Kalkulačka nákladů na koupi nemovitosti

Uzavírací poplatky dosahují průměrně 2–5 % z kupní ceny, ale výrazně se liší podle státu a typu úvěru.

Poplatky poskytovateli úvěru zahrnují:

• sjednání úvěru (0,5–1 % z výše úvěru)
• schválení a posouzení žádosti ($400–900)
• prověření úvěrového registru ($30–50)
• certifikát záplavové zóny ($15–25)
• odhad ceny nemovitosti ($300–500)

Právní poplatky a poplatky za převod zahrnují:

• pojištění právního stavu / titulu (0,5–1 % z kupní ceny — vyžadováno věřiteli)
• prověření právního stavu ($200–400)
• poplatky za zápis do katastru ($50–250)

Státní a místní poplatky zahrnují:

• daně z převodu (od 0,1 % v Coloradu po 2,2 % v Delaware)
• poplatky za zápis
• v některých státech tzn. luxusní daň u dražších nemovitostí

Předplacené položky splatné při uzavření:

• 3–12 měsíců daně z nemovitosti ($2 000–8 000)
• 1 rok pojištění nemovitosti ($1 000–3 000)
• denní úrok od data uzavření do konce měsíce

U hypoték FHA se připočítává ještě počáteční prémie za pojištění hypotéky ve výši 1,75 % z výše úvěru.

Kromě uzavíracích poplatků kupující často podceňují inspekci nemovitosti ($400–600) a případné specializované prověrky:

• měření radonu ($150–200)
• kontrolu škůdců a termitů ($75–150)
• kamerovou inspekci kanalizace ($200–400)
• posudek statika ($400–800) při zjištění závad

Soukromé pojištění hypotéky (PMI) zvyšuje měsíční splátku o $100–300 u běžných úvěrů s akontací nižší než 20 %.

Poplatky společenství vlastníků (HOA) ($200–800/měsíc u bytů a rezidenčních projektů) jsou pravidelné náklady ovlivňující dostupnost.

Přímo související výdaje po nastěhování:

• poplatky za připojení energií a služeb
• nákup spotřebičů (nová chladnička stojí $1 000–3 000, pokud není v ceně)
• stínění oken a závěsy ($500–3 000)
• zahradní technika ($500–1 500) pro nové majitele přecházející z nájmu

Pohotovostní rezerva: finanční poradci doporučují mít k dispozici 1–3 % hodnoty nemovitosti na nečekané opravy — tedy $4 000–12 000 u domu v hodnotě $400 000.

• Vyjednejte příspěvek prodávajícího: na trhu výhodném pro kupující mohou prodávající souhlasit s úhradou 2–3 % z kupní ceny na uzavírací poplatky, což u domu za $400 000 sníží vaši potřebu hotovosti o $8 000–12 000.
• Porovnejte nabídky hypoték — rozdíly v sazbách a poplatcích mezi 3–5 poskytovateli mohou ušetřit $2 000–5 000 na poplatcích za sjednání a další tisíce v průběhu trvání úvěru.
• Využijte programy pro prvocestné kupující (např. FHA s 3,5% akontací, VA s 0% akontací, USDA s 0% akontací ve vybraných oblastech či státní podpory) výrazně snižují nároky na počáteční hotovost.
• Ptejte se na kredit od věřitele — akceptace mírně vyšší úrokové sazby (o 0,125–0,25 %) může přinést $2 000–4 000 ve formě kreditu použitelného na uzavírací poplatky.
• Naplánování podpisu smlouvy na konec měsíce minimalizuje účtované denní úroky.
• Nakonec zvažte hypotéku bez počátečních poplatků, kde se poplatky zahrnou do výše úvěru — postupně zaplatíte více na úrocích, ale předem potřebujete méně hotovosti.

Celková hotovost na koupi domu je součtem akontace, uzavíracích poplatků a předplacených položek (daň z nemovitosti a pojištění udržené na vázaném účtu).

U domu za $400 000 s 10% akontací a 3% uzavíracími poplatky jde o $40 000 + $12 000 + předplacené položky — často celkem $55 000–$60 000, než dostanete klíče.

Podle Consumer Financial Protection Bureau rozhoduje o tom, zda si nemovitost můžete skutečně dovolit, právě tato celková suma potřebná k uzavření transakce, nikoli jen prodejní cena. Tato kalkulačka sečte všechny složky, abyste u podpisu smlouvy nečelili žádnému překvapení.

Akontace představuje váš vlastnický podíl v nemovitosti, zatímco uzavírací poplatky jsou transakční náklady na sjednání úvěru a převod vlastnického práva. Jde o dvě samostatné finanční položky.

20% akontací se vyhnete soukromému pojištění hypotéky, ale nad to stále musíte uhradit 2–5 % z výše úvěru na uzavíracích poplatcích.

Podle Freddie Mac si mnoho prvocestných kupujících plánuje rozpočet pouze na akontaci a uzavírací poplatky je pak zaskočí. Při plánování úspor držte tyto dvě položky odděleně, abyste měli pokrytou celou částku potřebnou k uzavření obchodu.

Uzavírací poplatky spadají do tří kategorií.

• Poplatky věřiteli zahrnují sjednání úvěru (0,5–1 % z výše hypotéky) a jeho schválení.
• Poplatky třetím stranám pokrývají odhad nemovitosti ($400–600), prověření a pojištění právního stavu ($1 000–2 000) a zápis do katastru.
• Předplacené položky financují první rok pojištění nemovitosti a několik měsíců daně z nemovitosti na vázaný účet.

Formulář Loan Estimate od CFPB tyto položky podrobně rozepisuje do tří pracovních dnů od podání žádosti, což vám umožní porovnat nabídky jednotlivých věřitelů položku po položce.

Hotovost při uzavření (Cash to close) je konečná částka, kterou musíte v den podpisu převést: záloha (akontace) plus celkové náklady na uzavření plus předplatby, mínus již zaplacená kauce (blokační záloha) a případné kredity od poskytovatele hypotéky nebo prodávajícího.

Dva domy za stejnou cenu mohou vyžadovat velmi odlišnou hotovost při uzavření v závislosti na typu úvěru, vázaném účtu (escrow) a vyjednaných slevách.

Formulář Closing Disclosure od agentury CFPB, vydávaný nejméně tři pracovní dny před uzavřením, uvádí přesnou částku hotovosti při uzavření, abyste si mohli zajistit finance a odhalit nesrovnalosti na poslední chvíli.

Náklady na uzavření se výrazně liší podle lokality a úvěrového programu.

Státy s vysokou daní z převodu nemovitosti, jako je New York, Delaware a Pensylvánie, zvyšují celkové náklady na uzavření výrazně nad celostátní rozmezí 2–5 %, zatímco státy bez daně z převodu se drží na spodní hranici.

Na typu úvěru také záleží: FHA úvěry zahrnují počáteční prémii za pojištění hypotéky ve výši 1,75 % a VA úvěry účtují poplatek za zprostředkování – obojí lze zahrnout do celkové výše úvěru.

Vždy si spočítejte náklady pro konkrétní úvěrový program ve vašem konkrétním státě, nikoli podle celostátního průměru.

Náklady na uzavření se dělí mezi kupujícího a prodávajícího, přičemž toto rozdělení je částečně obvyklé a částečně vyjednatelné.

• Kupující obvykle platí poplatky poskytovateli úvěru, odhad ceny nemovitosti a svůj podíl na předplatbách.
• Prodávající obvykle platí provizi realitní kanceláři a v mnoha státech i daně z převodu.

Na trhu přejícím kupujícím prodávající často souhlasí s příspěvky prodávajícího (seller concessions), které pokrývají část nákladů kupujícího na uzavření.

Znalost toho, které náklady jsou běžně vaše — a které lze vyjednat — má přímý vliv na vaši potřebnou hotovost při uzavření.

Konečná čísla řídí dva standardizované formuláře CFPB.

• Loan Estimate (Odhad úvěru) obdržíte do tří pracovních dnů od podání žádosti a umožňuje vám porovnat nabídky poskytovatelů podle stejných položek.
• Closing Disclosure (Závěrečné vyúčtování) obdržíte nejméně tři pracovní dny před uzavřením a musí odpovídat konečným poplatkům.

Porovnejte je: poplatky v kategoriích „nelze změnit“ a „omezeno na 10% nárůst“ jsou chráněny a nevysvětlená navýšení jsou důvodem k dotazům na poskytovatele úvěru.

Tyto formuláře jsou vaší nejlepší obranou proti nadsazeným nebo zbytečným poplatkům.

Nejdražší chyby jsou:

• plánování rozpočtu pouze na zálohu (akontaci)
• ignorování předplateb a vázaného účtu (escrow)
• opomenutí porovnání nabídek poskytovatelů úvěrů (sazby a poplatky se mezi nimi výrazně liší)

Jiní vynechají inspekci nemovitosti, aby ušetřili pár stovek dolarů, a pak čelí nečekaným opravám za tisíce, nebo zcela vyčerpají svou finanční rezervu na dokončení obchodu.

Ponechte si po uzavření rezervu na dva až tři měsíce výdajů, vyžádejte si alespoň tři dokumenty Loan Estimate a před podpisem si přečtěte každý řádek dokumentu Closing Disclosure.