Quand refinancer votre hypothèque: Calculez le seuil de rentabilité et économisez des milliers de milliers | Guide des tarifs 2025
Anh Quân
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Table des matières
- Introduction
- Qu'est-ce que le refinancement hypothécaire?
- Quand devriez-vous refinancer votre hypothèque?
- Comment calculer si le refinancement a du sens: le seuil de rentabilité
- Calculateur d'hypothèque de refinancement: au-delà du seuil de rentabilité
- Comparaison de refinancement hypothécaire: évaluation de vos options
- REFINANCEMENT Les exigences hypothécaires: êtes-vous éligible?
- Le processus de refinancement hypothécaire: étape par étape
- Considérations de refinancement spéciales
- Erreurs de refinancement courantes pour éviter
- Refinancement vs séjourner avec une hypothèque actuelle: considérations finales
- Conclusion
- Questions fréquemment posées
Introduction
Le refinancement d'une hypothèque est une décision financière importante qui pourrait potentiellement vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de vie de votre prêt.Cependant, le processus n'est pas toujours simple et les avantages ne sont pas garantis pour tout le monde.La question clé à laquelle les propriétaires sont confrontés n'est pas seulement "comment" refinancer mais "quand" il est financière de le faire.
Avec les taux de refinancement hypothécaire fluctuant, l'évolution des situations financières personnelles et diverses options de refinancement disponibles, la détermination du bon moment pour refinancer nécessite un calcul et une considération minutieux.Ce guide complet vous guidera à travers tout ce que vous devez savoir sur le refinancement hypothécaire, de la compréhension du moment de refinancer l'hypothèque au calcul de votre seuil de rentabilité et de la navigation dans le processus de refinancement.
Que vous cherchiez à réduire vos paiements mensuels, à réduire la durée de votre prêt ou à exploiter votre capital domestique, ce guide vous aidera à prendre une décision éclairée sur le refinancement de votre hypothèque.
Qu'est-ce que le refinancement hypothécaire?
Le refinancement hypothécaire est le processus de remplacement de votre prêt immobilier existant par un nouveau, généralement pour garantir de meilleures conditions.Lorsque vous refinancez, vous remboursez essentiellement votre hypothèque actuelle et prenez un nouveau prêt.Le nouveau prêt peut avoir des conditions différentes de votre hypothèque d'origine, comme:
- Un taux d'intérêt plus bas
- Une durée de prêt différente (plus courte ou plus)
- Un type de prêt différent (par exemple, passer d'un taux réglable à une hypothèque à taux fixe)
- Un montant de paiement différent
Types communs de refinancement hypothécaire
- REFINANCE DE TAUX ET À TERME: Le type le plus courant où vous refinancez votre solde restant pour un taux d'intérêt inférieur et / ou une durée de prêt différente.
- Refinance de liquidités: vous permet d'emprunter plus que ce que vous devez à votre hypothèque actuelle et de recevoir la différence en espèces, qui peut être utilisée pour l'amélioration de la maison, la consolidation de la dette ou d'autres besoins financiers.
- Refinancement de l'argent: implique d'apporter de l'argent à la fermeture pour rembourser votre solde hypothécaire, vous aidant potentiellement à être admissible à un taux d'intérêt plus bas ou à éliminer l'assurance hypothécaire privée (PMI).
- Pas de refinancement des coûts de clôture: le prêteur couvre les coûts de clôture en échange d'un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt.
- Prêt de refinancement de réduction des taux d'intérêt (IRRRL): un programme de refinancement rationalisé pour les prêts VA qui nécessite généralement moins de paperasse et peut ne pas nécessiter d'évaluation.
Quand devriez-vous refinancer votre hypothèque?
La détermination du meilleur moment pour refinancer votre hypothèque dépend de plusieurs facteurs.Voici des situations clés où le refinancement peut avoir un sens:
1. Lorsque les taux d'intérêt baissent considérablement
L'une des raisons les plus courantes de refinancement est de profiter des taux d'intérêt plus bas.Généralement, si les taux de refinancement hypothécaire actuels aujourd'hui sont d'au moins 0,5% à 1% inférieurs à votre taux existant, le refinancement pourrait être bénéfique.
Par exemple, sur une hypothèque de 300 000 $ à 30 ans:
- Taux actuel: 5,5% = 1 703 $ Paiement mensuel
- Nouveau taux: 4,5% = 1 520 $ Paiement mensuel
- Économies mensuelles: 183 $
- Économies annuelles: 2 196 $
Cependant, le différentiel tarifaire nécessaire pour rendre le refinancement utile dépend du solde de votre prêt, de la durée de votre maison et des coûts de clôture de refinancement impliqués.
2. Lorsque vous souhaitez modifier votre terme de prêt
Le refinancement peut vous aider à ajuster la durée de votre prêt pour mieux vous aligner sur vos objectifs financiers:
- Raccourcir la durée de votre prêt: Si vous refinancez d'une hypothèque de 30 ans à 15 ans, vous pourriez payer plus chaque mois, mais renforcerez les capitaux propres et économisera considérablement les intérêts sur la durée du prêt.
- Extension de la durée de votre prêt: Si vous avez du mal avec des paiements mensuels élevés, le refinancement à un terme à plus long terme peut réduire votre obligation mensuelle, bien que vous paierez probablement plus d'intérêts totaux au fil du temps.
3. Lorsque vous souhaitez convertir entre les taux fixes et réglables
- Conversion de réglable à fixe: Si vous avez une hypothèque à taux réglable (ARM) et que vous souhaitez la sécurité d'un paiement fixe, surtout si les taux d'intérêt devraient augmenter, le refinancement en hypothèque à taux fixe pourrait avoir un sens.
- Convertir de fixe à réglable: si les taux d'intérêt ont chuté et que vous ne prévoyez pas de rester à long terme à la maison, le passage à un bras pourrait réduire vos paiements mensuels.
4. Lorsque vous devez puiser dans vos capitaux propres
Si vous avez des capitaux propres importants dans votre domicile et que vous avez besoin d'argent pour les dépenses majeures (rénovations à domicile, frais de scolarité, consolidation de la dette), un refinancement de recours pourrait être approprié.Cela vous permet d'emprunter plus que ce que vous devez à votre hypothèque actuelle et de recevoir la différence en espèces.
5. Lorsque vous souhaitez supprimer l'assurance hypothécaire privée (PMI)
Si votre maison a apprécié en valeur ou si vous avez payé suffisamment votre hypothèque pour que vous ayez maintenant 20% ou plus de capitaux propres, le refinancement pourrait vous aider à éliminer les paiements PMI, ce qui vous permet d'économiser des centaines de dollars par an.
6. Lorsque votre pointage de crédit s'est considérablement amélioré
Si votre pointage de crédit s'est considérablement amélioré depuis que vous avez retiré votre hypothèque d'origine, vous pourriez être admissible à de meilleurs taux de refinancement hypothécaire aujourd'hui, faisant du refinancement une décision potentiellement économique.
Comment calculer si le refinancement a du sens: le seuil de rentabilité
Avant le refinancement, il est crucial de calculer votre seuil de rentabilité - le temps qu'il faut à vos économies mensuelles pour dépasser les coûts de refinancement.Ce calcul est essentiel pour déterminer quand refinancer votre hypothèque.
Étape 1: Estimez vos frais de clôture de refinancement
Les coûts de clôture de refinancement varient généralement de 2% à 5% du montant de votre prêt.Ces coûts peuvent inclure:
- Frais d'origine du prêt
- Frais d'évaluation
- Assurance titre
- Frais de vérification de crédit
- Frais d'avocat
- Frais d'enregistrement
- Intérêt prépayé
Pour une hypothèque de 300 000 $, les frais de clôture peuvent varier de 6 000 $ à 15 000 $.
Étape 2: Calculez vos économies mensuelles
Soustrayez votre nouveau paiement mensuel de votre paiement mensuel actuel pour déterminer combien vous économiserez chaque mois.
Par exemple:
- Paiement actuel: 1 703 $
- Nouveau paiement: 1 520 $
- Économies mensuelles: 183 $
Étape 3: Déterminez votre seuil de rentabilité
Divisez vos coûts de clôture totaux par vos économies mensuelles pour trouver le nombre de mois qu'il faudra pour récupérer les coûts de refinancement.
En utilisant notre exemple:
- Coûts de clôture totaux: 9 000 $
- Économies mensuelles: 183 $
- Point de seuil de rentabilité: 9 000 $ ÷ 183 $ = 49 mois (environ 4 ans)
Cela signifie que vous devez rester chez vous pendant au moins 4 ans pour que le refinancement valait la peine.
Utilisation d'une calculatrice de panne de refinancement
Une calculatrice de seuil de refinancement automatise ce processus, en tenant compte:
- Vos détails de prêt actuels
- Conditions de prêt proposées
- Coûts de clôture estimés
- Implications fiscales
- Combien de temps vous prévoyez de rester chez vous
De nombreux calculatrices en ligne vous aident également à visualiser vos économies au fil du temps et à comparer différents scénarios de refinancement.
Calculateur d'hypothèque de refinancement: au-delà du seuil de rentabilité
Bien que le calcul du seuil de rentabilité soit important, un calculateur d'hypothèque de refinancement complet devrait prendre en compte des facteurs supplémentaires:
1. Économies d'intérêt total
Calculez la différence d'intérêt total payé entre votre hypothèque actuelle et la nouvelle sur toute la durée de chaque prêt.
Pour une hypothèque de 300 000 $ à 30 ans:
- À 5,5%: intérêts totaux payés = 313 212 $
- À 4,5%: intérêt total payé = 247 220 $
- Économies d'intérêt = 65 992 $
2. Impact sur la valeur nette
Considérez comment le refinancement affecte votre image financière globale:
- Les paiements mensuels inférieurs vous permettent-ils d'investir plus ailleurs?
- Un terme plus court vous aidera-t-il à construire des capitaux propres plus rapidement?
- Comment la décision affecte-t-elle votre planification de la retraite?
3. Implications fiscales
Les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt pour de nombreux propriétaires.Un refinancement avec un taux d'intérêt plus bas signifie moins d'intérêts payés, ce qui pourrait réduire vos déductions fiscales.Consultez un fiscaliste pour comprendre comment le refinancement pourrait affecter votre situation fiscale.
4. Coût d'opportunité
Considérez ce que vous pourriez faire d'autre avec l'argent utilisé pour la clôture des frais.L'investissement de cet argent pourrait-il générer de meilleurs rendements que les économies du refinancement?
Comparaison de refinancement hypothécaire: évaluation de vos options
Lorsque vous envisagez de refinancer, il est utile de comparer différents scénarios.Voici un modèle pour comparer votre hypothèque actuelle avec des options de refinancement potentielles:
| Critères | Hypothèque actuelle | Option de refinancement 1 | Option de refinancement 2 |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | 300 000 $ | 300 000 $ | 300 000 $ |
| Taux d'intérêt | 5,5% | 4,5% | 4,25% |
| Terme de prêt | 30 ans | 30 ans | 15 ans |
| Paiement mensuel | 1 703 $ | 1 520 $ | 2 266 $ |
| Économies mensuelles | - | 183 $ | - 563 $ (paiement plus élevé) |
| Coûts de clôture | - | 9 000 $ | 9 000 $ |
| Point de rupture | - | 49 mois | N / A (paiement plus élevé) |
| Intérêt total payé | 313 212 $ | 247 220 $ | 107 803 $ |
| Économies d'intérêt total | - | 65 992 $ | 205 409 $ |
Cette comparaison illustre comment différentes options de refinancement peuvent conduire à des résultats très différents.Bien que l'option 1 offre des économies mensuelles immédiates, l'option 2 entraîne des économies d'intérêts beaucoup plus importantes sur la durée du prêt malgré le paiement mensuel plus élevé.
REFINANCEMENT Les exigences hypothécaires: êtes-vous éligible?
Avant de décider quand le refinancement, assurez-vous de répondre aux exigences hypothécaires de refinancement de base:
1. Score de crédit
La plupart des prêteurs ont besoin d'un pointage de crédit minimum de 620 pour des refinances conventionnels, bien que de meilleurs taux soient généralement disponibles pour ceux qui ont des scores supérieurs à 740. Pour les prêts FHA, vous pouvez vous qualifier avec un score aussi bas que 580.
2. Home Equity
En règle générale, vous aurez besoin d'au moins 20% de capitaux propres dans votre maison pour un refinancement conventionnel.Pour les refinances de liquidités, les prêteurs exigent souvent que vous mainteniez 20% de capitaux propres après avoir pris l'argent, limitant le montant que vous pouvez emprunter.
3. Ratio dette / revenu (DTI)
La plupart des prêteurs préfèrent un ratio DTI de 43% ou moins, ce qui signifie que vos paiements de dette mensuels (y compris votre hypothèque) ne devraient pas dépasser 43% de votre revenu mensuel brut.
4. Stabilité de l'emploi et du revenu
Les prêteurs souhaitent voir un emploi stable et un revenu fiable pour vous assurer que vous pouvez effectuer les paiements de votre prêt.
5. Condition de la propriété
Votre maison aura probablement besoin d'une évaluation pour confirmer sa valeur et elle doit répondre à certaines conditions de condition.
Le processus de refinancement hypothécaire: étape par étape
Si vous avez déterminé que le refinancement a du sens pour votre situation, voici à quoi vous attendre pendant le processus de refinancement hypothécaire:
1. Vérifiez votre crédit
Passez en revue vos rapports et scores de crédit pour comprendre où vous en êtes et résoudre les problèmes avant de postuler.
2. Recherche et comparer les prêteurs
Faites le tour pour les meilleurs taux et conditions de refinancement hypothécaire.Considérez non seulement le taux d'intérêt mais aussi les coûts de clôture, les frais de prêteur et la réputation globale du service client.
3. Rassembler la documentation
Préparez les documents nécessaires, qui comprennent généralement:
- Récents salariaux
- Formulaires W-2 et déclarations de revenus des deux dernières années
- Déclarations bancaires et informations sur les comptes d'actifs
- Déclarations hypothécaires actuelles
- Police d'assurance habitation
- Pièce d'identité avec photo
4. Appliquer avec plusieurs prêteurs
Soumettez des demandes à plusieurs prêteurs dans un court laps de temps (généralement 14 à 45 jours) pour minimiser l'impact sur votre pointage de crédit.
5. Verrouillez votre taux
Une fois que vous avez reçu une offre favorable, envisagez de verrouiller votre taux d'intérêt pour vous protéger contre les fluctuations du marché pendant le processus de clôture.
6. Évaluation de la maison
Le prêteur organisera un évaluateur pour évaluer la valeur de votre maison.
7. Sous-vente
Le prêteur passe en revue toutes vos informations pour prendre une décision finale sur votre prêt.
8. Clôture
Signez les documents finaux et payez les frais de clôture qui ne sont pas enroulés dans le prêt.
Considérations de refinancement spéciales
Pas de raffinance des coûts de clôture: cela en vaut-il la peine?
Un raffinement de clôture des coûts peut sembler attrayant car vous évitez les dépenses initiales, mais il y a un compromis:
- Vous recevrez généralement un taux d'intérêt plus élevé
- Les coûts de clôture peuvent être établis dans le solde de votre prêt, augmentant votre dette
- Votre calcul du seuil de rentabilité change considérablement
Exemple:
- Refinancement standard: taux de 4,5% avec 9 000 $ en frais de clôture
- Pas de raffinance de coûts de clôture: le taux de 4,875% avec des coûts initiaux de 0 $
- Différence de paiement mensuel: 70 $ (1 520 $ contre 1 590 $)
- Intérêt supplémentaire sur 30 ans: 25 200 $
Pour certains propriétaires, en particulier ceux qui prévoient de déménager en quelques années, un raffinance de coût de clôture peut avoir un sens malgré le taux plus élevé.
Calculateur de refinancement de liquidités: accéder à vos capitaux propres
Lorsque vous envisagez un refinancement de repos, utilisez une calculatrice de refinancement spécialisée pour déterminer:
- Combien de capitaux propres vous pouvez accéder (généralement jusqu'à 80% de la valeur de votre maison moins votre solde hypothécaire actuel)
- Votre nouveau paiement mensuel
- Le coût total de l'emprunt par rapport à d'autres options de financement (comme un prêt à domicile ou une ligne de crédit)
N'oubliez pas que même si un refinancement de repos pourrait offrir un taux d'intérêt plus bas que les autres formes d'emprunt, vous étendez la dette sur une période beaucoup plus longue et mettant votre maison en danger si vous ne pouvez pas effectuer de paiements.
Prêt de refinancement de réduction des taux d'intérêt (IRRRL) pour les prêts VA
Si vous avez un prêt VA, le prêt de refinancement de réduction des taux d'intérêt (parfois appelé «refinancement de rationalisation») offre un refinancement simplifié avec:
- Aucune vérification des revenus requise
- Aucune évaluation dans la plupart des cas
- Paperasse réduite
- Frais de financement plus bas par rapport à un prêt VA régulier
Pour vous qualifier, vous devez certifier que vous vivez actuellement ou que vous avez déjà vécu à la maison, et le refinancement doit fournir un "avantage tangible net", comme un taux d'intérêt inférieur ou un passage d'un réglable à une hypothèque à taux fixe.
Erreurs de refinancement courantes pour éviter
1. Se concentrer uniquement sur le taux d'intérêt
Bien que l'obtention d'un taux d'intérêt plus faible soit important, n'ignorez pas d'autres facteurs tels que les coûts de clôture, la durée du prêt et combien de temps vous prévoyez de rester chez vous.
2. Extension trop de fois votre terme de prêt
Le refinancement et la réinitialisation à plusieurs reprises à un mandat de 30 ans peuvent vous maintenir endetté beaucoup plus longtemps que prévu, augmentant considérablement l'intérêt total payé au fil du temps.
3. Prendre trop d'argent
L'utilisation de votre maison en tant que guichet automatique peut éroder vos capitaux propres et vous mettre au risque de dû plus que votre maison en vaut la peine si la valeur des propriétés diminue.
4. Ne pas faire de shopping
Les taux et les coûts de clôture peuvent varier considérablement entre les prêteurs.Obtenir des devis de plusieurs sources peut vous faire économiser des milliers.
5. Ignorer l'APR
Le taux de pourcentage annuel (APR) reflète le véritable coût de l'emprunt, y compris les frais et les coûts de clôture.Deux prêts avec le même taux d'intérêt peuvent avoir des APR très différents.
6. Refinancement trop fréquemment
Chaque refinancement s'accompagne de coûts.Le refinancement fréquent peut annuler les avantages que vous essayez de réaliser.
Refinancement vs séjourner avec une hypothèque actuelle: considérations finales
Lorsque vous pèse si vous devez refinancer ou rester avec votre hypothèque actuelle, considérez ces points finaux:
Plans futurs
Si vous prévoyez de déménager dans quelques années, le refinancement peut ne pas avoir de sens, même avec des taux favorables, car vous ne pourrez peut-être pas atteindre votre seuil de rentabilité.
Timing du marché
S'il est impossible de chronométrer parfaitement le marché, soyez conscient des tendances générales des taux d'intérêt.Si les taux sont historiquement bas et devraient augmenter, ce pourrait être le bon moment pour verrouiller un taux fixe.
Votre stabilité financière
Le refinancement s'accompagne de coûts initiaux.Assurez-vous que votre situation financière est suffisamment stable pour gérer ces dépenses, surtout si vous ne les lancez pas dans le prêt.
Options alternatives
Envisagez des alternatives au refinancement, telles que:
- Effectuer des paiements principaux supplémentaires sur votre hypothèque actuelle
- Demander une modification d'un prêt si vous avez du mal avec les paiements
- Utilisation d'un prêt sur valeur domiciliaire au lieu d'un refinancement de liquidités
Conclusion
Déterminer quand refinancer votre hypothèque nécessite d'équilibrer plusieurs facteurs, des taux de refinancement hypothécaire actuels à vos plans de logement à long terme.En calculant soigneusement votre seuil de rentabilité et en considérant l'impact financier complet du refinancement, vous pouvez prendre une décision éclairée qui s'aligne sur vos objectifs.
N'oubliez pas que bien que les règles de base comme "refinance lorsque les taux baissent de 1%" fournissent un point de départ utile, votre situation spécifique pourrait nécessiter une approche différente.Utilisez la calculatrice de panne de refinancement et les outils de comparaison fournis dans ce guide pour évaluer soigneusement vos options.
En fin de compte, le meilleur moment pour refinancer est lorsqu'il vous aide à atteindre vos objectifs financiers, que ce soit la réduction des paiements mensuels, le raccourcissement de votre prêt, l'élimination du PMI ou l'accès aux capitaux propres pour des dépenses importantes.
En adoptant une approche réfléchie et calculée du refinancement, vous pouvez potentiellement économiser des milliers de dollars et améliorer votre santé financière globale.
Utilisez notre calculatrice complète de prêts hypothécaires pour exécuter vos propres scénarios et faites le premier pas vers l'optimisation de votre hypothèque en toute confiance.
Questions fréquemment posées
À quelle fréquence puis-je refinancer mon hypothèque?
Il n'y a techniquement aucune limite légale sur le nombre de fois où vous pouvez refinancer votre hypothèque.Cependant, certains prêteurs imposent une période d'attente (généralement six mois) entre les refinances.Gardez à l'esprit que chaque refinancement entraîne des coûts de clôture, de sorte que le refinancement fréquent peut annuler vos économies potentielles.
Quel est le pointage de crédit minimum nécessaire pour refinancer?
Pour les refinances conventionnelles, la plupart des prêteurs nécessitent un score minimum de 620, bien que certains puissent nécessiter 640 ou plus.Les prêts FHA peuvent permettre des scores aussi bas que 580. Pour les meilleurs taux de refinancement hypothécaire, visez un score de 740 ou plus.
Puis-je refinancer si ma maison a diminué en valeur?
C'est plus difficile mais toujours possible.Des programmes gouvernementaux comme HARP (Home Abordable Refinance Program) ont été spécialement conçus pour les hypothèques sous-marines.De plus, les prêts FHA et VA ont des options de refinancement de rationalisation qui peuvent ne pas nécessiter une évaluation.
Dois-je payer des points pour réduire mon taux d'intérêt lors du refinancement?
Les points d'actualisation sont les frais initiaux versés pour réduire votre taux d'intérêt.Qu'ils en vaillent dépend de la durée de la durée de l'hypothèque.Divisez le coût des points par vos économies mensuelles pour trouver la période supplémentaire du seuil de rentabilité, et déterminez si vous garderez le prêt aussi long.
Puis-je refinancer si j'ai été en retard sur les versements hypothécaires?
La plupart des prêteurs préfèrent les emprunteurs sans paiement en retard au cours des 12 derniers mois.Cependant, certains programmes de refinancement, en particulier les programmes soutenus par le gouvernement, peuvent être plus indulgents.Si vous avez du mal avec les paiements, examinez les programmes de refinancement de difficultés ou parlez avec un conseiller en logement approuvé par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD).