Πώς να χρησιμοποιήσετε αποτελεσματικά έναν αριθμομηχανή υποθηκών: Πλήρης οδηγός για την καλύτερη αγορά κατοικίας
Anh Quân
Creator
Πίνακας περιεχομένων
- Γιατί χρειάζεστε μια αριθμομηχανή υποθηκών
- Ξεκινώντας με την αριθμομηχανή
- Προχωρημένες λειτουργίες: Η λειτουργία του αριθμομηχανή σκληρότερα
- Εφαρμογή πραγματικού κόσμου: Η προσωπική μου στρατηγική
- Κοινά λάθη για αποφυγή
- Λήψη της τελικής απόφασης
- Παράδειγμα πραγματικής ζωής: Πώς χρησιμοποίησα την αριθμομηχανή
- Συμπέρασμα: Κάντε την αριθμομηχανή ο σύμμαχός σας
Ως κάποιος που πλοηγεί στον πολύπλοκο κόσμο του σπιτιού που αγοράζει πολλές φορές, μπορώ να σας πω ότι ένας υπολογιστής υποθηκών είναι ένα από τα πιο πολύτιμα εργαλεία στο οπλοστάσιό σας.Όταν αγόρασα το πρώτο μου σπίτι, έκανα το λάθος να μην κατανοήσω πλήρως το κόστος υποθηκών μου - ένα λάθος που οδήγησε σε μερικούς στενούς οικονομικούς μήνες.Τώρα, μοιράζομαι την εμπειρία μου, ώστε να μπορείτε να αποφύγετε τις ίδιες παγίδες και να κάνετε τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με το τι θα μπορούσε να είναι η μεγαλύτερη αγορά της ζωής σας.
Γιατί χρειάζεστε μια αριθμομηχανή υποθηκών
Πριν από την κατάδυση στις λεπτομέρειες, επιτρέψτε μου να τονίσω γιατί η χρήση μιας υπολογιστής υποθηκών όπως αυτή είναι κρίσιμη.Όταν ξεκίνησα για πρώτη φορά το κυνήγι του σπιτιού, κοίταξα μόνο την τιμή καταχώρησης.Μεγάλο λάθος!Έμαθα γρήγορα ότι η μηνιαία πληρωμή περιλαμβάνει κάτι περισσότερο από το να διαιρέσουμε το ποσό του δανείου κατά τον αριθμό των μηνών.
Ένας καλός υπολογιστής υποθηκών σας βοηθά:
- Προσδιορίστε τι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά
- Κατανοήστε τον αντίκτυπο των επιτοκίων στις πληρωμές σας
- Δείτε πώς μπορούν να σας εξοικονομήσουν χιλιάδες επιπλέον πληρωμές
- Σχεδιάστε τον προϋπολογισμό σας με ακρίβεια
- Συγκρίνετε διαφορετικά σενάρια δανείου
Ένας αγοραστής home χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή υποθηκών για να προγραμματίσει την αγορά του σπιτιού τους
Ξεκινώντας με την αριθμομηχανή
Όταν επισκέπτεστε τον αριθμομηχανή υποθηκών, θα παρατηρήσετε ότι έχει σχεδιαστεί για να είναι απλό.Οι βασικές εισόδους περιλαμβάνουν:
- Τιμή κατοικίας: Η συνολική τιμή αγοράς του ακινήτου
- Προκαταβολή: πόσο πληρώνετε εκ των προτέρων
- Δανεισμός: Πόσο καιρό θα πληρώνετε (συνήθως 15, 20 ή 30 χρόνια)
- Επιτόκιο: Το ετήσιο επιτόκιο για το δάνειο σας
Επιτρέψτε μου να σας περπατήσω μέσα από το πώς χρησιμοποιώ αυτά τα πεδία:
Ρύθμιση της τιμής κατοικίας
Όταν εισάγω την τιμή κατοικίας, χρησιμοποιώ πάντα την πραγματική αναμενόμενη τιμή αγοράς.Για παράδειγμα, αν κοιτάζω τα σπίτια που απαριθμούνται περίπου 350.000 δολάρια, αλλά περιμένω να διαπραγματευτώ σε $ 340.000, θα χρησιμοποιήσω το τελευταίο σχήμα.Το να είσαι ρεαλιστικός εδώ είναι ζωτικής σημασίας - υπερβολικό σημαίνει ότι μπορείς να νομίζεις ότι μπορείς να αντέξεις περισσότερο σπίτι από ό, τι πραγματικά μπορείς.
Προτιμήσεις προκαταβολής
Για την προκαταβολή, έμαθα να είμαι στρατηγικός.Ενώ οι παραδοσιακές συμβουλές είναι κατά 20% για να αποφευχθεί η ασφάλιση ιδιωτικής υποθήκης (PMI), αυτό δεν είναι πάντα δυνατό ή ακόμα και απαραίτητο.
Όταν αγόρασα το δεύτερο σπίτι μου, έβαλα το 15% αντί του 20%.Ναι, έπρεπε να πληρώσω PMI για λίγο, αλλά μου επέτρεψε να κρατήσω κάποια αποθεματικά μετρητών για ανακαινίσεις.Ο υπολογιστής υποθηκών με βοήθησε να δω ότι το PMI πρόσθεσε $ 87 στη μηνιαία πληρωμή μου - ένα κόστος που ήμουν πρόθυμος να αντέξω προσωρινά.
Μπορείτε να εισαγάγετε την προκαταβολή σας είτε ως ποσοστό είτε ως ποσό δολαρίου.Θεωρώ ότι είναι χρήσιμο να αλλάξω μεταξύ των δύο για να δούμε πώς τα διαφορετικά ποσά επηρεάζουν τον λόγο δανείου προς αξία.
Επιλέγοντας τον σωστό όρο δανείου
Ο όρος δανείου επηρεάζει δραστικά την μηνιαία πληρωμή και τους συνολικούς τόκους που καταβλήθηκαν.Όταν ήμουν νεότερος, επέλεξα μια 30ετή θητεία για να διατηρήσω τις μηνιαίες πληρωμές μου χαμηλότερες.Αλλά καθώς το εισόδημά μου αυξήθηκε, αναχρηματοδότησα σε 15ετή θητεία.
Εδώ είναι αυτό που ανακάλυψα χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή:
- Ένα δάνειο 300.000 δολαρίων με τόκο 4% για 30 χρόνια = 1,432 $ μηνιαία πληρωμή
- Το ίδιο δάνειο για 15 χρόνια = 2,219 $ μηνιαία πληρωμή
Η 15ετής επιλογή κοστίζει περίπου 787 δολάρια περισσότερο το μήνα, αλλά εξοικονομεί περίπου 114.000 δολάρια σε τόκους για τη ζωή του δανείου.Αυτή είναι μια ουσιαστική διαφορά!
Κατανόηση των επιτοκίων
Τα επιτόκια μπορούν να αλλάξουν καθημερινά και ακόμη και μια μικρή διαφορά μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την πληρωμή σας.Όταν ψωνίζω για το τρέχον σπίτι μου, τα ποσοστά κυμαίνονταν από 3,75% έως 4,25% μεταξύ των δανειστών.
Χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή, διαπίστωσα ότι με δάνειο $ 300.000 με 30ετή θητεία:
- 3,75% τόκος = 1,389 $ μηνιαία πληρωμή
- 4,25% τόκος = 1,476 $ μηνιαία πληρωμή
Αυτή είναι μια διαφορά $ 87 το μήνα ή $ 31.320 για τη ζωή του δανείου - αρκετά για να αγοράσετε ένα ωραίο αυτοκίνητο ή ένα μέρος μιας εκπαίδευσης κολλεγίων!
Βασικά στοιχεία υπολογισμού υποθηκών που απεικονίζονται
Προχωρημένες λειτουργίες: Η λειτουργία του αριθμομηχανή σκληρότερα
Αυτό που πραγματικά εκτιμώ για αυτόν τον υπολογισμό υποθηκών είναι τα προηγμένα χαρακτηριστικά του.Ας διερευνήσουμε πώς να τα χρησιμοποιήσουμε αποτελεσματικά:
Συμπεριλαμβανομένων φόρων ιδιοκτησίας και ασφάλισης
Μην ξεχνάτε αυτά τα βασικά έξοδα!Όταν αγόρασα σε ένα νέο νομό, ήμουν έκπληκτος από τον υψηλότερο συντελεστή φόρου ακίνητης περιουσίας, ο οποίος πρόσθεσε περισσότερα $ 200 για την μηνιαία πληρωμή μου από ό, τι είχα αρχικά προϋπολογισμό.
Για να χρησιμοποιήσετε αυτήν τη λειτουργία:
- Ελέγξτε την επιλογή "Συμπερίληψη φόρων και ασφάλισης"
- Εισαγάγετε το ετήσιο ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας (βρείτε αυτό στη λίστα ή επικοινωνήστε με τον αξιολογητή του νομού)
- Εισαγάγετε την ετήσια ασφάλιση ασφαλίσεων του ιδιοκτήτη σπιτιού σας (πάρτε αποσπάσματα πριν χρησιμοποιήσετε την αριθμομηχανή)
Έχω διαπιστώσει ότι είναι καλύτερο να υπερεκτιμάται ελαφρώς εδώ από το να πιάσουμε από έκπληξη αργότερα.
Υπολογισμοί PMI
Εάν βάζετε λιγότερο από 20%, η αριθμομηχανή μπορεί να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τον αντίκτυπο του PMI:
- Ελέγξτε την επιλογή "Συμπεριφορά PMI"
- Η αριθμομηχανή θα εκτιμήσει το PMI σας με βάση τις τυπικές τιμές
Θυμηθείτε ότι το PMI δεν είναι για πάντα!Μόλις φτάσετε στο 20% μετοχικό κεφάλαιο, μπορείτε να ζητήσετε την απομάκρυνσή της.Η αριθμομηχανή μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε πότε μπορεί να συμβεί αυτό.
Πρόγραμμα απόσβεσης: Το ανοιχτήρι των ματιών
Το πρόγραμμα απόσβεσης ήταν μια αποκάλυψη για μένα.Δείχνει πώς κάθε πληρωμή χωρίζεται μεταξύ κεφαλαίου και τόκων με την πάροδο του χρόνου.
Όταν έλεγξα το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για την πρώτη μου υποθήκη, ήμουν συγκλονισμένος να δω ότι κατά το πρώτο έτος, σχεδόν το 80% των πληρωμών μου πήγε στο ενδιαφέρον!Αυτό με βοήθησε να καταλάβω γιατί η πραγματοποίηση επιπλέον κεφαλαίων πληρωμών στις αρχές του δανείου είναι τόσο ισχυρή.
Για να χρησιμοποιήσετε αυτήν τη λειτουργία:
- Εισαγάγετε όλα τα στοιχεία του δανείου σας
- Κάντε κλικ στο "Προβολή του προγράμματος απόσβεσης"
- Αναλύστε τον τρόπο με τον οποίο αλλάζει ο λόγος κύριου προς ενδιαφέρον με την πάροδο του χρόνου
Υπολογισμός του αντίκτυπου των επιπλέον πληρωμών
Αυτό είναι ίσως το πιο πολύτιμο χαρακτηριστικό.Το έχω χρησιμοποιήσει για να αναπτύξω μια στρατηγική που με έσωσε χιλιάδες.
Για να το χρησιμοποιήσετε αποτελεσματικά:
- Εισαγάγετε τα κανονικά σας στοιχεία δανείου
- Στην ενότητα "Επιπλέον πληρωμές", εισάγετε αυτό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά ως μια επιπλέον μηνιαία πληρωμή
- Εναλλακτικά, εισαγάγετε μια ετήσια πρόσθετη πληρωμή ή μια επιπλέον πληρωμή εφάπαξ
Για παράδειγμα, όταν πρόσθεσα μόνο 100 δολάρια επιπλέον ανά μήνα στην υποθήκη των 250.000 $, 30 ετών στο 4%:
- Το δάνειο απέδωσε 4 χρόνια νωρίτερα
- Συνολική εξοικονόμηση άνω των 27.000 δολαρίων σε τόκους
Εφαρμογή πραγματικού κόσμου: Η προσωπική μου στρατηγική
Επιτρέψτε μου να μοιραστώ πώς έχω χρησιμοποιήσει αυτήν την αριθμομηχανή για να αναπτύξω τη στρατηγική υποθηκών μου:
- Προσδιορίστε την οικονομική προσιτότητα: Πρώτον, εισάγω διαφορετικές τιμές κατοικίας για να δω ποια μηνιαία πληρωμή ταιριάζει στον προϋπολογισμό μου, διατηρώντας το κάτω από το 28% του ακαθάριστου εισοδήματός μου.
- Συγκρίνετε σενάρια: Διεξαρτώ πολλά σενάρια με διαφορετικές πληρωμές, όρους και επιτόκια για να βρω τον βέλτιστο συνδυασμό.
- Σχεδιάστε επιπλέον πληρωμές: Ξεκίνησα με ένα δάνειο 30 ετών, αλλά χρησιμοποιώ τον επιπλέον αριθμομηχανή πληρωμής για να δω πώς η προσθήκη του ετήσιου μπόνους μου ως κύρια πληρωμή επηρεάζει τη θητεία του δανείου.
- Ανάλυση αναχρηματοδότησης: Κατά τη διάρκεια των μειώσεων των επιτοκίων, χρησιμοποιώ την αριθμομηχανή για να συγκρίνω την τρέχουσα υποθήκη μου με επιλογές αναχρηματοδότησης για να δούμε αν η αποταμίευση δικαιολογεί το κόστος κλεισίματος.
- Παρακολούθηση προόδου: Κάθε χρόνο, ενημερώνω τους αριθμούς με το τρέχον υπόλοιπο μου για να δούμε πώς αλλάζει η ημερομηνία πληρωμής μου με βάση τις επιπλέον πληρωμές που έχω κάνει.
Κοινά λάθη για αποφυγή
Μέσα από την εμπειρία μου, έχω εντοπίσει διάφορα λάθη υπολογισμών υποθηκών που μπορούν να οδηγήσουν σε οικονομικές εκπλήξεις:
Ξεχνώντας πρόσθετα έξοδα
Όταν χρησιμοποίησα για πρώτη φορά μια αριθμομηχανή υποθηκών, συμπεριέλαβα μόνο τη βασική πληρωμή.Αλλά στην πραγματικότητα, το μηνιαίο κόστος στέγασης περιλαμβάνει επίσης:
- Φόροι ιδιοκτησίας
- Ασφάλιση ιδιοκτήτη σπιτιού
- Τέλη HOA (εάν ισχύει)
- Επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας
- Κόστος συντήρησης (περίπου το 1% της οικιακής αξίας ετησίως)
Βεβαιωθείτε ότι έχετε λάβει υπόψη όλα αυτά όταν καθορίζετε την οικονομική προσιτότητα.
Δεν κατανοεί τον αντίκτυπο των πιστωτικών βαθμολογιών
Η αριθμομηχανή χρησιμοποιεί οποιοδήποτε επιτόκιο εισάγετε, αλλά το πραγματικό σας επιτόκιο θα καθοριστεί από το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.Πριν γίνει σοβαρός για το κυνήγι του σπιτιού, ελέγξτε την πιστωτική σας έκθεση και τη βαθμολογία.
Όταν η βαθμολογία μου βελτιώθηκε από 680 σε 740, προκρίθηκα για ένα ποσοστό που ήταν 0,5% χαμηλότερο, εξοικονομώντας μου περίπου 70 δολάρια το μήνα στην υποθήκη μου.
Αγνοώντας τον λόγο δανείου προς αξία
Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) επηρεάζει όχι μόνο το PMI αλλά μερικές φορές το ίδιο το επιτόκιο.Όταν χρησιμοποιείτε την αριθμομηχανή:
- Δώστε προσοχή στο πώς οι διαφορετικές πληρωμές κάτω επηρεάζουν το LTV σας
- Κατανοήστε ότι οι χαμηλότερες αναλογίες LTV συχνά πληρούν τις καλύτερες τιμές
- Εξετάστε τις στρατηγικές για να μειώσετε το LTV σας εάν είστε κοντά σε ένα κατώφλι
Δεν λογίζεται για ποινές προπληρωμής
Ορισμένες υποθήκες έχουν ποινές προπληρωμής.Εάν το κάνει η εξοικονόμηση από επιπλέον πληρωμές μπορεί να μειωθεί.Ελέγξτε τους όρους του δανείου σας πριν πραγματοποιήσετε πρόσθετες πληρωμές.
Λήψη της τελικής απόφασης
Αφού χρησιμοποιήσετε εκτενώς την αριθμομηχανή, πώς κάνετε την τελική απόφαση;Εδώ είναι η προσέγγισή μου:
- Εκτελέστε το "σενάριο των ονείρων" σας με την ιδανική τιμή κατοικίας, την προκαταβολή και τον όρο.
- Εκτελέστε το "συντηρητικό σας σενάριο" με χαμηλότερη τιμή κατοικίας ή μακροπρόθεσμα για να δείτε πώς επηρεάζει την οικονομική προσιτότητα.
- Συγκρίνετε το συνολικό κόστος και των δύο σεναρίων, όχι μόνο της μηνιαίας πληρωμής.
- Εξετάστε τα σχέδια ζωής σας.Εάν μπορείτε να μετακινηθείτε σε 5-7 χρόνια, ίσως ένα ελαφρώς υψηλότερο ποσοστό χωρίς σημεία να έχει μεγαλύτερη σημασία από την πληρωμή σημείων για χαμηλότερο επιτόκιο.
- Παράγοντας στο κόστος ευκαιρίας.Μερικές φορές είναι καλύτερο να κάνετε μια μικρότερη προκαταβολή και να επενδύσετε τη διαφορά, ειδικά αν μπορείτε να κερδίσετε αποδόσεις υψηλότερες από το επιτόκιο υποθηκών σας.
Παράδειγμα πραγματικής ζωής: Πώς χρησιμοποίησα την αριθμομηχανή
Επιτρέψτε μου να μοιραστώ πώς αυτή η αριθμομηχανή με βοήθησε να κάνω μια κρίσιμη απόφαση.Συζητούσα μεταξύ:
- Σπίτι A: 325.000 $ με εξαιρετικά σχολεία, αλλά υψηλότερους φόρους ακίνητης περιουσίας
- Σπίτι Β: 350.000 $ με μέση σχολεία αλλά χαμηλότερους φόρους
Χρησιμοποιώντας την αριθμομηχανή, συγκρίνω:
- House A: $ 325.000 τιμή, 20% κάτω, 4% τόκος, 4.500 $ ετήσια φόρους = 1.814 $ μηνιαία πληρωμή
- House B: Τιμή 350.000 δολαρίων, 20% κάτω, 4% τόκος, ετήσιοι φόροι $ 3.000 = 1,875 $ μηνιαία πληρωμή
Η διαφορά ήταν μόνο $ 61 το μήνα, καθιστώντας το σπίτι πιο ελκυστικό, δεδομένου ότι τα καλύτερα σχολεία.Χωρίς την αριθμομηχανή, θα μπορούσα να επικεντρωθώ μόνο στην τιμή αγοράς και να χάσω αυτή τη διορατικότητα.
Συμπέρασμα: Κάντε την αριθμομηχανή ο σύμμαχός σας
Μετά από χρόνια χρήσης υπολογιστών υποθηκών για τις δικές μου αγορές στο σπίτι και βοηθώντας τους φίλους τους, έχω έρθει να τα δω ως απαραίτητα εργαλεία για τον οικονομικό σχεδιασμό.Η αριθμομηχανή στο Calculators.im προσφέρει όλα τα χαρακτηριστικά που έχω συζητήσει και τα παρουσιάζει σε μια εύκολη στη χρήση διεπαφή.
Θυμηθείτε ότι η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι μόνο για να βρείτε ένα μέρος που αγαπάτε - πρόκειται για μια καλή οικονομική απόφαση με την οποία θα ζήσετε εδώ και χρόνια ή δεκαετίες.Λαμβάνοντας το χρόνο για να κατανοήσετε διεξοδικά την υποθήκη σας χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια και αμέτρητους πονοκεφάλους.
Μην κάνετε το λάθος που έκανα αρχικά εστιάζοντας μόνο στην τιμή αγοράς.Χρησιμοποιήστε την αριθμομηχανή για να κατανοήσετε την πλήρη εικόνα του κόστους στέγασης σας, να διερευνήσετε διαφορετικά σενάρια και να αναπτύξετε μια στρατηγική πληρωμής που ευθυγραμμίζεται με τους οικονομικούς σας στόχους.
Ο μελλοντικός σας εαυτός θα σας ευχαριστήσει για την επιμέλεια που δείχνετε σήμερα!