Kalkulator Biaya Beli Rumah

Biaya penutupan rata-rata berkisar 2-5% dari harga pembelian tetapi bervariasi secara signifikan berdasarkan negara bagian dan jenis pinjaman.

Biaya pemberi pinjaman mencakup:

• origination pinjaman (0,5-1% dari jumlah pinjaman)
• penjaminan ($400-900)
• laporan kredit ($30-50)
• sertifikasi banjir ($15-25)
• penilaian ($300-500)

Biaya titel mencakup:

• asuransi titel (0,5-1% dari harga pembelian — diwajibkan oleh pemberi pinjaman)
• pencarian titel ($200-400)
• biaya pencatatan ($50-250)

Biaya pemerintah mencakup:

• pajak transfer (bervariasi dari 0,1% di Colorado hingga 2,2% di Delaware)
• biaya pencatatan
• di beberapa negara bagian, pajak rumah mewah pada properti dengan harga lebih tinggi

Item prabayar yang jatuh tempo saat penutupan:

• 3-12 bulan pajak properti ($2.000-8.000)
• 1 tahun asuransi pemilik rumah ($1.000-3.000)
• bunga per-diem dari tanggal penutupan hingga akhir bulan

Pinjaman FHA menambahkan premi asuransi mortgage di muka sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman.

Selain biaya penutupan, pembeli sering kali meremehkan biaya inspeksi rumah ($400-600) dan potensi inspeksi khusus:

• radon ($150-200)
• rayap ($75-150)
• kamera saluran pembuangan ($200-400)
• insinyur struktural ($400-800) jika ditemukan masalah

Asuransi mortgage pribadi (PMI) menambah $100-300/bulan pada pinjaman konvensional dengan uang muka kurang dari 20%.

Biaya HOA ($200-800/bulan untuk kondominium dan komunitas terencana) adalah biaya berkelanjutan yang memengaruhi keterjangkauan.

Pengeluaran langsung saat pindah:

• biaya sambungan utilitas
• pembelian perabot rumah tangga (kulkas baru berharga $1.000-3.000 jika belum termasuk)
• tirai dan penutup jendela ($500-3.000)
• peralatan rumput ($500-1.500) bagi pemilik rumah baru yang beralih dari menyewa

Cadangan darurat: penasihat keuangan menyarankan untuk menjaga 1-3% dari nilai rumah agar tetap dapat diakses untuk perbaikan tak terduga — $4.000-12.000 untuk rumah senilai $400.000.

• Negosiasikan konsesi penjual: di pasar pembeli, penjual mungkin setuju untuk membayar 2-3% dari harga pembelian untuk biaya penutupan, yang mengurangi kas yang Anda butuhkan sebesar $8.000-12.000 pada rumah senilai $400.000.
• Bandingkan pemberi pinjaman mortgage — perbedaan suku bunga dan biaya di antara 3-5 pemberi pinjaman dapat menghemat $2.000-5.000 dalam biaya origination dan ribuan dolar lagi selama masa pinjaman.
• Program pembeli pertama (FHA uang muka 3,5%, VA uang muka 0%, USDA uang muka 0% di area yang memenuhi syarat, bantuan uang muka khusus negara bagian) secara drastis mengurangi persyaratan kas di muka.
• Tanyakan tentang kredit pemberi pinjaman — menyetujui suku bunga yang sedikit lebih tinggi (0,125-0,25% lebih banyak) dapat menghasilkan kredit pemberi pinjaman sebesar $2.000-4.000 yang diterapkan pada biaya penutupan.
• Menjadwalkan penutupan mendekati akhir bulan akan meminimalkan biaya bunga prabayar.
• Terakhir, pertimbangkan mortgage tanpa biaya penutupan di mana biaya penutupan digabungkan ke dalam jumlah pinjaman — Anda membayar lebih seiring waktu dalam bentuk bunga tetapi membutuhkan lebih sedikit kas di muka.

Total kas untuk membeli rumah adalah uang muka ditambah biaya penutupan ditambah item prabayar (pajak properti dan asuransi pemilik rumah yang ditahan dalam escrow).

Pada rumah senilai $400.000 dengan uang muka 10% dan biaya penutupan 3%, jumlahnya adalah $40.000 + $12.000 + prabayar — sering kali mencapai $55.000-60.000 sebelum Anda mendapatkan kunci rumah.

Menurut Consumer Financial Protection Bureau, angka kas untuk penutupan inilah, bukan harga pada label, yang menentukan apakah Anda benar-benar mampu membeli. Kalkulator ini menjumlahkan setiap komponen sehingga tidak ada kejutan di meja penutupan.

Uang muka adalah kepemilikan ekuitas Anda di dalam properti; biaya penutupan adalah biaya transaksi untuk menginisiasi pinjaman dan mengalihkan titel. Keduanya adalah kumpulan kas yang terpisah.

Uang muka 20% menghindari asuransi mortgage pribadi, tetapi Anda tetap berutang 2-5% dari pinjaman sebagai biaya penutupan di atasnya.

Menurut Freddie Mac, banyak pembeli rumah pertama kali hanya menganggarkan dana untuk uang muka dan terkejut oleh biaya penutupan. Pisahkan kedua pos biaya tersebut saat merencanakan tabungan Anda agar total kas untuk penutupan tercakup sepenuhnya.

Biaya penutupan terbagi menjadi tiga kelompok.

• Biaya pemberi pinjaman mencakup origination pinjaman (0,5-1% dari pinjaman) dan penjaminan.
• Biaya pihak ketiga mencakup penilaian ($400-600), pencarian titel dan asuransi titel ($1.000-2.000), serta pencatatan.
• Prabayar mendanai tahun pertama asuransi pemilik rumah dan beberapa bulan pajak properti ke dalam rekening escrow.

Formulir Estimasi Pinjaman dari CFPB merinci semua ini dalam waktu tiga hari kerja setelah pengajuan, memungkinkan Anda membandingkan pemberi pinjaman baris demi baris sebelum berkomitmen.

Kas ke penutupan adalah satu angka pasti yang harus Anda transfer pada hari penutupan: uang muka ditambah total biaya penutupan dan biaya prabayar, dikurangi uang jaminan (earnest money) yang sudah dibayarkan serta kredit apa pun dari pemberi pinjaman atau penjual.

Dua rumah dengan harga yang sama bisa memerlukan kas ke penutupan yang sangat berbeda tergantung pada jenis pinjaman, escrow, dan kredit hasil negosiasi.

Closing Disclosure dari CFPB, yang diterbitkan setidaknya tiga hari kerja sebelum penutupan, menyatakan jumlah kas ke penutupan yang persis sehingga Anda dapat menyiapkan dana dan menemukan perbedaan menit-menit terakhir.

Biaya penutupan sangat bervariasi tergantung lokasi dan program pinjaman.

Negara bagian dengan pajak pengalihan yang tinggi seperti New York, Delaware, dan Pennsylvania mendorong total biaya penutupan jauh di atas kisaran nasional 2-5%, sementara negara bagian tanpa pajak pengalihan berada di kisaran bawah.

Jenis pinjaman juga penting: Pinjaman FHA menambahkan premi asuransi mortgage di muka sebesar 1,75%, dan pinjaman VA mengenakan biaya pendanaan, yang keduanya dapat dimasukkan ke dalam pinjaman.

Selalu periksa program pinjaman spesifik di negara bagian Anda, bukan rata-rata nasional.

Biaya penutupan dibagi antara pembeli dan penjual, dan pembagian tersebut sebagian merupakan kebiasaan dan sebagian lagi dapat dinegosiasikan.

• Pembeli biasanya membayar biaya pemberi pinjaman, penilaian (appraisal), dan bagian biaya prabayar mereka.
• Penjual biasanya membayar komisi agen real estat dan, di banyak negara bagian, pajak pengalihan.

Dalam pasar pembeli, penjual sering kali menyetujui konsesi penjual yang menanggung sebagian biaya penutupan pembeli.

Mengetahui biaya mana yang secara konvensional menjadi tanggungan Anda — dan mana yang dapat dinegosiasikan — adalah cara langsung untuk mengendalikan kas ke penutupan Anda.

Dua formulir CFPB standar mengatur angka-angka tersebut.

• Estimasi Pinjaman (Loan Estimate) tiba dalam waktu tiga hari kerja setelah pengajuan dan memungkinkan Anda membandingkan pemberi pinjaman pada pos biaya yang identik.
• Closing Disclosure tiba setidaknya tiga hari kerja sebelum penutupan dan harus sesuai dengan biaya akhir.

Bandingkan keduanya: biaya dalam kategori 'tidak dapat berubah' dan 'terbatas pada kenaikan 10%' dilindungi, dan lonjakan tanpa penjelasan adalah alasan untuk mempertanyakan pemberi pinjaman.

Formulir-formulir ini adalah perlindungan terbaik Anda terhadap biaya tambahan atau biaya siluman.

Kesalahan yang paling mahal adalah:

• hanya membuat anggaran untuk uang muka
• mengabaikan biaya prabayar dan escrow
• gagal membandingkan pemberi pinjaman (suku bunga dan biaya sangat bervariasi di antara mereka)

Yang lain melewatkan inspeksi rumah untuk menghemat beberapa ratus dolar, lalu menghadapi ribuan dolar untuk perbaikan mendadak, atau menguras dana darurat mereka sepenuhnya untuk penutupan.

Sisakan pengeluaran selama dua hingga tiga bulan setelah penutupan, dapatkan setidaknya tiga Estimasi Pinjaman, dan baca setiap baris Closing Disclosure sebelum Anda menandatanganinya.