Máy tính PITI thế chấp: Tính toán thanh toán hàng tháng thực sự của bạn bằng thuế & bảo hiểm
Anh Quân
Creator
Mục lục
- PITI là gì và tại sao nó lại quan trọng?
- Phá vỡ các thành phần của PITI
- Cách tính toán khoản thanh toán PITI của bạn
- Sử dụng piti để xác định những gì bạn có thể đủ khả năng
- Làm thế nào PITI phù hợp với tài khoản ký quỹ của bạn
- Ngoài PITI: Các chi phí nhà ở khác để xem xét
- Mẹo quản lý và giảm thanh toán PITI của bạn
- Gói lên: Tầm quan trọng của một phép tính PITI hoàn chỉnh
- Câu hỏi thường gặp về PITI
Khám phá máy tính PITI miễn phí của chúng tôi giúp bạn xác định khoản thanh toán thế chấp hàng tháng thực sự của bạn bao gồm thuế và bảo hiểm.Nhận ước tính chính xác để lên kế hoạch cho ngân sách nhà của bạn với sự tự tin.
PITI là gì và tại sao nó lại quan trọng?
Khi bạn có kế hoạch mua một ngôi nhà, việc hiểu toàn bộ chi phí sở hữu nhà là rất quan trọng để đưa ra quyết định tài chính sáng suốt.Trong khi nhiều chủ nhà tiềm năng chỉ tập trung vào các khoản thanh toán tiền gốc và tiền lãi, những điều này chỉ đại diện cho một phần chi phí nhà ở hàng tháng của bạn.Đây là nơi PITI đến.
PITI là viết tắt của:
- P Rincipal - Số tiền bạn vay
- Tôi không phải là chi phí vay tiền
- Axes T - Thuế tài sản được đánh giá bởi chính quyền địa phương
- I nsurance - Bảo hiểm chủ nhà và có thể bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI)
Hiểu được khoản thanh toán PITI hoàn toàn của bạn là rất cần thiết bởi vì:
- Ngân sách thực tế: PITI đại diện cho chi phí nhà ở hàng tháng thực tế của bạn, giúp bạn xác định những gì bạn có thể thực sự đủ khả năng.
- Trình độ cho vay: Người cho vay sử dụng khoản thanh toán PITI của bạn để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập khi xác định phê duyệt thế chấp.
- Kế hoạch tài chính: Biết chi phí nhà ở đầy đủ của bạn giúp bạn lên kế hoạch cho các mục tiêu tài chính khác và tránh "nghèo nhà".
- Yêu cầu ký quỹ: Nhiều người cho vay yêu cầu tài khoản ký quỹ phải thu thuế và bảo hiểm cùng với khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Trực quan hóa các thành phần PITI cho thấy sự cố của một khoản thanh toán thế chấp điển hình
Phá vỡ các thành phần của PITI
Hiệu trưởng và lợi ích
Hiệu trưởng là số tiền bạn vay để mua nhà của bạn.Đây thường là giá mua của nhà trừ đi khoản thanh toán xuống của bạn.Ví dụ: nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la và thực hiện khoản thanh toán giảm 20% (60.000 đô la), hiệu trưởng của bạn sẽ là 240.000 đô la.
Tiền lãi là những gì bạn trả cho người cho vay cho đặc quyền vay tiền.Nó được tính theo tỷ lệ phần trăm của số dư gốc còn lại của bạn.Trong những năm đầu thế chấp của bạn, một phần lớn hơn trong khoản thanh toán của bạn dành cho lãi suất, trong khi trong những năm sau đó, nhiều hơn về Hiệu trưởng.
Thanh toán tiền gốc và tiền lãi của bạn (P & I) vẫn được cố định trong suốt thời gian vay nếu bạn có một khoản thế chấp có lãi suất cố định.Với khoản thế chấp có thể điều chỉnh (ARM), lãi suất và do đó, khoản thanh toán của bạn có thể thay đổi theo các điều khoản của khoản vay của bạn.
Thuế tài sản
Thuế tài sản được đánh giá bởi chính quyền địa phương của bạn dựa trên giá trị tài sản của bạn.Các dịch vụ cộng đồng tài trợ cho các dịch vụ cộng đồng như trường học, cảnh sát, sở cứu hỏa và cơ sở hạ tầng địa phương.
Thuế suất thuế tài sản khác nhau đáng kể tùy thuộc vào:
- Vị trí nhà của bạn
- Giá trị được đánh giá của tài sản của bạn
- Thuế thuế địa phương và tỷ lệ millage
Thuế tài sản thường được trả nửa năm một lần hoặc hàng năm, nhưng nhiều chủ nhà trả cho họ hàng tháng như một phần của khoản thanh toán thế chấp của họ.Người cho vay thu thập các khoản tiền này trong tài khoản ký quỹ và thanh toán hóa đơn thuế khi đến hạn.
Điều quan trọng cần lưu ý là thuế tài sản có thể tăng theo thời gian khi giá trị được đánh giá của nhà bạn tăng hoặc nếu thuế suất địa phương thay đổi.Điều này có nghĩa là thanh toán PITI của bạn có thể tăng ngay cả khi bạn có một khoản thế chấp có lãi suất cố định.
Bảo hiểm chủ nhà
Bảo hiểm chủ nhà bảo vệ khoản đầu tư của bạn chống lại thiệt hại từ hỏa hoạn, bão, trộm cắp và các nguy hiểm được bảo hiểm khác.Hầu hết những người cho vay yêu cầu bạn duy trì bảo hiểm đầy đủ như là một điều kiện thế chấp của bạn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến phí bảo hiểm chủ nhà của bạn bao gồm:
- Vị trí của bạn và các yếu tố rủi ro (vùng lũ, tỷ lệ tội phạm, v.v.)
- Chi phí thay thế nhà của bạn
- Số tiền khấu trừ của bạn
- Giới hạn bảo hiểm và chứng thực tùy chọn
- Lịch sử yêu cầu của bạn và điểm tín dụng
Giống như thuế tài sản, phí bảo hiểm thường được thu thập hàng tháng bởi người cho vay của bạn và được giữ trong ký quỹ cho đến khi phí bảo hiểm hàng năm đến hạn.
Bảo hiểm thế chấp
Nếu khoản thanh toán giảm của bạn ít hơn 20% giá mua của nhà, bạn có thể sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) cho các khoản vay thông thường hoặc phí bảo hiểm thế chấp (MIP) cho các khoản vay FHA.
Bảo hiểm này bảo vệ người cho vay không phải là bạn trong trường hợp bạn mặc định cho khoản vay của mình.Chi phí thường dao động từ 0,3% đến 1,5% số tiền cho vay của bạn hàng năm, tùy thuộc vào số tiền thanh toán, điểm tín dụng và thời hạn cho vay của bạn.
Tin tốt là PMI cho các khoản vay thông thường thường có thể bị hủy bỏ khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu trong nhà.Tuy nhiên, MIP cho các khoản vay FHA thường vẫn còn cho cuộc sống của khoản vay, tùy thuộc vào số tiền thanh toán ban đầu của bạn.
Một máy tính bên cạnh các tài liệu nhà, giấy tờ thế chấp và tiền xu đại diện cho việc tính toán chi phí nhà ở
Cách tính toán khoản thanh toán PITI của bạn
Tính toán khoản thanh toán PITI hoàn chỉnh của bạn liên quan đến một số bước:
Bước 1: Tính toán tiền gốc và tiền lãi của bạn
Để tính toán khoản thanh toán P & I hàng tháng của bạn, bạn cần biết:
- Số tiền cho vay
- Lãi suất
- Thời hạn cho vay (thường là 15 hoặc 30 năm)
Công thức tính toán một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là:
M = p [r (1+r)^n / ((1+r)^n) -1)]]
Ở đâu:
- M = thanh toán hàng tháng
- P = Hiệu trưởng (số tiền cho vay)
- r = lãi suất hàng tháng (tỷ lệ hàng năm chia cho 12)
- n = số lượng thanh toán (thời hạn cho vay trong năm × 12)
Tính toán này rất phức tạp, đó là lý do tại sao hầu hết mọi người sử dụng máy tính thế chấp hoặc chức năng bảng tính.
Bước 2: Ước tính thuế tài sản hàng năm của bạn
Thông tin về thuế tài sản là hồ sơ công khai, vì vậy bạn thường có thể tìm thấy đánh giá thuế hiện tại cho một tài sản mà bạn quan tâm thông qua:
- Trang web đánh giá thuế quận
- Danh sách tài sản
- Hỏi chủ nhà hoặc đại lý bất động sản hiện tại
Để nhận khoản thanh toán thuế hàng tháng của bạn, hãy chia số tiền hàng năm cho 12.
Bước 3: Xác định chi phí bảo hiểm chủ nhà
Để ước tính bảo hiểm chủ nhà của bạn:
- Nhận báo giá từ một số công ty bảo hiểm
- Kiểm tra phí bảo hiểm của chủ sở hữu hiện tại làm điểm khởi đầu
- Sử dụng trung bình quốc gia hoặc tiểu bang làm ước tính sơ bộ ($ 1,200- $ 1.500 mỗi năm là điển hình)
Chia phí bảo hiểm hàng năm cho 12 để nhận khoản thanh toán bảo hiểm hàng tháng của bạn.
Bước 4: Thêm bảo hiểm thế chấp (nếu có)
Nếu bạn đang giảm ít hơn 20%:
- Đối với các khoản vay thông thường: PMI thường dao động từ 0,3% đến 1,5% số tiền cho vay hàng năm
- Đối với các khoản vay FHA: Có MIP trả trước (thường là 1,75% số tiền cho vay) cộng với MIP hàng năm (thường là 0,55% đến 1,05% số tiền cho vay)
Chia số tiền bảo hiểm thế chấp hàng năm cho 12 để nhận khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Bước 5: Thêm mọi thứ lại với nhau
PITI = Hiệu trưởng hàng tháng & Tiền lãi + Thuế bất động sản hàng tháng + Bảo hiểm chủ nhà hàng tháng + Bảo hiểm thế chấp hàng tháng
Hãy đi qua một ví dụ:
Đối với một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la với khoản thanh toán giảm 10% (30.000 đô la), khoản thế chấp cố định 30 năm ở mức 4,5%, thuế tài sản là 3.600 đô la mỗi năm và bảo hiểm chủ nhà là 1.200 đô la mỗi năm:
- Số tiền cho vay: $ 270.000
- P & I hàng tháng: $ 1,368
- Thuế tài sản hàng tháng: $ 300 ($ 3,600 12)
- Bảo hiểm chủ nhà hàng tháng: $ 100 ($ 1,200 12)
- PMI hàng tháng: $ 135 ($ 270.000 × 0,6% 12)
PITI = $ 1,368 + $ 300 + $ 100 + $ 135 = $ 1,903 mỗi tháng
Một bảng điều khiển hoặc giao diện máy tính hiển thị các trường đầu vào cho số tiền cho vay, lãi suất, thuế tài sản và bảo hiểm
Sử dụng piti để xác định những gì bạn có thể đủ khả năng
Người cho vay thường sử dụng tỷ lệ nợ-thu nhập (DTI) để xác định số tiền bạn có thể chi trả.Các tỷ lệ này so sánh các khoản nợ hàng tháng của bạn với thu nhập hàng tháng của bạn:
- Tỷ lệ phía trước: Thanh toán PITI của bạn không được vượt quá 28-31% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
- Tỷ lệ back-end: Tổng số thanh toán nợ hàng tháng của bạn (bao gồm cả PITI) không được vượt quá 36-43% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Ví dụ: nếu tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 6.000 đô la:
- Thanh toán PITI tối đa (tỷ lệ mặt trước 28%): $ 1,680
- Tối đa tổng nợ hàng tháng (tỷ lệ back-end 36%): $ 2,160
Nếu bạn đã có 500 đô la trong các khoản thanh toán nợ hàng tháng (cho vay xe hơi, khoản vay sinh viên, thẻ tín dụng), bạn sẽ trừ đi điều đó từ tối đa back-end của bạn:
$ 2,160 - $ 500 = $ 1,660 có sẵn cho PITI
Trong kịch bản này, khoản thanh toán PITI giá cả phải chăng của bạn sẽ là 1.660 đô la (được xác định theo tỷ lệ back-end, hạn chế hơn so với tỷ lệ đầu tiên trong trường hợp này).
Sử dụng các hướng dẫn này có thể giúp bạn tránh trở thành "nhà nghèo", rất nhiều thu nhập của bạn gắn liền với nhà ở mà bạn còn ít cho các chi phí và mục tiêu tài chính khác.
Làm thế nào PITI phù hợp với tài khoản ký quỹ của bạn
Nhiều người cho vay yêu cầu một tài khoản ký quỹ, đặc biệt đối với các khoản vay có khoản thanh toán dưới 20%.Với một tài khoản ký quỹ:
- Khoản thanh toán hàng tháng của bạn cho người cho vay bao gồm P & I cộng với 1/12 thuế tài sản và phí bảo hiểm hàng năm ước tính của bạn.
- Người cho vay giữ các khoản tiền này trong tài khoản ký quỹ và trả thuế tài sản và bảo hiểm của bạn khi chúng đến hạn.
- Mỗi năm, người cho vay thực hiện phân tích ký quỹ để đảm bảo họ thu thập đủ để trang trải các chi phí này.Nếu thuế hoặc phí bảo hiểm tăng, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng tương ứng.
Có một số lợi ích khi có tài khoản ký quỹ:
- Thuận tiện: Bạn không phải lo lắng về việc tiết kiệm cho các hóa đơn hàng năm hoặc nửa năm
- Sự an tâm: Người cho vay của bạn đảm bảo các khoản thanh toán quan trọng này được thực hiện đúng hạn
- Ngân sách: Chi phí nhà ở của bạn được hợp nhất thành một khoản thanh toán hàng tháng có thể dự đoán được
Tuy nhiên, có những nhược điểm tiềm năng:
- Ít kiểm soát tiền của bạn trong khi nó nằm trong tài khoản ký quỹ
- Tiềm năng thiếu hụt ký quỹ nếu thuế hoặc bảo hiểm tăng bất ngờ
- Một số người cho vay yêu cầu duy trì số dư tối thiểu trong tài khoản
Trong một số trường hợp, bạn có thể từ bỏ yêu cầu ký quỹ, đặc biệt nếu bạn đặt xuống 20% trở lên.Điều này có nghĩa là bạn sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế tài sản và bảo hiểm trực tiếp.
Ngoài PITI: Các chi phí nhà ở khác để xem xét
Mặc dù PITI chi trả các chi phí nhà ở chính của bạn, nhưng nó không bao gồm tất cả mọi thứ.Các chi phí tiềm năng khác cho ngân sách bao gồm:
- Phí của Hiệp hội chủ nhà (HOA): Nếu nhà của bạn ở trong một cộng đồng được quản lý, bạn thường sẽ trả phí HOA hàng tháng hoặc hàng quý.
- Tiện ích: Điện, khí đốt, nước, cống, rác, internet và cáp có thể thêm hàng trăm vào chi phí nhà ở hàng tháng của bạn.
- Bảo trì nhà: Quy tắc chung là ngân sách 1-3% giá trị nhà của bạn hàng năm để bảo trì và sửa chữa.
- Sửa chữa và thay thế chính: Cuối cùng, bạn sẽ cần thay thế mái nhà, hệ thống HVAC, thiết bị, v.v.
- Kiểm soát dịch hại: Phòng ngừa dịch hại thường xuyên và bất kỳ phương pháp điều trị cần thiết.
- Cảnh quan: Chăm sóc cỏ, cắt cây và bảo trì ngoài trời khác.
Một số chuyên gia tài chính khuyên bạn nên sử dụng tính toán "PITI+M", bổ sung quỹ bảo trì hàng tháng vào khoản thanh toán PITI của bạn để có được một bức tranh thực tế hơn về chi phí sở hữu nhà.
Một người ngồi ở bàn xem xét các tài liệu thế chấp, với máy tính hiển thị máy tính PITI
Mẹo quản lý và giảm thanh toán PITI của bạn
Nếu tính toán PITI của bạn vượt quá ngân sách của bạn, hãy xem xét các chiến lược này:
Giảm tiền gốc và lãi suất
- Thực hiện một khoản thanh toán lớn hơn để giảm số tiền cho vay của bạn
- Cải thiện điểm tín dụng của bạn để đủ điều kiện nhận lãi suất tốt hơn
- Xem xét một thời hạn cho vay dài hơn (mặc dù điều này làm tăng tổng lãi đã trả)
- Mua sắm xung quanh với mức giá thế chấp tốt nhất
- Tái cấp vốn nếu lãi suất giảm đáng kể
Giảm thuế tài sản
- Kháng cáo đánh giá thuế tài sản của bạn nếu bạn tin rằng nhà của bạn được định giá quá cao
- Nghiên cứu miễn trừ thuế tài sản mà bạn có thể đủ điều kiện (Homestead, Senior, Cựu chiến binh, v.v.)
- Xem xét các địa điểm có thuế suất tài sản thấp hơn
Giảm chi phí bảo hiểm
- Gói bảo hiểm nhà và tự động để giảm giá
- Tăng khoản khấu trừ của bạn (nếu bạn có tiết kiệm khẩn cấp đầy đủ)
- Cài đặt các thiết bị bảo mật hoặc các tính năng chống thời tiết để giảm giá cao
- Mua sắm xung quanh hàng năm để có mức giá tốt hơn
Loại bỏ bảo hiểm thế chấp
- Thực hiện thanh toán giảm 20% để tránh PMI ngay từ đầu
- Đạt 20% vốn chủ sở hữu càng nhanh càng tốt thông qua các khoản thanh toán tiền gốc
- Nhận một thẩm định mới nếu bạn tin rằng nhà của bạn đã đánh giá đủ để đẩy bạn qua ngưỡng vốn chủ sở hữu 20%
- Xem xét một cấu trúc cho vay heo (80-10-10) thay vì trả PMI
Gói lên: Tầm quan trọng của một phép tính PITI hoàn chỉnh
Tính toán thanh toán PITI đầy đủ của bạn trước khi mua nhà là một trong những bước quan trọng nhất trong quy trình mua nhà.Nó cho phép bạn:
- Đưa ra quyết định sáng suốt: Biết chính xác những gì bạn đang cam kết về mặt tài chính trước khi ký vào đường chấm chấm.
- Đặt kỳ vọng thực tế: Tránh sốc khi phát hiện ra chi phí nhà ở của bạn cao hơn dự đoán.
- So sánh các tùy chọn một cách chính xác: Đánh giá các thuộc tính khác nhau dựa trên tổng chi phí sở hữu của chúng, không chỉ là giá niêm yết.
- Đàm phán hiệu quả: Sử dụng các tính toán PITI của bạn để thông báo cho chiến lược đề nghị và đàm phán của bạn.
- Lập kế hoạch cho tương lai: hiểu làm thế nào chi phí nhà ở của bạn có thể thay đổi theo thời gian và chuẩn bị cho phù hợp.
Hãy nhớ rằng, một ngôi nhà có thể là giao dịch mua lớn nhất mà bạn từng thực hiện.Dành thời gian để tính toán và hiểu thanh toán PITI hoàn chỉnh của bạn đảm bảo khoản đầu tư này giúp tăng cường sức khỏe tài chính của bạn thay vì trở thành gánh nặng.
Bằng cách sử dụng Máy tính PITI của chúng tôi và kiến thức bạn có được từ hướng dẫn này, bạn được trang bị tốt để điều hướng quá trình mua nhà với sự tự tin và rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp về PITI
Thanh toán PITI của tôi có thể thay đổi theo thời gian không?
Có, ngay cả với một khoản thế chấp có lãi suất cố định.Mặc dù tiền gốc và thanh toán lãi của bạn không đổi với khoản vay lãi suất cố định, các khoản thuế và các phần bảo hiểm có thể tăng khi giá trị tài sản tăng và chi phí bảo hiểm thay đổi.
PITI có giống như khoản thanh toán thế chấp của tôi không?
Không nhất thiết.Khoản thanh toán thế chấp của bạn có thể chỉ bao gồm tiền gốc và lãi nếu bạn không có tài khoản ký quỹ.PITI đại diện cho thanh toán nhà ở toàn diện của bạn bao gồm thuế và bảo hiểm.
Tất cả những người cho vay có yêu cầu một tài khoản ký quỹ không?
Không phải lúc nào cũng vậy.Mặc dù nhiều người cho vay yêu cầu tài khoản ký quỹ, đặc biệt là đối với các khoản vay có dưới 20%, một số người có thể cho phép bạn từ bỏ yêu cầu này nếu bạn có khoản thanh toán lớn hơn hoặc trả phí miễn trừ ký quỹ.
Làm thế nào chính xác là máy tính PITI trực tuyến?
Máy tính trực tuyến cung cấp các ước tính tốt nhưng có thể không tính đến các yếu tố địa phương cụ thể ảnh hưởng đến thuế hoặc bảo hiểm.Để tính toán chính xác nhất, sử dụng thuế suất thuế địa phương và nhận báo giá bảo hiểm thực tế.
Điều gì xảy ra nếu có sự thiếu hụt trong tài khoản ký quỹ của tôi?
Nếu thuế hoặc bảo hiểm của bạn tăng lên, tạo ra sự thiếu hụt trong tài khoản ký quỹ của bạn, người cho vay của bạn thường sẽ cung cấp cho bạn các tùy chọn: Thanh toán sự thiếu hụt dưới dạng một khoản tiền hoặc trải đều trong năm tới, điều này sẽ tăng thanh toán hàng tháng của bạn.
Làm thế nào để PITI ảnh hưởng đến khả năng của tôi để đủ điều kiện cho một thế chấp?
Người cho vay sử dụng khoản thanh toán PITI đầy đủ của bạn khi tính tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, đây là yếu tố chính trong phê duyệt thế chấp.Khoản thanh toán PITI cao hơn có nghĩa là bạn sẽ cần thu nhập cao hơn để đủ điều kiện cho cùng số tiền cho vay.