Kalkulator Cap Rate

Cap rate bervariasi secara signifikan menurut jenis properti, lokasi, dan kondisi pasar. Menurut survei cap rate real estat komersial yang diterbitkan oleh firma seperti CBRE dan Nareit:

• Apartemen multifamili di kota-kota besar diperdagangkan pada kisaran cap rate 4,5-5,5% dalam beberapa tahun terakhir, sementara kelas aset yang sama di pasar sekunder dapat mencapai 6-7,5%.
• Properti perkantoran Kelas A di kota-kota gerbang seperti New York dan San Francisco diperdagangkan pada 5-6%, tetapi taman perkantoran pinggiran kota dapat mencapai 7-9%.
• Properti industri dan logistik telah terkompresi hingga 4-5,5% karena permintaan e-commerce.
• Cap rate ritel berkisar dari 5% untuk pusat perbelanjaan yang beranchoring supermarket hingga 8-10% untuk ritel penyewa tunggal dengan jangka waktu sewa yang lebih pendek.
• Fasilitas penyimpanan mandiri biasanya diperdagangkan pada 5,5-7%.

Pola umumnya jelas: cap rate yang lebih rendah berkorelasi dengan risiko yang dirasakan lebih rendah, kualitas penyewa yang lebih kuat, lokasi yang lebih baik, dan bangunan yang lebih baru.

Investor menerima cap rate 4,5% di Manhattan karena mereka mengharapkan apresiasi dan arus kas yang stabil, sementara menuntut 8%+ di pasar tersier untuk mengkompensasi risiko kekosongan yang lebih tinggi dan apresiasi yang lebih lambat.

NOI adalah angka tunggal terpenting dalam real estat komersial — angka ini mendorong valuasi properti, penjaminan pinjaman, dan pengembalian investasi. NOI sama dengan potensi sewa kotor ditambah pendapatan lain (parkir, binatu, biaya penyimpanan), dikurangi kerugian kekosongan dan kredit, dikurangi biaya operasional. Biaya operasional mencakup pajak properti, asuransi, pemeliharaan, biaya manajemen, utilitas (jika dibayar pemilik), dan cadangan untuk pengeluaran modal.

Secara penting, NOI tidak termasuk pembayaran hipotek, pajak penghasilan, dan penyusutan — ini adalah ukuran kinerja tingkat properti sebelum pembiayaan dan sebelum pajak. IRS memperlakukan penyusutan dan bunga hipotek sebagai pengurangan terpisah yang dilaporkan pada Schedule E (lihat Publikasi IRS 527), itulah sebabnya NOI mengecualikannya.

Kesalahan NOI umum meliputi:

• meremehkan kekosongan (menggunakan 3% ketika pasar rata-rata 7%),
• mengabaikan cadangan modal (biasanya 5-10% dari pendapatan kotor),
• gagal menyertakan semua biaya operasional.

Ketika penjual mempresentasikan NOI 'pro forma' berdasarkan proyeksi sewa alih-alih kinerja aktual, selalu minta laporan keuangan aktual selama 12 bulan terakhir. Selisih antara pro forma dan NOI aktual dapat mengungkapkan apakah harga permintaan dibenarkan atau digelembungkan.

Kompresi cap rate terjadi ketika cap rate turun seiring waktu, yang berarti nilai properti naik lebih cepat daripada pendapatan. Dari tahun 2010 hingga 2022, rata-rata cap rate terkompresi sebesar 200-300 basis poin di sebagian besar jenis properti, didorong oleh suku bunga rendah, arus masuk modal institusional, dan pertumbuhan sewa yang kuat.

Ketika cap rate terkompresi dari 7% menjadi 5%, properti yang menghasilkan NOI $100.000 melihat nilainya melonjak dari $1,43 juta menjadi $2,0 juta — kenaikan 40% tanpa perubahan pendapatan apa pun. Leverage pada pergerakan cap rate inilah yang membuat banyak investor memperoleh pengembalian luar biasa selama siklus pasca-2010.

Namun, kompresi cap rate juga bekerja sebaliknya: ketika suku bunga naik, cap rate pada akhirnya melebar, dan nilai properti turun bahkan jika NOI tetap datar.

Selisih antara cap rate dan imbal hasil US Treasury 10-tahun secara historis rata-rata 250-350 basis poin. Ketika selisih ini menyempit di bawah 200 basis poin, ini menandakan bahwa real estat mungkin terlalu mahal relatif terhadap alternatif bebas risiko. Investor yang cerdas memantau selisih ini untuk menentukan waktu masuk dan keluar pasar.

Rumus cap rate adalah Pendapatan Operasional Bersih ÷ Nilai Properti × 100. Mulailah dengan pendapatan sewa kotor, kurangi kekosongan dan kerugian kredit, kemudian kurangi biaya operasional (pajak properti, asuransi, pemeliharaan, manajemen, dan cadangan — tidak pernah hipotek) untuk mendapatkan NOI. Bagilah dengan harga atau nilai saat ini.

Untuk properti senilai $500.000 dengan sewa kotor $48.000, kekosongan 5%, dan biaya $12.000, NOI adalah $33.600 dan cap rate adalah 6,72%. Karena rumusnya tidak menggunakan leverage, dua pembeli yang membayar harga yang sama mendapatkan cap rate yang sama terlepas dari berapa banyak yang mereka danai.

Ketiga metrik ini menjawab pertanyaan yang berbeda.

• Cap rate adalah imbal hasil properti tanpa leverage (NOI ÷ nilai), ideal untuk membandingkan properti terlepas dari pembiayaan.
• Imbal hasil cash-on-cash menggunakan leverage — arus kas tahunan setelah pelunasan utang ÷ kas yang diinvestasikan — dan merefleksikan pengembalian aktual Anda atas uang yang Anda setorkan.
• ROI adalah yang paling luas, mencakup apresiasi, pembayaran pokok, dan manfaat pajak selama periode kepemilikan.

Gunakan cap rate untuk menyaring dan menilai properti, kalkulator cash-on-cash kami untuk menilai kesepakatan yang didanai, dan total ROI untuk mengevaluasi hasil investasi secara keseluruhan.

Cap rate yang 'baik' bergantung pada selera risiko dan tujuan, bukan angka mutlak. Sebagaimana dicatat oleh Investopedia, cap rate hanya bermakna bila dibandingkan dengan properti serupa di pasar dan kelas aset yang sama.

• Investor yang fokus pada pendapatan lebih menyukai cap rate yang lebih tinggi (7-10%+) pada properti Kelas B/C dan pasar sekunder untuk arus kas berjalan yang kuat.
• Investor yang fokus pada apresiasi menerima cap rate yang lebih rendah (4-5%) pada aset Kelas A dan kota-kota gerbang, bertaruh pada pertumbuhan sewa dan perolehan nilai.

Cap rate yang lebih tinggi tidak secara otomatis lebih baik — sering kali menandakan risiko kekosongan yang lebih tinggi, pemeliharaan yang ditunda, atau lokasi yang lebih lemah. Selalu bandingkan cap rate dalam pasar dan kelas aset yang sama alih-alih di antara jenis properti yang sangat berbeda.

Menyusun ulang rumus memungkinkan Anda menilai properti dari pendapatannya: Nilai = NOI ÷ Cap Rate. Jika properti sebanding di sub-pasar diperdagangkan pada cap 6% dan bangunan yang Anda analisis menghasilkan NOI $90.000, nilai tersiratnya adalah $90.000 ÷ 0,06 = $1,5 juta.

Inilah tepatnya cara penilai dan broker komersial menetapkan harga properti berpenghasilan — pendekatan pendapatan (income approach). Ini juga menunjukkan kekuatan menaikkan NOI: setiap tambahan NOI $1.000 pada cap 6% menambah sekitar $16.700 nilai, itulah sebabnya perbaikan operasional dan pengurangan biaya diterjemahkan langsung menjadi ekuitas.

GRM (harga ÷ sewa kotor tahunan) dan cap rate sama-sama mengukur nilai, tetapi pada kedalaman yang berbeda. GRM hanya memerlukan dua angka dan sempurna untuk menyaring daftar properti dengan cepat, sementara cap rate memerlukan estimasi NOI penuh dan memberikan gambaran yang jauh lebih akurat karena memperhitungkan biaya dan kekosongan.

Sebuah properti dapat menunjukkan GRM yang menarik namun cap rate yang buruk jika biaya operasionalnya tinggi. Alur kerja profesional adalah menyaring dengan GRM, lalu menjalankan cap rate pada properti yang lolos sebelum membuat penawaran — gunakan kalkulator GRM kami untuk tahap pertama dan kalkulator cap rate ini untuk tahap kedua.

Cap rate bergerak seiring dengan biaya modal. Investor umumnya menuntut selisih sekitar 250-350 basis poin di atas imbal hasil US Treasury 10-tahun untuk mengkompensasi ketidaklikuidan dan risiko real estat.

Ketika suku bunga turun, selisih tersebut memungkinkan cap rate terkompresi dan nilai naik; ketika suku bunga naik, cap rate pada akhirnya melebar dan nilai turun bahkan jika NOI datar. Data Federal Reserve tentang harga real estat komersial mengkonfirmasi hubungan terbalik ini, and survei cap rate industri melaporkan ekspansi cap-rate yang luas di sebagian besar jenis properti sepanjang siklus kenaikan suku bunga 2023-2024.

Mengamati selisih cap-rate terhadap Treasury membantu Anda menilai apakah suatu pasar dihargai terlalu tinggi — selisih di bawah 200 basis poin adalah peringatan klasik overvaluasi.

Penjual sering memasarkan properti menggunakan NOI pro forma — proyeksi sewa dan biaya yang optimis — alih-alih kinerja aktual terakhir. Kesenjangannya bisa besar: pro forma mungkin berasumsi okupansi penuh dan biaya perbaikan di bawah pasar, menggembungkan NOI dan membuat cap rate terlihat lebih baik dari kenyataan.

Selalu minta laporan keuangan aktual 12 bulan terakhir (T-12), daftar sewa, dan pengembalian pajak, lalu bangun kembali NOI dengan kekosongan yang realistis (5-10%), manajemen (8-10%), dan cadangan modal (sekitar 1% dari nilai per tahun). Cap rate yang dihitung berdasarkan NOI tertinggal yang diverifikasi adalah satu-satunya yang layak dipercaya dalam negosiasi.

Kesalahan yang paling sering terjadi adalah:

• menyertakan pembayaran hipotek dalam NOI (cap rate tidak menggunakan leverage berdasarkan definisi),
• menghilangkan cadangan modal dan biaya manajemen,
• menggunakan pro forma optimis penjual alih-alih angka aktual.

Yang lain membandingkan cap rate di berbagai pasar atau kelas aset — cap multifamily 5% tidak sebanding dengan cap ritel penyewa tunggal 9%. Investor juga lupa bahwa cap rate yang tinggi biasanya memperhitungkan risiko nyata, bukan imbal hasil gratis.

Verifikasi setiap pos biaya, normalisasi kekosongan, dan selalu bandingkan properti yang setara di sub-pasar yang sama sebelum menarik kesimpulan.