Kalkulačka hrubého násobku nájemného

Jak zdůrazňují komunity pro investice do nemovitostí jako BiggerPockets, investoři prověří desítky nabídek, než najdou jednu, kterou stojí za to detailně analyzovat. GRM je nejrychlejší filtr: vydělte cenu ročním nájemným, získejte jedno číslo a porovnejte ho s typickým rozsahem ve vaší oblasti.

Zabere to sekundy a okamžitě vám to řekne, zda má nemovitost potenciál generovat kladný cash flow, nebo zda platíte za budoucí růst hodnoty.

Míra kapitalizace poskytuje přesnější obrázek, ale vyžaduje NOI, což znamená odhad nákladů. GRM vyžaduje pouze dvě čísla přímo z inzerátu.

GRM ignoruje vše kromě ceny a hrubého nájemného. Nezachycuje:

• daně z nemovitosti
• pojištění
• údržbu
• správu
• kapitálové výdaje
• financování

Dvě nemovitosti se stejným GRM mohou mít po odečtení nákladů velmi odlišný cash flow. Po příznivém GRM vždy před podáním nabídky proveďte úplnou analýzu cash flow a při porovnávání trhů s různou mírou neobsazenosti používejte efektivní GRM (zohledňující neobsazenost).

GRM = Cena nemovitosti ÷ Roční hrubé nájemné. Roční hrubé nájemné je jednoduše měsíční nájem vynásobený dvanácti, počítaný před jakýmikoliv náklady nebo neobsazeností.

U rodinného domu v hodnotě 300 000 USD pronajímaného za 2 500 USD měsíčně činí roční hrubé nájemné 30 000 USD a GRM je 10 – cena se rovná deseti letům hrubého nájemného.

Protože vyžaduje pouze dvě čísla přímo z inzerátu, je GRM nejrychlejší kontrolou ocenění v nemovitostech. Nižší hodnota je obecně lepší, ale toto číslo dává smysl pouze při srovnání s typickým rozsahem pro daný konkrétní trh.

Měřítka GRM se podle lokality výrazně liší:

• Hodnota pod 8 obvykle signalizuje silný trh zaměřený na cash flow – běžné na Středozápadě a v částech Jihu USA.
• Rozmezí 8–12 je vyvážené, typické pro většinu sekundárních amerických metropolí.
• Od 12 do 16 se nacházíte v teritoriu zaměřeném na růst hodnoty, jako jsou velká pobřežní města, kde je výnos z pronájmu nižší.
• Nad 16 ukazuje na spekulativní nebo prémiové oceňování s nízkým současným příjmem.

Nemovitosti v centrech britských a australských měst se často nacházejí také u vysokých hodnot GRM.

Samotné číslo nic neříká – vždy ho posuzujte ve srovnání s podobnými nemovitostmi ve stejné podřízené oblasti.

GRM a míra kapitalizace stojí na opačných koncích spektra analýzy.

GRM využívá hrubé nájemné a ignoruje náklady, takže je rychlý, ale orientační – ideální pro rychlé prověření mnoha inzerátů.

Míra kapitalizace využívá čistý provozní zisk po odečtení nákladů a neobsazenosti, takže se počítá pomaleji, ale je mnohem přesnější pro ocenění nemovitosti a schválení úvěru.

Dvě nemovitosti s identickým GRM mohou mít po zohlednění provozních nákladů velmi odlišnou míru kapitalizace. Standardním postupem je nejprve použít GRM k filtraci a poté u úzkého výběru před podáním nabídky aplikovat míru kapitalizace.

Základní GRM předpokládá 100% obsazenost, což v praxi nikdy nenastane. Efektivní GRM = Cena nemovitosti ÷ (Roční hrubé nájemné × (1 − Míra neobsazenosti)).

Uplatnění 5% neobsazenosti u nemovitosti v hodnotě 300 000 USD s pronájmem 30 000 USD ročně snižuje efektivní roční nájemné na 28 500 USD a zvyšuje efektivní GRM z 10 na přibližně 10,53.

Úprava je nejdůležitější při srovnání trhů s různou mírou neobsazenosti – nízké základní GRM v oblasti s vysokou fluktuací nájemníků může být méně atraktivní než o něco vyšší GRM ve stabilní oblasti. Tato kalkulačka uvádí obě hodnoty automaticky.

GRM a hrubý výnos z pronájmu jsou dva pohledy na stejný vztah. Implikovaný hrubý výnos = 1 ÷ GRM × 100, takže GRM 10 se rovná 10% hrubému výnosu a GRM 20 se rovná 5%.

Vyjádření poměru v procentech usnadňuje srovnání pronájmu s výnosy dluhopisů, úrokovými sazbami spoření nebo mírou kapitalizace.

Pamatujte, že se jedná o hrubou hodnotu – čistý výnos po odečtení provozních nákladů, neobsazenosti a financování bude výrazně nižší, často o třetinu či více, takže implikovaný hrubý výnos nikdy nepovažujte za svůj čistý zisk.

GRM můžete otočit a stanovit cenu nemovitosti na základě jejího nájmu: Odhadovaná hodnota = Tržní GRM × Roční hrubé nájemné.

Pokud se srovnatelné pronájmy v sousedství obchodují při GRM 11 a vámi analyzovaná nemovitost přináší 33 000 USD ročně, její implikovaná hodnota je přibližně 363 000 USD.

Makléři a investoři to používají jako rychlou kontrolu požadovaných cen a jako orientační způsob oceňování nemovitosti generující nájem. Stejně jako u oceňování pomocí míry kapitalizace je to tak spolehlivé, jak spolehlivé je tržní GRM, o které se opíráte, takže si ověřte několik skutečných srovnatelných transakcí.

GRM je nejspolehlivější pro rodinné domy a malé pronajímané bytové jednotky, kde jsou podíly nákladů u podobných nemovitostí poměrně předvídatelné.

U větších bytových a komerčních budov se náklady, neobsazenost a kvalita nájemníků liší natolik, že samotné hrubé nájemné skrývá příliš mnoho věcí – hlavními metrikami se stávají míra kapitalizace a poměr krytí dluhové služby (DSCR).

GRM používejte jako filtr prvního kola pro jakoukoliv výdělečnou nemovitost, ale čím větší a složitější je aktivum, tím dříve byste měli od GRM přejít k úplné analýze založené na NOI, než se na toto číslo spolehnete.

GRM úzce souvisí s poměrem ceny k nájemnému, který se používá při analýze trhu s bydlením. Zatímco GRM porovnává cenu s ročním nájemným, poměr ceny k nájemnému – sledovaný Federálním rezervním systémem a realitními ekonomy – představuje stejnou myšlenku (často počítanou měsíčně) a používá se k posouzení, zda trh přeje nákupu, nebo pronájmu.

Rostoucí GRM v rámci metropolitní oblasti signalizuje, že ceny rostou rychleji než nájmy – trh hnaný růstem hodnoty nebo potenciálně přehřátý –, zatímco klesající GRM poukazuje na zlepšující se podmínky pro cash flow.

Sledování trendů GRM v čase, nejen v jednom okamžiku, pomáhá investorům načasovat vstup na trh a odhalit, kdy se výnosy stlačují.

Největší chybou je považovat GRM za nástroj pro finální rozhodnutí namísto pouhého filtru – ignoruje náklady, financování, neobsazenost a kapitálové výdaje, takže skvělé GRM může stále zakrývat nemovitost prodělávající peníze.

Mezi další chyby patří:

• použití požadovaného nájemného namísto skutečně vybraného nájemného
• ignorování efektivního GRM na trzích s vysokou neobsazeností
• srovnávání GRM napříč různými trhy nebo typy nemovitostí

Velmi nízké GRM (pod 6) může být také varovným signálem pro zchátralou oblast nebo skryté problémy namísto výhodné koupě. Příznivé GRM vždy potvrďte úplnou analýzou míry kapitalizace a cash flow.