Là một người đã điều hướng thế giới phức tạp của việc mua nhà nhiều lần, tôi có thể nói với bạn rằng một máy tính thế chấp là một trong những công cụ có giá trị nhất trong kho vũ khí của bạn.Khi tôi mua ngôi nhà đầu tiên của mình, tôi đã phạm sai lầm khi không hiểu đầy đủ về chi phí thế chấp của mình, sai lầm dẫn đến một số tháng tài chính chặt chẽ.Bây giờ, tôi đang chia sẻ kinh nghiệm của mình để bạn có thể tránh được những cạm bẫy tương tự và đưa ra quyết định sáng suốt về những gì có thể là giao dịch mua lớn nhất trong cuộc sống của bạn.
Tại sao bạn cần một máy tính thế chấp
Trước khi lặn vào các chi tiết cụ thể, hãy để tôi nhấn mạnh lý do tại sao sử dụng máy tính thế chấp như thế này là rất quan trọng.Khi tôi mới bắt đầu săn bắn nhà, tôi chỉ nhìn vào giá niêm yết.Sai lầm lớn!Tôi nhanh chóng biết rằng khoản thanh toán hàng tháng liên quan đến nhiều hơn là chỉ chia số tiền cho vay cho số tháng.
Một máy tính thế chấp tốt giúp bạn:
- Xác định những gì bạn thực sự có thể đủ khả năng
- Hiểu tác động của lãi suất đối với các khoản thanh toán của bạn
- Xem cách thanh toán thêm có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn
- Lập kế hoạch ngân sách của bạn với độ chính xác
- So sánh các kịch bản cho vay khác nhau
Người mua nhà sử dụng máy tính thế chấp để lên kế hoạch mua nhà
Bắt đầu với máy tính
Khi bạn truy cập Máy tính thế chấp, bạn sẽ nhận thấy nó được thiết kế đơn giản.Các đầu vào cơ bản bao gồm:
- Giá nhà: Tổng giá mua của tài sản
- Thanh toán xuống: Bạn đang trả trước bao nhiêu
- Thời hạn cho vay: Bạn sẽ trả bao lâu (thường là 15, 20 hoặc 30 năm)
- Lãi suất: Lãi suất hàng năm cho khoản vay của bạn
Hãy để tôi hướng dẫn bạn cách tôi sử dụng các lĩnh vực này:
Đặt giá nhà
Khi tôi nhập giá nhà, tôi luôn sử dụng giá mua thực tế.Ví dụ: nếu tôi đang nhìn vào những ngôi nhà được liệt kê khoảng 350.000 đô la nhưng dự kiến sẽ thương lượng tới 340.000 đô la, tôi sẽ sử dụng con số sau.Thực tế ở đây là rất quan trọng, có nghĩa là bạn có thể nghĩ rằng bạn có thể đủ khả năng nhà hơn bạn thực tế.
Xuống xem xét thanh toán
Đối với khoản thanh toán xuống, tôi đã học được cách chiến lược.Mặc dù lời khuyên truyền thống là 20% để tránh Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), nhưng điều đó không phải lúc nào cũng có thể hoặc thậm chí cần thiết.
Khi tôi mua ngôi nhà thứ hai của mình, tôi đặt xuống 15% thay vì 20%.Vâng, tôi đã phải trả PMI trong một thời gian, nhưng nó cho phép tôi giữ một số dự trữ tiền mặt để cải tạo.Máy tính thế chấp đã giúp tôi thấy rằng PMI đã thêm 87 đô la vào khoản thanh toán hàng tháng của tôi, một chi phí tôi sẵn sàng chịu tạm thời.
Bạn có thể nhập thanh toán xuống dưới dạng tỷ lệ phần trăm hoặc số tiền đô la.Tôi thấy nó hữu ích khi chuyển đổi giữa hai người để xem số tiền khác nhau ảnh hưởng đến tỷ lệ cho vay trên giá trị của tôi như thế nào.
Chọn đúng thời hạn cho vay
Thời hạn cho vay ảnh hưởng mạnh đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn và tổng lãi được trả.Khi tôi còn trẻ, tôi đã chọn thời hạn 30 năm để giữ các khoản thanh toán hàng tháng của mình thấp hơn.Nhưng khi thu nhập của tôi tăng lên, tôi tái cấp vốn cho thời hạn 15 năm.
Đây là những gì tôi phát hiện ra bằng cách sử dụng máy tính:
- Khoản vay 300.000 đô la với lãi suất 4% trong 30 năm = $ 1,432 thanh toán hàng tháng
- Khoản vay tương tự trong 15 năm = $ 2,219 thanh toán hàng tháng
Tùy chọn 15 năm có giá khoảng $ 787 mỗi tháng nhưng tiết kiệm khoảng 114.000 đô la lãi trong suốt thời gian vay.Đó là một sự khác biệt đáng kể!
Hiểu lãi suất
Lãi suất có thể thay đổi hàng ngày và thậm chí một sự khác biệt nhỏ có thể ảnh hưởng đáng kể đến khoản thanh toán của bạn.Khi tôi đang mua sắm cho ngôi nhà hiện tại của mình, tỷ lệ thay đổi từ 3,75% đến 4,25% giữa những người cho vay.
Sử dụng máy tính, tôi thấy rằng trong khoản vay 300.000 đô la với thời hạn 30 năm:
- 3,75% lãi suất = $ 1,389 thanh toán hàng tháng
- 4,25% lãi suất = $ 1,476 thanh toán hàng tháng
Đó là sự khác biệt $ 87 mỗi tháng hoặc $ 31,320 trong suốt vòng đời của khoản vay, đủ để mua một chiếc xe hơi hoặc một phần quỹ của một nền giáo dục đại học!
Các yếu tố chính của tính toán thế chấp được hiển thị
Các tính năng nâng cao: Làm cho máy tính hoạt động khó khăn hơn
Những gì tôi thực sự đánh giá cao về Máy tính thế chấp này là các tính năng nâng cao của nó.Hãy khám phá cách sử dụng chúng một cách hiệu quả:
Bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm
Đừng quên những chi phí thiết yếu này!Khi tôi mua ở một quận mới, tôi đã rất ngạc nhiên bởi mức thuế suất tài sản cao hơn, trong đó thêm 200 đô la vào khoản thanh toán hàng tháng của tôi so với ngân sách ban đầu.
Để sử dụng tính năng này:
- Kiểm tra tùy chọn "Bao gồm thuế và bảo hiểm"
- Nhập số tiền thuế bất động sản hàng năm của bạn (tìm cái này trong danh sách hoặc liên hệ với người đánh giá của quận)
- Nhập phí bảo hiểm chủ nhà hàng năm của bạn (nhận báo trước khi sử dụng máy tính)
Tôi đã thấy tốt hơn là đánh giá quá cao ở đây hơn là bị bất ngờ.
Tính toán PMI
Nếu bạn đang giảm ít hơn 20%, máy tính có thể giúp bạn hiểu được tác động của PMI:
- Kiểm tra tùy chọn "Bao gồm PMI"
- Máy tính sẽ ước tính PMI của bạn dựa trên tỷ lệ điển hình
Hãy nhớ rằng PMI không phải là mãi mãi!Khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, bạn có thể yêu cầu loại bỏ nó.Máy tính có thể giúp bạn xác định khi nào điều đó có thể xảy ra.
Lịch khấu hao: mở mắt
Lịch khấu hao là một sự mặc khải đối với tôi.Nó cho thấy cách mỗi khoản thanh toán được phân chia giữa tiền gốc và lãi theo thời gian.
Khi tôi kiểm tra lịch khấu hao cho thế chấp đầu tiên của mình, tôi đã bị sốc khi thấy rằng trong năm đầu tiên, gần 80% các khoản thanh toán của tôi đã được lãi suất!Điều này giúp tôi hiểu tại sao thực hiện thanh toán tiền gốc thêm sớm trong thời hạn cho vay rất mạnh mẽ.
Để sử dụng tính năng này:
- Nhập tất cả các chi tiết khoản vay của bạn
- Nhấp vào "Xem Lịch khấu hao"
- Phân tích làm thế nào tỷ lệ chính trên lợi ích thay đổi theo thời gian
Tính toán tác động của thanh toán thêm
Đây có lẽ là tính năng có giá trị nhất.Tôi đã sử dụng nó để phát triển một chiến lược đã cứu tôi hàng ngàn.
Để sử dụng nó một cách hiệu quả:
- Nhập chi tiết khoản vay thường xuyên của bạn
- Trong phần "Thanh toán thêm", nhập những gì bạn có thể đủ khả năng thanh toán thêm hàng tháng
- Ngoài ra, nhập khoản thanh toán thêm hàng năm hoặc thanh toán thêm một lần
Ví dụ: khi tôi chỉ thêm 100 đô la mỗi tháng vào khoản thế chấp 30.000 đô la, 30 năm của mình ở mức 4%:
- Khoản vay đã trả hết trước đó 4 năm
- Tổng số tiền tiết kiệm hơn 27.000 đô la tiền lãi
Ứng dụng trong thế giới thực: Chiến lược cá nhân của tôi
Hãy để tôi chia sẻ cách tôi đã sử dụng máy tính này để phát triển chiến lược thế chấp của mình:
- Xác định khả năng chi trả: Đầu tiên, tôi nhập giá nhà khác nhau để xem khoản thanh toán hàng tháng phù hợp với ngân sách của tôi, giữ nó dưới 28% tổng thu nhập của tôi.
- So sánh các kịch bản: Tôi chạy nhiều kịch bản với các khoản thanh toán, điều khoản và lãi suất khác nhau để tìm sự kết hợp tối ưu.
- Kế hoạch Thanh toán thêm: Tôi bắt đầu với khoản vay 30 năm nhưng sử dụng máy tính thanh toán thêm để xem cách thêm tiền thưởng hàng năm của mình dưới dạng thanh toán chính ảnh hưởng đến thời hạn cho vay.
- Phân tích tái cấp vốn: Trong thời gian giảm lãi suất, tôi sử dụng máy tính để so sánh thế chấp hiện tại của tôi với các tùy chọn tái cấp vốn để xem các khoản tiết kiệm có biện minh cho chi phí đóng hay không.
- Tiến trình theo dõi: Mỗi năm, tôi cập nhật các số với số dư hiện tại của mình để xem ngày xuất chi của tôi thay đổi như thế nào dựa trên các khoản thanh toán thêm mà tôi đã thực hiện.
Những sai lầm phổ biến để tránh
Thông qua kinh nghiệm của tôi, tôi đã xác định được một số lỗi máy tính thế chấp có thể dẫn đến bất ngờ tài chính:
Quên chi phí bổ sung
Khi tôi lần đầu tiên sử dụng máy tính thế chấp, tôi chỉ bao gồm khoản thanh toán cơ bản.Nhưng trong thực tế, chi phí nhà ở hàng tháng của tôi cũng bao gồm:
- Thuế tài sản
- Bảo hiểm của chủ nhà
- Phí HOA (nếu có)
- Tiện ích
- Chi phí bảo trì (khoảng 1% giá trị nhà hàng năm)
Hãy chắc chắn để giải thích cho tất cả những điều này khi xác định khả năng chi trả.
Không hiểu tác động của điểm tín dụng
Máy tính sử dụng bất kỳ mức lãi suất nào bạn nhập, nhưng lãi suất thực tế của bạn sẽ được xác định bởi điểm tín dụng của bạn.Trước khi nghiêm túc về săn bắn nhà, hãy kiểm tra báo cáo tín dụng và điểm số của bạn.
Khi điểm số của tôi được cải thiện từ 680 lên 740, tôi đủ điều kiện với tỷ lệ thấp hơn 0,5%, tiết kiệm cho tôi khoảng 70 đô la mỗi tháng cho khoản thế chấp của tôi.
Bỏ qua tỷ lệ cho vay trên giá trị
Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) không chỉ ảnh hưởng đến PMI mà đôi khi chính lãi suất.Khi sử dụng máy tính:
- Hãy chú ý đến việc các khoản thanh toán xuống khác nhau ảnh hưởng đến LTV của bạn như thế nào
- Hiểu rằng tỷ lệ LTV thấp hơn thường đủ điều kiện để có mức giá tốt hơn
- Xem xét các chiến lược để giảm LTV của bạn nếu bạn gần ngưỡng
Không tính tiền phạt trả trước
Một số thế chấp có hình phạt trả trước.Nếu bạn thực hiện, tiền tiết kiệm từ các khoản thanh toán thêm có thể được giảm.Kiểm tra các điều khoản cho vay của bạn trước khi thực hiện thanh toán tiền gốc bổ sung.
Đưa ra quyết định cuối cùng
Sau khi sử dụng máy tính rộng rãi, làm thế nào để bạn đưa ra quyết định cuối cùng?Đây là cách tiếp cận của tôi:
- Chạy "kịch bản mơ ước" của bạn với giá nhà lý tưởng, thanh toán xuống và thời hạn.
- Chạy "Kịch bản bảo thủ" của bạn với giá nhà thấp hơn hoặc dài hạn để xem nó ảnh hưởng đến khả năng chi trả như thế nào.
- So sánh tổng chi phí của cả hai kịch bản, không chỉ thanh toán hàng tháng.
- Xem xét kế hoạch cuộc sống của bạn.Nếu bạn có thể di chuyển trong 5-7 năm, có lẽ tỷ lệ cao hơn một chút không có điểm nào có ý nghĩa hơn so với trả điểm cho tỷ lệ thấp hơn.
- Yếu tố trong chi phí cơ hội.Đôi khi tốt hơn là thực hiện một khoản thanh toán nhỏ hơn và đầu tư sự khác biệt, đặc biệt nếu bạn có thể kiếm được lợi nhuận cao hơn tỷ lệ thế chấp của bạn.
Ví dụ thực tế: Cách tôi sử dụng máy tính
Hãy để tôi chia sẻ cách máy tính này giúp tôi đưa ra quyết định quan trọng.Tôi đã tranh luận giữa:
- House A: $ 325.000 với các trường học xuất sắc nhưng thuế tài sản cao hơn
- Nhà B: 350.000 đô la với các trường trung bình nhưng thuế thấp hơn
Sử dụng máy tính, tôi đã so sánh:
- Nhà A: Giá $ 325,000, giảm 20%, lãi 4%, $ 4.500 thuế hàng năm = $ 1,814 thanh toán hàng tháng
- Nhà B: Giá 350.000 đô la, giảm 20%, lãi 4%, thuế hàng năm $ 3.000 = $ 1,875 thanh toán hàng tháng
Sự khác biệt chỉ là 61 đô la mỗi tháng, làm cho House trở nên hấp dẫn hơn với các trường tốt hơn.Không có máy tính, tôi có thể chỉ tập trung vào giá mua và bỏ lỡ cái nhìn sâu sắc này.
Kết luận: Làm cho máy tính của bạn đồng minh
Sau nhiều năm sử dụng máy tính thế chấp để mua nhà riêng của tôi và giúp đỡ bạn bè với họ, tôi đã đến xem họ là công cụ không thể thiếu để lập kế hoạch tài chính.Máy tính tại Máy tính.IM cung cấp tất cả các tính năng tôi đã thảo luận và trình bày chúng trong giao diện dễ sử dụng.
Hãy nhớ rằng, việc mua một ngôi nhà không chỉ là tìm một nơi bạn yêu thích về việc đưa ra quyết định tài chính hợp lý mà bạn sẽ sống trong nhiều năm hoặc nhiều thập kỷ.Dành thời gian để hiểu thấu đáo thế chấp của bạn bằng cách sử dụng máy tính có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la và vô số cơn đau đầu.
Đừng phạm sai lầm mà tôi đã mắc phải khi chỉ tập trung vào giá mua.Sử dụng máy tính để hiểu hình ảnh đầy đủ về chi phí nhà ở của bạn, khám phá các kịch bản khác nhau và phát triển chiến lược thanh toán phù hợp với các mục tiêu tài chính của bạn.
Bản thân tương lai của bạn sẽ cảm ơn bạn vì sự siêng năng mà bạn thể hiện ngày hôm nay!
