Ο πρώτος αγοραστής; Ανακαλύψτε γιατί οι αριθμομηχανές υποθηκών είναι το μυστικό όπλο σας
Anh Quân
Creator
Πίνακας περιεχομένων
- Εισαγωγή: Πλοήγηση του ταξιδιού αγοράς στο σπίτι
- Τι είναι ένας υπολογιστής υποθηκών;
- Γιατί οι πρώτοι αγοραστές χρειάζονται υπολογιστές υποθηκών
- Πώς να χρησιμοποιήσετε αποτελεσματικά έναν αριθμομηχανή υποθηκών
- Πέρα από τους βασικούς αριθμομηχανές: Προηγμένα εργαλεία για τους πρώτους αγοραστές
- Κοινά λάθη για αποφυγή όταν χρησιμοποιείτε υπολογιστές υποθηκών
- Πώς οι υπολογιστές υποθηκών υποστηρίζουν τη διαπραγμάτευση και τη λήψη αποφάσεων
- Ιστορίες επιτυχίας πραγματικής ζωής: Πώς οι υπολογιστές υποθηκών άλλαξαν ταξίδια αγοράς στο σπίτι
- Συχνές ερωτήσεις
- Συμπέρασμα: Η οικονομική σας πυξίδα στο ταξίδι αγοράς στο σπίτι
Μπαίνουμε στον κόσμο της αγοράς στο σπίτι;Οι αριθμομηχανές υποθηκών είναι βασικά εργαλεία που βοηθούν τους αγοραστές για πρώτη φορά να κατανοήσουν το κόστος, να εκτιμήσουν τις πληρωμές και να καθορίσουν την οικονομική προσιτότητα πριν κάνουν μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές δεσμεύσεις της ζωής.
Εισαγωγή: Πλοήγηση του ταξιδιού αγοράς στο σπίτι
Αγοράστε τις πρώτες σας τάξεις μεταξύ των σημαντικότερων ορόσημων της ζωής.Είναι συναρπαστικό, αλλά ας είμαστε ειλικρινείς - μπορεί επίσης να είναι συντριπτική.Μεταξύ των προβολών ακινήτων, των διαπραγματεύσεων, των επιθεωρήσεων και των χαρτιών, οι οικονομικές πτυχές της αγοράς σπιτιού παρουσιάζουν μια πραγματική πρόκληση για τους νεοφερμένους στην αγορά ακινήτων.
Εισαγάγετε τον αριθμομηχανή υποθηκών: ο αξιόπιστος οικονομικός σύντροφός σας σε όλο αυτό το ταξίδι.Αυτό το ισχυρό αλλά απλό ψηφιακό εργαλείο βοηθά να απομυθοποιήσει τον πολύπλοκο κόσμο της χρηματοδότησης στο σπίτι, δίνοντάς σας σαφήνεια όταν το χρειάζεστε περισσότερο.Για τους πρώτους αγοραστές, ειδικά, οι υπολογιστές υποθηκών παρέχουν βασικές γνώσεις που μπορεί να σημαίνει τη διαφορά μεταξύ της εύρεσης του σπιτιού των ονείρων σας και της αντιμετώπισης της απροσδόκητης οικονομικής πίεσης.
Ας διερευνήσουμε γιατί οι αριθμομηχανές υποθηκών αξίζουν ένα πρωταρχικό σημείο στο εργαλείο αγοράς στο σπίτι σας και πώς μπορούν να σας βοηθήσουν να βεβαιωθείτε, ενημερωμένες αποφάσεις.
Τι είναι ένας υπολογιστής υποθηκών;
Ένας υπολογιστής υποθηκών είναι ένα ηλεκτρονικό εργαλείο που εκτιμά τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών που βασίζονται σε διάφορες βασικές εισροές.Αυτά συνήθως περιλαμβάνουν:
- Τιμή κατοικίας: Η τιμή αγοράς του ακινήτου
- Προκαταβολή: Το ποσό που πληρώνετε εκ των προτέρων
- Όρος δανείου: χρονικό διάστημα για αποπληρωμή (συνήθως 15, 20 ή 30 έτη)
- Επιτόκιο: Το ετήσιο ποσοστό που χρεώνεται από τον δανειστή σας
- Φόροι ακίνητης περιουσίας: Ετήσιοι φόροι που αξιολογούνται από την τοπική σας κυβέρνηση
- Ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού: Απαιτείται κάλυψη για την προστασία της επένδυσής σας
- Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI): Απαιτείται εάν η προκαταβολή είναι μικρότερη από 20%
- Τέλη HOA: μηνιαία τέλη εάν το ακίνητο βρίσκεται σε μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού
Εισάγοντας αυτές τις μεταβλητές, ένας υπολογιστής υποθηκών υπολογίζει γρήγορα την αναμενόμενη μηνιαία πληρωμή σας και καταρρίπτει πόσο πηγαίνει προς τους κύριους, τους τόκους, τους φόρους και την ασφάλιση (PITI).
Οι σύγχρονοι υπολογιστές υποθηκών κυμαίνονται από τους βασικούς εκτιμητές πληρωμών σε εξελιγμένα εργαλεία που επηρεάζουν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, το δείκτη χρέους προς εισόδημα και τις τοπικές συνθήκες της αγοράς για την παροχή εξατομικευμένων συστάσεων.Πολλοί είναι ελεύθεροι να χρησιμοποιούν και να διατίθενται σε ιστότοπους τραπεζών, ακινήτων και προσωπικών χρηματοδότησης.
Γιατί οι πρώτοι αγοραστές χρειάζονται υπολογιστές υποθηκών
1. Κατανόηση της αληθινής οικονομικής προσιτότητας
Οι αγοραστές για πρώτη φορά κάνουν το λάθος να επικεντρώνονται αποκλειστικά στην τιμή καταχώρισης όταν κυνηγούν.Ωστόσο, το πραγματικό κόστος της ιδιοκτησίας σπιτιού εκτείνεται πολύ πέρα από την τιμή αγοράς.Ένας υπολογιστής υποθηκών σας βοηθά να δείτε την πλήρη οικονομική εικόνα.
Εξετάστε αυτό το σενάριο: Βρήκατε ένα σπίτι που αναφέρεται στα 350.000 δολάρια, το οποίο φαίνεται στον προϋπολογισμό σας με βάση τις αποταμιεύσεις και το εισόδημά σας.Αλλά μετά τη χρήση ενός υπολογιστού υποθηκών, ανακαλύπτετε ότι με τα τρέχοντα επιτόκια, τους φόρους ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση και την PMI, η μηνιαία πληρωμή σας θα ήταν 2.400 δολάρια - ιδιαίτερα εκατοντάδες περισσότερο από ό, τι αναμενόταν.
Αυτή η σαφήνεια σάς επιτρέπει να:
- Ορίστε ένα ρεαλιστικό εύρος τιμών πριν από το κυνήγι του σπιτιού
- Αποφύγετε να ερωτευτείτε τα σπίτια εκτός του προϋπολογισμού σας
- Κατανοήστε πώς διαφορετικοί παράγοντες επηρεάζουν τα μηνιαία έξοδά σας
- Λάβετε τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με το πόσο να προσφέρετε
Ένας υπολογιστής υποθηκών μετατρέπει τους αφηρημένους αριθμούς σε συγκεκριμένες μηνιαίες πληρωμές, βοηθώντας σας να καθορίσετε τι "προσιτό" σημαίνει πραγματικά για τη συγκεκριμένη οικονομική σας κατάσταση.
2. Συγκρίνοντας διαφορετικές επιλογές δανείου
Οι περισσότεροι αγοραστές για πρώτη φορά δεν γνωρίζουν την ποικιλία των διαθέσιμων προϊόντων υποθηκών, το καθένα με ξεχωριστά πλεονεκτήματα και εκτιμήσεις:
- Συμβατικά δάνεια: συνήθως απαιτούν υψηλότερες πιστωτικές βαθμολογίες, αλλά προσφέρουν ανταγωνιστικές τιμές
- Δάνεια FHA: Διαθέτουν χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής (μόλις 3,5%)
- VA δάνεια: Παρέχετε ειδικά οφέλη για τους βετεράνους, συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής
- Δάνεια USDA: Προσφέρετε μηδενικές επιλογές προκαταβολής για αγροτικές ιδιότητες
- Υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (όπλα): Ξεκινήστε με χαμηλότερες τιμές που αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου
- Υποθήκες σταθερού επιτοκίου: Διατηρήστε το ίδιο επιτόκιο καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου
Αντί να προσπαθείτε να υπολογίσετε αυτές τις διαφορές με το χέρι, ένας υπολογιστής υποθηκών σας επιτρέπει να αλλάξετε μεταξύ διαφορετικών τύπων δανείων, επιτοκίων και όρων για να δείτε πώς κάθε επιλογή επηρεάζει την μηνιαία πληρωμή και τους συνολικούς τόκους που καταβάλλονται κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου.
Για παράδειγμα, ενώ μια 15ετής υποθήκη έρχεται με υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές από μια υποθήκη 30 ετών, περιλαμβάνει συνήθως χαμηλότερο επιτόκιο και κατασκευάζει ταχύτερα μετοχές.Με μια αριθμομηχανή υποθηκών, μπορείτε γρήγορα να προσδιορίσετε εάν η μακροπρόθεσμη εξοικονόμηση δικαιολογεί την υψηλότερη μηνιαία υποχρέωση.
3. Οπτικοποίηση της επίδρασης των πληρωμών κάτω
Η προκαταβολή αντιπροσωπεύει ένα από τα σημαντικότερα αρχικά εμπόδια για τους πρώτους αγοραστές.Ενώ η παραδοσιακή προκαταβολή 20% εξαλείφει την ανάγκη για PMI, πολλοί αγοραστές θεωρούν αυτό το ποσό προκλητικό για εξοικονόμηση.
Ένας υπολογιστής υποθηκών καταδεικνύει πώς επηρεάζουν τα διαφορετικά ποσά προκαταβολής:
- Η μηνιαία πληρωμή σας
- Είτε απαιτείται PMI (και πόσο κοστίζει)
- Οι συνολικοί τόκοι που καταβάλλονται κατά τη διάρκεια του δανείου
- Η αρχική σας θέση μετοχικού κεφαλαίου
Για παράδειγμα, σε ένα σπίτι 300.000 δολαρίων, η διαφορά μεταξύ προκαταβολής 5% (15.000 δολάρια) και προκαταβολής 20% (60.000 δολάρια) μπορεί να οδηγήσει σε μηνιαία διαφορά πληρωμής ύψους $ 300 ή περισσότερο όταν λογίζεται στο PMI.Πάνω από μια 30ετή υποθήκη, αυτό προσθέτει πάνω από 108.000 δολάρια σε πρόσθετα έξοδα.
Με την απεικόνιση αυτών των διαφορών, μπορείτε να λάβετε στρατηγικές αποφάσεις σχετικά με το εάν:
- Περιμένετε περισσότερο για να αποθηκεύσετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή
- Προχωρήστε με μικρότερη προκαταβολή, αλλά σχεδιάστε να αναχρηματοδοτήσετε μόλις φτάσετε στο 20% μετοχές
- Διερεύνηση προγραμμάτων βοήθειας για προκαταβολές για τους πρώτους αγοραστές
4. Σχεδιασμός για πρόσθετα έξοδα ιδιοκτησίας σπιτιού
Πέρα από την ίδια την υποθήκη, η ιδιοκτησία σπιτιού περιλαμβάνει πολυάριθμα έξοδα που ενδέχεται να μην προβλέπουν οι ενοικιαστές.Οι προχωρημένοι υπολογιστές υποθηκών βοηθούν στο λογαριασμό:
- Φόροι ιδιοκτησίας: οι οποίοι ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία
- Ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού: Απαιτείται από δανειστές υποθηκών
- Τέλη HOA: Κοινή σε condos, προγραμματισμένες κοινότητες και μερικές γειτονιές
- Κόστος συντήρησης: Γενικά εκτιμάται στο 1-3% της οικιακής αξίας ετησίως
- Υπηρεσίες κοινής ωφέλειας: Συχνά υψηλότερα για τους ιδιοκτήτες σπιτιού από τους ενοικιαστές
Με τον παράγοντα αυτών των δαπανών στους υπολογισμούς σας, μπορείτε να αποφύγετε το σενάριο "φτωχού" σπιτιού, όπου η πληρωμή υποθηκών σας καταναλώνει τόσο μεγάλο μέρος του εισοδήματός σας που αγωνίζεστε να αντέξετε οικονομικά άλλες ανάγκες ή να εξοικονομήσετε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.
5. Κατανόηση της διαδικασίας απόσβεσης
Οι περισσότεροι αγοραστές για πρώτη φορά εκπλήσσονται να μάθουν ότι κατά τα πρώτα χρόνια μιας υποθήκης, η πλειοψηφία κάθε πληρωμής πηγαίνει προς τόκους και όχι κύριο.Αυτό το φαινόμενο, γνωστό ως απόσβεση, σημαίνει ότι οικοδομείτε μετοχές αργά στην αρχή.
Πολλοί υπολογιστές υποθηκών περιλαμβάνουν χρονοδιαγράμματα απόσβεσης που δείχνουν τον τρόπο με τον οποίο κάθε πληρωμή κατανέμεται μεταξύ κεφαλαίου και τόκων κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου.Αυτή η απεικόνιση σας βοηθά:
- Κατανοήστε πώς χτίζεται η ισότητα με την πάροδο του χρόνου
- Δείτε τον αντίκτυπο της πραγματοποίησης επιπλέον πληρωμών
- Αναγνωρίστε τον τρόπο με τον οποίο η αναχρηματοδότηση σε διαφορετικά σημεία επηρεάζει τους συνολικούς τόκους που πληρώνονται
- Σχεδιάστε στρατηγικά για μελλοντικές οικονομικές αποφάσεις, όπως τα δάνεια οικιακής ισότητας
Με αυτή τη γνώση, μπορείτε να αποφασίσετε να κάνετε μικρές πρόσθετες πληρωμές προς τον κύριο κάθε μήνα, ενδεχομένως εξοικονομώντας χιλιάδες τόκους και μείωση της θητείας σας κατά χρόνια.
Πώς να χρησιμοποιήσετε αποτελεσματικά έναν αριθμομηχανή υποθηκών
Βήμα 1: Συγκεντρώστε τα οικονομικά σας στοιχεία
Πριν χρησιμοποιήσετε έναν υπολογισμό υποθηκών, συλλέξτε ακριβείς πληροφορίες σχετικά με:
- Το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας
- Τα τρέχοντα χρέη και τις μηνιαίες υποχρεώσεις σας
- Το πιστωτικό σας αποτέλεσμα (που επηρεάζει τα επιτόκια)
- Τα διαθέσιμα κεφάλαιά σας για προκαταβολές και έξοδα κλεισίματος
- Τρέχοντα επιτόκια για το πιστωτικό σας προφίλ
- Οι συντελεστές φόρου ακίνητης περιουσίας στις γειτονιές στόχου σας
- Τυπικό κόστος ασφάλισης για παρόμοια ακίνητα
Όσο πιο ακριβείς είναι οι εισροές σας, τόσο πιο ακριβή θα είναι τα αποτελέσματά σας.
Βήμα 2: Ξεκινήστε με βασική οικονομική προσιτότητα
Ξεκινήστε χρησιμοποιώντας έναν απλό αριθμομηχανή οικονομικής προσιτότητας που αντιπροσωπεύει το εισόδημά σας, τα χρέη και την προκαταβολή σας για να εκτιμήσετε πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.Οι περισσότεροι οικονομικοί εμπειρογνώμονες συνιστούν ότι τα μηνιαία σας έξοδα στέγασης (συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών, των φόρων και της ασφάλισης) δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας, ενώ οι συνολικές πληρωμές χρέους σας δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 36%.
Αυτό το προκαταρκτικό βήμα δημιουργεί ένα ρεαλιστικό εύρος τιμών πριν βουτήξετε σε συγκεκριμένες ιδιότητες ή επιλογές δανείου.
Βήμα 3: Συγκρίνετε σενάρια δανείου
Μόλις έχετε ένα εύρος τιμών στόχου, χρησιμοποιήστε μια πιο λεπτομερή αριθμομηχανή υποθηκών για να συγκρίνετε διαφορετικά σενάρια δανείων:
- Πώς συγκρίνεται μια 30ετής θητεία με 15ετή θητεία;
- Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός επιτοκίου 3,5% και 4,5%;
- Πόσο θα εξοικονομούσατε κάνοντας μια προκαταβολή 20% έναντι 10%;
- Ποιος είναι ο αντίκτυπος της πληρωμής επιπλέον $ 100 το μήνα προς τον κύριο;
Δημιουργήστε ένα υπολογιστικό φύλλο για να παρακολουθείτε αυτά τα διαφορετικά σενάρια, σημειώνοντας τόσο τη μηνιαία πληρωμή όσο και το συνολικό κόστος για τη διάρκεια ζωής του δανείου.
Βήμα 4: Συμπεριλάβετε όλα τα έξοδα ιδιοκτησίας σπιτιού
Αναπτύξτε τους υπολογισμούς σας για να συμπεριλάβετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση, τα PMI, τα τέλη HOA και τα εκτιμώμενα έξοδα συντήρησης.Αυτά τα πρόσθετα έξοδα μπορούν να προσθέσουν εκατοντάδες ή ακόμα και χιλιάδες στον μηνιαίο προϋπολογισμό στέγασης.
Για παράδειγμα, οι φόροι ιδιοκτησίας σε ορισμένους τομείς μπορούν να προσθέσουν $ 500 ή περισσότερα στη μηνιαία πληρωμή σας, ενώ οι αμοιβές HOA για ορισμένες κοινότητες υπερβαίνουν τα 400 δολάρια μηνιαίως.Η κατανόηση αυτών των δαπανών εκ των προτέρων εμποδίζει τις δυσάρεστες εκπλήξεις μετά το κλείσιμο.
Βήμα 5: Δοκιμάστε τον προϋπολογισμό σας ενάντια στην πραγματική ζωή
Πριν από τη δέσμευση σε ένα ποσό υποθηκών, δοκιμάστε εάν ο προϋπολογισμός σας μπορεί πραγματικά να ικανοποιήσει την πληρωμή:
- Αφήστε κατά μέρος τη διαφορά μεταξύ του τρέχοντος κόστους στέγασης και της εκτιμώμενης πληρωμής υποθηκών σας για τρεις μήνες
- Ζήστε σε αυτόν τον μειωμένο προϋπολογισμό για να δείτε αν είναι βιώσιμη
- Χρησιμοποιήστε τα "αποθηκευμένα" χρήματα για να ενισχύσετε την προκαταβολή σας ή το ταμείο έκτακτης ανάγκης
Αυτή η δοκιμή πραγματικού κόσμου αποκαλύπτει συχνά περιορισμούς του προϋπολογισμού που ενδέχεται να χάσουν οι θεωρητικοί υπολογισμοί.
Πέρα από τους βασικούς αριθμομηχανές: Προηγμένα εργαλεία για τους πρώτους αγοραστές
Ενώ οι τυποποιημένοι υπολογιστές υποθηκών προσφέρουν τεράστια αξία, οι σημερινοί αγοραστές κατοικιών μπορούν να έχουν πρόσβαση σε εξειδικευμένα εργαλεία σχεδιασμένα για συγκεκριμένα σενάρια:
Αριθμομηχανές αναχρηματοδότησης
Αν και δεν είναι άμεσα σχετικές με τους αγοραστές για πρώτη φορά, η κατανόηση των επιλογών αναχρηματοδότησης σας βοηθά να σχεδιάσετε το μέλλον.Αυτοί οι αριθμομηχανές συγκρίνουν τους τρέχοντες όρους υποθηκών σας με πιθανούς νέους όρους για να προσδιορίσετε εάν η αναχρηματοδότηση έχει οικονομική λογική.
Ενοικίαση εναντίον αριθμομηχανών αγοράς
Αυτά τα εργαλεία σας βοηθούν να προσδιορίσετε εάν η αγορά ενός σπιτιού έχει μεγαλύτερη οικονομική λογική από την ενοικίαση, λαμβάνοντας υπόψη παράγοντες όπως:
- Πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι
- Αναμενόμενα ποσοστά εκτίμησης στο σπίτι
- Πληθωρισμός τιμών ενοικίασης
- Φορολογικά οφέλη από την ιδιοκτησία σπιτιού
- Κόστος ευκαιρίας για την προκαταβολή σας
Για πολλούς αγοραστές για πρώτη φορά, αυτή η ανάλυση επιβεβαιώνει ότι ενώ η αγορά κοστίζει περισσότερο αρχικά, δημιουργεί περισσότερους πλούτο με την πάροδο του χρόνου μέσω της οικοδόμησης και της εκτίμησης των μετοχών.
Υπολογιστές επιπλέον πληρωμών
Αυτά τα εξειδικευμένα εργαλεία δείχνουν τον αντίκτυπο της πραγματοποίησης πρόσθετων πληρωμών προς το κύριο υπόλοιπο σας.Προσθέτοντας μόνο 100 δολάρια επιπλέον ανά μήνα σε μια υποθήκη ύψους 300.000 δολαρίων, 30 ετών, με επιτόκιο 4%, θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει πάνω από 30.000 δολάρια σε τόκους και να σας βοηθήσει να εξοφλήσετε το σπίτι σας περίπου 4 χρόνια νωρίτερα.
Υπολογιστές πληρωμών δύο εβδομάδων
Κάνοντας το ήμισυ της μηνιαίας πληρωμής σας κάθε δύο εβδομάδες αντί για πλήρη πληρωμή μία φορά το μήνα, πραγματοποιείτε αποτελεσματικά 13 μηνιαίες πληρωμές κάθε χρόνο αντί για 12. Αυτή η απλή αλλαγή μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες τόκους για τη ζωή του δανείου σας.
Κοινά λάθη για αποφυγή όταν χρησιμοποιείτε υπολογιστές υποθηκών
Λάθος #1: Ξεχνώντας για το κόστος κλεισίματος
Πολλοί αγοραστές για πρώτη φορά επικεντρώνονται αποκλειστικά στην προκαταβολή χωρίς να υπολογίζουν το κόστος κλεισίματος, το οποίο συνήθως κυμαίνεται από το 2-5% του ποσού του δανείου.Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν:
- Αμοιβές προέλευσης δανείου
- Αμοιβές εκτίμησης
- Ασφάλιση τίτλου
- Νομικές αμοιβές
- Προπληρωμένους φόρους και ασφάλιση
- Έξοδα επιθεώρησης
Ορισμένοι υπολογιστές υποθηκών περιλαμβάνουν εκτιμητές κόστους κλεισίματος, αλλά πολλοί δεν το κάνουν.Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπολογίσει αυτά τα έξοδα στους υπολογισμούς σας.
Λάθος #2: Χρήση των εθνικών μέσων όρων αντί των τοπικών δεδομένων
Οι φόροι ακινήτων, τα ποσοστά ασφάλισης και τα τέλη HOA ποικίλλουν δραματικά ανά τοποθεσία.Η χρήση των εθνικών μέσων όρων και όχι των τοπικών δεδομένων μπορεί να εξαλείψει σημαντικά τους υπολογισμούς σας.Ερευνητικές ειδικές πληροφορίες για τις γειτονιές -στόχους σας για πιο ακριβείς εκτιμήσεις.
Λάθος #3: Δεν λογοδοτεί για αφαίρεση PMI
Εάν καταθέσετε λιγότερο από 20%, ο υπολογιστής σας θα περιλαμβάνει PMI στη μηνιαία πληρωμή σας.Ωστόσο, μόλις φτάσετε στο 20% μετοχικό κεφάλαιο μέσω των κεφαλαίων πληρωμών και της εκτίμησης στο σπίτι, μπορείτε να ζητήσετε αφαίρεση PMI (ή συμβαίνει αυτόματα σε 22% μετοχικά για πολλά δάνεια).
Οι πιο εξελιγμένοι αριθμομηχανές μπορούν να δείξουν πότε μπορεί να συμβεί αυτό και πώς θα μειωθεί η πληρωμή σας ως αποτέλεσμα.
Λάθος #4: Αγνοώντας τις διακυμάνσεις των επιτοκίων για τα όπλα
Όταν χρησιμοποιούν αριθμομηχανές υποθηκών ρυθμιζόμενου επιτοκίου, ορισμένοι αγοραστές επικεντρώνονται στον ελκυστικό εισαγωγικό επιτόκιο χωρίς να διερευνήσουν πλήρως τον τρόπο με τον οποίο οι μελλοντικές προσαρμογές των επιτοκίων ενδέχεται να επηρεάσουν τις πληρωμές τους.Βεβαιωθείτε ότι έχετε εκτελέσει σενάρια με διαφορετικά δυνητικά μελλοντικά ποσοστά για να κατανοήσετε την έκθεσή σας σε κίνδυνο επιτοκίου.
Λάθος #5: Ξεχνώντας για τις φορολογικές επιπτώσεις
Οι τόκοι ενυπόθηκων δανείων και οι φόροι ιδιοκτησίας είναι δυνητικά φορολογικά εκπτώσιμοι για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αναλύουν τις εκπτώσεις.Ωστόσο, με την αυξημένη τυποποιημένη έκπτωση που καθορίζεται από τις πρόσφατες μεταβολές του φορολογικού νόμου, λιγότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού επωφελούνται από αυτές τις εκπτώσεις από ό, τι στο παρελθόν.
Ορισμένοι προηγμένοι υπολογιστές περιλαμβάνουν εκτιμήσεις φορολογικών παροχών, αλλά εξετάζουν τη συμβουλευτική για έναν φορολογικό επαγγελματία για εξατομικευμένες συμβουλές.
Πώς οι υπολογιστές υποθηκών υποστηρίζουν τη διαπραγμάτευση και τη λήψη αποφάσεων
Οπλισμένοι με ιδέες από υπολογιστές υποθηκών, οι αγοραστές για πρώτη φορά κερδίζουν εμπιστοσύνη κατά τη διάρκεια κρίσιμων διαπραγματεύσεων και σημείων λήψης αποφάσεων:
Κάνοντας ανταγωνιστικές προσφορές
Η κατανόηση ακριβώς πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σας βοηθά να ενεργείτε γρήγορα όταν βρείτε τη σωστή ιδιοκτησία.Στις ανταγωνιστικές αγορές, η δυνατότητα δημιουργίας μιας άμεσης, καλά ενημερωμένης προσφοράς μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ της εξασφάλισης του σπιτιού των ονείρων σας και της απώλειας σε έναν άλλο αγοραστή.
Διαπραγμάτευση επιτοκίων
Όταν ψωνίζετε για τους δανειστές υποθηκών, τα αποτελέσματα των υπολογιστών σας βοηθούν να ποσοτικοποιήσετε ακριβώς πόσο διαφορετικά επιτόκια θα κοστίζουν κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου σας.Για παράδειγμα, η εξασφάλιση ενός ποσοστού 4% και όχι 4,5% σε μια υποθήκη ύψους 300.000 δολαρίων, 30 ετών εξοικονομεί περίπου 30.000 δολάρια κατά τη διάρκεια του δανείου-έναν επιτακτικό λόγο να διαπραγματευτεί σταθερά ή να συνεχίσει να ψωνίζει για καλύτερες τιμές.
Αξιολόγηση των παραχωρήσεων του πωλητή
Μερικές φορές οι πωλητές προσφέρουν παραχωρήσεις όπως η κάλυψη του κόστους κλεισίματος ή η αγορά του επιτοκίου σας.Οι υπολογιστές υποθηκών σας βοηθούν να προσδιορίσετε τη μακροπρόθεσμη αξία αυτών των προσφορών σε σύγκριση με μια απλή μείωση των τιμών.
Επιλέγοντας μεταξύ ιδιοτήτων
Όταν αποφασίζετε μεταξύ πολλαπλών ιδιοτήτων, οι υπολογιστές υποθηκών σας βοηθούν να συγκρίνετε το συνολικό κόστος ιδιοκτησίας για κάθε επιλογή.Ένα ελαφρώς πιο ακριβό σπίτι μπορεί στην πραγματικότητα να είναι πιο προσιτό μηνιαίο εάν έχει χαμηλότερους φόρους ακίνητης περιουσίας ή χωρίς αμοιβές HOA.
Ιστορίες επιτυχίας πραγματικής ζωής: Πώς οι υπολογιστές υποθηκών άλλαξαν ταξίδια αγοράς στο σπίτι
Ο πρώτος χρονομετρητής με προϋπολογισμό
Η Sarah, δάσκαλος με χρέος φοιτητικών δανείων, αρχικά πίστευε ότι η ιδιοκτησία σπιτιού ήταν χρόνια μακριά.Αφού χρησιμοποίησε μια αριθμομηχανή υποθηκών που ενσωμάτωσε τα προγράμματα αγοραστών για πρώτη φορά και τη δομή πληρωμής του φοιτητικού δανείου, ανακάλυψε ότι θα μπορούσε να αντέξει ένα μέτριο condo στην προτιμώμενη γειτονιά της.Η αριθμομηχανή την βοήθησε να εντοπίσει ακριβώς πόσο πρόσθετο χρέος χρειάστηκε να αποδώσει για να φτάσει στον βέλτιστο λόγο χρέους προς εισόδημα για έγκριση υποθηκών.
Ο στρατηγός προκαταβολής
Ο Μιχαήλ είχε εξοικονομήσει 20.000 δολάρια για προκαταβολή σε σπίτι 300.000 δολαρίων - λιγότερο από το 7%.Χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή υποθηκών, ανακάλυψε ότι η αύξηση της προκαταβολής του σε 10% (30.000 δολάρια) θα μειώσει σημαντικά το κόστος του PMI.Αναβάλλει την αναζήτηση στο σπίτι του για έξι μήνες για να σώσει τα επιπλέον $ 10.000, εξοικονομώντας τελικά πάνω από 15.000 δολάρια σε πληρωμές PMI για τη ζωή του δανείου του.
Ο όρος βελτιστοποιητής
Η Τζέσικα και ο Κάρλος αποφάσισαν μεταξύ 15ετούς και 30ετούς υποθήκης.Ενώ η 15ετής επιλογή προσέφερε χαμηλότερο επιτόκιο, ανησυχούσαν για τη δέσμευση για τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές.Χρησιμοποιώντας έναν αριθμομηχανή υποθηκών, επέλεξαν 30ετή δάνειο, αλλά δημιούργησαν αυτόματες επιπλέον πληρωμές που ισοδυναμούν με ένα 20ετές πρόγραμμα αποπληρωμής.Αυτή η προσέγγιση τους έδωσε την ευελιξία των πληρωμών κατά τη διάρκεια αυστηρών οικονομικών μηνών, ενώ παράλληλα μειώνει σημαντικά το συνολικό κόστος τόκων τους.
Συχνές ερωτήσεις
Γιατί οι υπολογιστές υποθηκών είναι απαραίτητες για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών;
Οι αριθμομηχανές υποθηκών βοηθούν τους αγοραστές για πρώτη φορά να κατανοήσουν την πραγματική οικονομική προσιτότητα πέρα από την τιμή αγοράς.Σας επιτρέπουν να δείτε πώς τα επιτόκια, τα ποσά προκαταβολής, οι φόροι ιδιοκτησίας και η ασφάλιση επηρεάζουν τις μηνιαίες πληρωμές και τα μακροπρόθεσμα έξοδα, αποτρέποντας τις εκπλήξεις του προϋπολογισμού και σας βοηθώντας να λάβετε τεκμηριωμένες αποφάσεις σχετικά με το τι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά.
Ποιες πληροφορίες χρειάζομαι για να χρησιμοποιήσω αποτελεσματικά έναν υπολογισμό υποθηκών;
Για ακριβή αποτελέσματα, συγκεντρώστε πληροφορίες σχετικά με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας, τα τρέχοντα χρέη, το πιστωτικό αποτέλεσμα, τα διαθέσιμα κεφάλαια για προκαταβολές, τα τρέχοντα επιτόκια για το πιστωτικό σας προφίλ, τους τοπικούς φορολογικούς συντελεστές και τα τυπικά έξοδα ασφάλισης για ακίνητα στην περιοχή -στόχο σας.Όσο πιο ακριβείς είναι οι εισροές σας, τόσο πιο ρεαλιστικά θα είναι τα υπολογισμένα αποτελέσματα σας.
Πώς μπορώ να συγκρίνω διαφορετικές επιλογές δανείου χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή υποθηκών;
Χρησιμοποιήστε την αριθμομηχανή για εναλλαγή μεταξύ διαφορετικών τύπων δανείων (συμβατικοί, FHA, VA, USDA), όροι δανείου (15, 20, 30 ετών) και επιτόκια.Για κάθε σενάριο, σημειώστε τόσο το μηνιαίο ποσό πληρωμής όσο και το συνολικό κόστος για τη διάρκεια ζωής του δανείου.Αυτό σας βοηθά να βλέπετε συμβιβασμούς μεταξύ υψηλότερων μηνιαίων πληρωμών με μικρότερο συνολικό τόκους (όπως 15ετή δάνεια) έναντι χαμηλότερων μηνιαίων πληρωμών, αλλά περισσότερο συνολικά τόκους (όπως τα 30ετή δάνεια).
Ποια κοινά λάθη πρέπει να αποφύγω όταν χρησιμοποιώ υπολογιστές υποθηκών;
Τα κοινά λάθη περιλαμβάνουν την ξεχνώντας το κόστος κλεισίματος (2-5% του ποσού του δανείου), χρησιμοποιώντας τους εθνικούς μέσους όρους αντί των τοπικών δεδομένων για φόρους και ασφάλισης, που δεν αντιπροσωπεύουν την απομάκρυνση του PMI όταν φτάσετε στο 20% των μετοχών, αγνοώντας τις πιθανές αλλαγές επιτοκίων με τα όπλα και την παραβίαση των φορολογικών επιπτώσεων των εκπτώσεων των ενυπόθηκων δανείων.Βεβαιωθείτε ότι έχετε υπολογίσει σε όλες αυτές τις εκτιμήσεις για ακριβή, ολοκληρωμένα αποτελέσματα.
Πώς μπορούν οι αριθμομηχανές υποθηκών να βοηθήσουν στις διαπραγματεύσεις για την αγορά στο σπίτι;
Οι υπολογιστές υποθηκών σας δίνουν εμπιστοσύνη στις διαπραγματεύσεις, δείχνοντας ακριβώς τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και τις οικονομικές επιπτώσεις των διαφορετικών σεναρίων.Σας βοηθούν να ποσοτικοποιήσετε την αξία των διαφορετικών επιτοκίων, να αξιολογήσετε τις παραχωρήσεις του πωλητή όπως η κάλυψη του κόστους κλεισίματος, να συγκρίνετε το συνολικό κόστος των διαφορετικών ιδιοτήτων και να κάνετε γρήγορες, ενημερωμένες αποφάσεις στις ανταγωνιστικές αγορές.Αυτή η γνώση σας κάνει έναν πιο εξουσιοδοτημένο διαπραγματευτή.
Συμπέρασμα: Η οικονομική σας πυξίδα στο ταξίδι αγοράς στο σπίτι
Για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών, οι υπολογιστές υποθηκών αντιπροσωπεύουν περισσότερα από απλά βολικά ψηφιακά εργαλεία-χρησιμεύουν ως οικονομικές πυξίδες, καθοδηγώντας σας μέσα από αυτό που διαφορετικά θα μπορούσε να είναι ένα συγκεχυμένο και δυνητικά δαπανηρό ταξίδι.
Βοηθώντας σας να κατανοήσετε την πραγματική οικονομική προσιτότητα, να συγκρίνετε τις επιλογές δανείων, να απεικονίσετε τον αντίκτυπο των διαφορετικών πληρωμών, να λάβετε υπόψη όλα τα έξοδα ιδιοκτησίας σπιτιού και να κατανοήσετε τους μηχανικούς της υποθήκης σας, αυτοί οι αριθμομηχανές σας εξουσιοδοτούν να βεβαιωθείτε, ενημερωμένες αποφάσεις.
Θυμηθείτε ότι ενώ οι υπολογιστές υποθηκών παρέχουν πολύτιμες εκτιμήσεις, λειτουργούν καλύτερα όταν χρησιμοποιούνται με ακριβείς πληροφορίες σχετικά με την τοποθεσία.Πάρτε το χρόνο να ερευνήσετε τους τοπικούς φόρους ιδιοκτησίας, τα ποσοστά ασφάλισης και άλλες μεταβλητές ειδικές για τις γειτονιές -στόχους σας.
Καθώς ξεκινάτε το ταξίδι αγοράς στο σπίτι σας, δημιουργείτε υπολογιστές υποθηκών, τους συνεχείς συντρόφους σας - από τα πρώτα στάδια σχεδιασμού μέσω των τελικών διαπραγματεύσεων προσφοράς.Οι ιδέες που παρέχουν θα σας βοηθήσουν να διασφαλίσετε ότι η πρώτη σας αγορά στο σπίτι δεν αντιπροσωπεύει μόνο ένα συναισθηματικό ορόσημο, αλλά μια καλή οικονομική απόφαση που υποστηρίζει τους μακροπρόθεσμους στόχους σας για την οικοδόμηση πλούτου.
Ο μελλοντικός σας εαυτός θα σας ευχαριστήσει για το χρόνο που αφιερώσατε αυτά τα ισχυρά εργαλεία.Happy House Hunting!
Είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε το ταξίδι σας στο σπίτι;
Δοκιμάστε τον ολοκληρωμένο υπολογισμό υποθηκών για να πάρετε μια σαφή εικόνα για το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και να εξερευνήσετε διαφορετικά σενάρια.
Χρειάζεστε περισσότερη καθοδήγηση;Ελέγξτε τον οδηγό αγοραστή για πρώτη φορά για συμβουλές εμπειρογνωμόνων σχετικά με την πλοήγηση σε ολόκληρη τη διαδικασία αγοράς στο σπίτι.