่ตั้งแต่ 0.27% ของมูลค่าบ้านในฮาวายถึง 2.49% ในรัฐนิวเจอร์ซีย์โดยทั่วไปแล้วการประกันภัยเจ้าของบ้านมีค่าใช้จ่าย 0.3% ถึง 1.5% ของมูลค่าบ้านต่อปีแม้ว่าอัตราจะเพิ่มขึ้นในพื้นที่ที่มีแนวโน้มที่จะเกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติ
ประกันจำนองส่วนตัว (PMI)
ผู้ซื้อที่วางน้อยกว่า 20% โดยทั่วไปจ่าย PMI เพิ่ม 0.5% ถึง 1% ของจำนวนเงินกู้ทุกปีในการจำนอง $ 250,000 PMI อาจมีค่าใช้จ่าย $ 1,250 ถึง $ 2,500 ต่อปี
การบำรุงรักษาและซ่อมแซม
นักวางแผนทางการเงินแนะนำการจัดทำงบประมาณ 1% ถึง 3% ของมูลค่าบ้านต่อปีสำหรับการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมบ้าน $ 300,000 อาจต้องใช้ $ 3,000 ถึง $ 9,000 ต่อปีสำหรับการดูแลรักษาขึ้นอยู่กับอายุและเงื่อนไข
ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA)
คุณสมบัติที่มีค่าธรรมเนียม HOA เพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนอีกชั้นตั้งแต่ $ 50 สำหรับบริการพื้นฐานถึง $ 500+ สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกหรูหราค่าธรรมเนียมเหล่านี้มักจะเพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปีและไม่สามารถลดหย่อนภาษีได้
แนวทางเชิงกลยุทธ์ในการคำนวณความสามารถในการจ่ายได้
แนวทางอนุรักษ์นิยม
ที่ปรึกษาทางการเงินแนะนำการคำนวณความสามารถในการจ่ายที่อนุรักษ์นิยมได้มากขึ้นกว่าแนวทางของผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมพิจารณา จำกัด ต้นทุนที่อยู่อาศัยถึง 25% ของรายได้รวมโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณ:
- ทำงานในอุตสาหกรรมที่ผันผวน
- มีรายได้ผิดปกติ
- วางแผนที่จะเริ่มครอบครัว
- ดำเนินการสินเชื่อนักเรียนที่สำคัญ
- จัดลำดับความสำคัญของการออมเพื่อการเกษียณอายุเชิงรุก
วิธีทดสอบความเครียด
ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองแนะนำ“ การทดสอบความเครียด” ความสามารถในการจ่ายของคุณโดยการคำนวณการชำระเงินในอัตราดอกเบี้ย 2-3 คะแนนสูงกว่าอัตราปัจจุบันแบบฝึกหัดนี้ช่วยให้แน่ใจว่าคุณสามารถจัดการกับอัตราการเพิ่มขึ้นหากคุณเลือกการจำนองอัตราปรับได้หรือจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์
การปรับต้นทุนในระดับภูมิภาค
การคำนวณความสามารถในการจ่ายจะต้องบัญชีสำหรับการเปลี่ยนแปลงระดับภูมิภาคในต้นทุนที่อยู่อาศัยภาษีทรัพย์สินและค่าครองชีพเงินเดือน $ 150,000 ให้กำลังซื้อที่แตกต่างกันในซานฟรานซิสโกกับแคนซัสซิตี้ใช้เครื่องคิดเลขเฉพาะสถานที่และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นสำหรับการประเมินที่ถูกต้อง
เครื่องมือเทคโนโลยีสำหรับการประเมินความสามารถในการจ่ายที่ถูกต้อง
เครื่องคำนวณความสามารถในการจ่ายที่ทันสมัยนำเสนอการวิเคราะห์ที่ซับซ้อนเกินกว่าอัตราส่วนรายได้ต่อการชำระเงินขั้นพื้นฐาน:
เครื่องคิดเลขออนไลน์ที่ครอบคลุม
ปัจจัยเครื่องคิดเลขขั้นสูงในตัวแปรหลายตัวรวมถึง:
- จำนวนเงินดาวน์และแหล่งที่มา
- อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขเงินกู้
- ภาษีอสังหาริมทรัพย์และประมาณการประกันภัย
- การคำนวณ PMI
- ค่าธรรมเนียม HOA และการประเมินพิเศษ
- ค่าใช้จ่ายในการปิดและค่าใช้จ่ายในการเคลื่อนย้าย
การอนุมัติล่วงหน้าเทียบกับคุณสมบัติก่อน
การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างคุณสมบัติก่อนและการอนุมัติล่วงหน้าเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการประเมินความสามารถในการจ่ายที่แม่นยำการคัดเลือกล่วงหน้าให้การประเมินตามข้อมูลที่รายงานด้วยตนเองในขณะที่การอนุมัติล่วงหน้าเกี่ยวข้องกับรายได้ที่ครอบคลุมสินทรัพย์และการตรวจสอบเครดิตซึ่งเสนอภาพความสามารถในการจ่ายที่เชื่อถือได้มากขึ้น
ด้านจิตวิทยาของการวางแผนความสามารถในการจ่าย
การพิจารณาวิถีชีวิต
ความสามารถในการจ่ายได้ขยายเกินกว่าการคำนวณทางคณิตศาสตร์เพื่อผลกระทบของวิถีชีวิตพิจารณาว่าการชำระเงินจำนองมีผลต่อความสามารถของคุณในการ:
- รักษากิจกรรมสันทนาการในปัจจุบัน
- จัดการการเปลี่ยนแปลงงานหรือการเปลี่ยนอาชีพ
- สนับสนุนสมาชิกในครอบครัวทางการเงิน
- สร้างสำรองฉุกเฉิน
- ติดตามการศึกษาหรือการฝึกอบรมเพิ่มเติม
เป้าหมายทางการเงินในอนาคต
การซื้อบ้านของคุณควรสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ทางการเงินที่กว้างขึ้นหากคุณจัดลำดับความสำคัญของการเกษียณอายุก่อนกำหนดการชำระเงินจำนองที่ก้าวร้าวอาจขัดแย้งกับการออมเพื่อการเกษียณอายุในทางกลับกันหากการสร้างทุนเป็นสิ่งสำคัญยิ่งการชำระเงินที่สูงขึ้นอาจสอดคล้องกับเป้าหมายของคุณ
ข้อผิดพลาดในการคำนวณความสามารถในการจ่ายได้ทั่วไป
ความผิดพลาด 1: การใช้รายได้รวมแทนรายได้สุทธิ
ผู้ซื้อจำนวนมากคำนวณความสามารถในการจ่ายโดยใช้รายได้รวมโดยไม่คำนึงถึงภาษีเบี้ยประกันและเงินสมทบเกษียณอายุการใช้รายได้สุทธิให้ภาพที่สมจริงยิ่งขึ้นของกองทุนที่มีอยู่
ความผิดพลาด 2: ละเว้นความผันผวนของอัตรา
ด้วยการจำนองอัตราการปรับอัตราที่ปรับได้หรือความเป็นไปได้ในการรีไฟแนนซ์ผู้ซื้อควรพิจารณาว่าการเปลี่ยนแปลงอัตราส่งผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายได้อย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป
ความผิดพลาด 3: มองเห็นค่าใช้จ่ายโอกาส
เงินที่จัดสรรให้กับการชำระเงินจำนองหมายถึงค่าใช้จ่ายโอกาส - เงินทุนที่ไม่สามารถใช้งานได้สำหรับการลงทุนหรือเป้าหมายอื่น ๆพิจารณาว่าการลงทุนทางเลือกอาจให้ผลตอบแทนระยะยาวที่ดีขึ้นหรือไม่
ความผิดพลาด 4: สมมติว่าสูงสุดเท่ากับที่ดีที่สุด
เพียงเพราะคุณมีคุณสมบัติสำหรับจำนวนเงินกู้ที่แน่นอนไม่ได้หมายถึงการยืมเงินสูงสุดทำหน้าที่ผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของคุณพิจารณาระดับความสะดวกสบายและเป้าหมายทางการเงินของคุณเมื่อกำหนดจำนวนเงินกู้ยืมที่แท้จริง
คำแนะนำระดับมืออาชีพสำหรับการตัดสินใจที่ดีที่สุด
ที่ปรึกษาทางการเงิน
นักวางแผนทางการเงินที่ผ่านการรับรองสามารถให้การวิเคราะห์ความสามารถในการจ่ายส่วนบุคคลโดยพิจารณาจากภาพทางการเงินเป้าหมายและความเสี่ยงที่สมบูรณ์พวกเขาเสนอคำแนะนำที่เป็นเป้าหมายโดยปราศจากสิ่งจูงใจการขาย
ผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนอง
เจ้าหน้าที่สินเชื่อที่มีประสบการณ์เข้าใจแนวทางการให้กู้ยืมและสามารถช่วยระบุโปรแกรมสินเชื่อที่ดีที่สุดตามสถานการณ์เฉพาะของคุณพวกเขายังสามารถอธิบายได้ว่าประเภทสินเชื่อที่แตกต่างกันมีผลต่อการคำนวณความสามารถในการจ่ายได้อย่างไร
ทนายความอสังหาริมทรัพย์
ในสถานการณ์ทางการเงินที่ซับซ้อนหรือประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ซ้ำกันทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลเชิงลึกที่มีคุณค่าเกี่ยวกับผลกระทบทางกฎหมายและการเงินที่มีผลต่อความสามารถในการจ่าย
เวลาในตลาดและความสามารถในการจ่าย
สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญแต่ละคะแนนเปอร์เซ็นต์เพิ่มกำลังลดกำลังซื้อประมาณ 10-12%ตรวจสอบแนวโน้มอัตราและพิจารณาอัตราการล็อคเมื่อเอื้ออำนวย
สภาพตลาดที่อยู่อาศัย
ในตลาดที่มีการแข่งขันผู้ซื้อมักจะขยายงบประมาณเพื่อรักษาความปลอดภัยอสังหาริมทรัพย์อย่างไรก็ตามการรักษาวินัยความสามารถในการจ่ายจะช่วยป้องกันความเครียดทางการเงินในระยะยาวโดยไม่คำนึงถึงแรงกดดันด้านการตลาด
ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ
สภาพเศรษฐกิจที่กว้างขึ้นส่งผลกระทบต่อทั้งราคาที่อยู่อาศัยและความมั่นคงในการจ้างงานพิจารณาว่าแนวโน้มทางเศรษฐกิจอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมและความมั่นคงของรายได้อย่างไรเมื่อคำนวณความสามารถในการจ่ายได้อย่างไร
การสร้างแผนการเจ้าของบ้านที่ยั่งยืน
การอนุรักษ์กองทุนฉุกเฉิน
รักษาสำรองฉุกเฉินจำนวนมากหลังจากซื้อบ้านผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินส่วนใหญ่แนะนำค่าใช้จ่าย 3-6 เดือนแม้ว่าเจ้าของบ้านควรพิจารณาเงินสำรองที่ใหญ่ขึ้นเนื่องจากค่าซ่อมที่อาจเกิดขึ้น
การคาดการณ์การเติบโตของรายได้
พิจารณาการเติบโตของรายได้ที่เป็นจริงเมื่อคำนวณความสามารถในการจ่ายในขณะที่โปรโมชั่นและการเพิ่มอาจเพิ่มกำลังการผลิตในอนาคตการคำนวณพื้นฐานของรายได้ปัจจุบันเพื่อหลีกเลี่ยงการขยายเกิน
การวางแผนกลยุทธ์ออก
แม้จะมีการวางแผนอย่างรอบคอบสถานการณ์ก็เปลี่ยนไปพิจารณาว่าคุณสามารถขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายเพียงใดหากสถานการณ์ทางการเงินเปลี่ยนไป
สรุป: เส้นทางของคุณไปสู่การเป็นเจ้าของบ้านที่ได้รับการแจ้ง
การคำนวณความสามารถในการจ่ายสินเชื่อบ้านก่อนการล่าสัตว์เป็นรากฐานสำหรับการเป็นเจ้าของบ้านที่ประสบความสำเร็จกระบวนการนี้ขยายเกินอัตราส่วนรายได้ต่อการชำระเงินอย่างง่ายครอบคลุมการวิเคราะห์ทางการเงินที่ครอบคลุมการพิจารณาวิถีชีวิตและการจัดตำแหน่งเป้าหมายในอนาคต
เวลาที่ลงทุนในการวิเคราะห์ความสามารถในการจ่ายอย่างละเอียดจะจ่ายเงินปันผลผ่านความเครียดทางการเงินที่ลดลงเงื่อนไขเงินกู้ที่ดีขึ้นและความเชื่อมั่นในการตัดสินใจเจ้าของบ้านของคุณโปรดจำไว้ว่าความสามารถในการจ่ายไม่ได้เกี่ยวกับการมีคุณสมบัติในการกู้ยืม แต่มันเกี่ยวกับการรักษาสุขภาพทางการเงินและบรรลุเป้าหมายชีวิตที่กว้างขึ้นของคุณในขณะที่เพลิดเพลินไปกับประโยชน์ของการเป็นเจ้าของบ้าน
ควบคุมการเดินทางกลับบ้านของคุณโดยเริ่มต้นด้วยการคำนวณความสามารถในการจ่ายที่ถูกต้องตัวตนในอนาคตของคุณจะขอบคุณสำหรับวินัยทางการเงินและการวางแผนที่สร้างความเป็นเจ้าของบ้านที่ยั่งยืนและสนุกสนานมากกว่าเป็นแหล่งของความเครียดอย่างต่อเนื่อง
