Kalkulator Imbal Hasil Sewa

Hasil sewa kotor adalah metrik paling sederhana: sewa tahunan dibagi dengan nilai properti, dinyatakan sebagai persentase. Properti senilai $300.000 yang menghasilkan $24.000 per tahun dalam bentuk sewa memiliki hasil kotor sebesar 8%.

Namun, hasil kotor mengabaikan semua pengeluaran — pajak, asuransi, perbaikan, kekosongan, dan biaya manajemen biasanya menyerap 30-45% dari sewa kotor.

Hasil sewa bersih mengurangkan biaya-biaya ini: jika total pengeluaran mencapai $9.600 per tahun, pendapatan bersih adalah $14.400, memberikan hasil bersih sebesar 4,8%.

Selalu bandingkan properti menggunakan jenis hasil yang sama. Properti yang mengiklankan hasil kotor 10% di area dengan pajak tinggi mungkin hanya menghasilkan 5% bersih, sementara properti hasil kotor 7% di area berbiaya rendah mungkin menghasilkan bersih 5,5%.

Hasil sewa yang baik bergantung pada:

• lokasi
• jenis properti
• strategi investasi

Di kota-kota besar seperti New York atau San Francisco, hasil kotor 3-5% adalah hal yang umum karena nilai properti yang tinggi. Pasar sekunder dan kota-kota yang lebih kecil sering kali memberikan hasil kotor 6-10%.

Sebagai aturan umum, hasil bersih di atas 5% dianggap kuat untuk properti perumahan.

Properti komersial biasanya menargetkan hasil yang lebih tinggi (7-12%) untuk mengimbangi risiko yang lebih besar dan periode kekosongan yang lebih lama.

Potensi apresiasi modal juga penting — properti dengan hasil rendah di pasar yang sedang berkembang dapat mengungguli properti dengan hasil tinggi di area yang stagnan ketika pengembalian total (hasil ditambah apresiasi) dipertimbangkan.

Kesalahan terbesar yang dibuat investor adalah menggunakan hasil kotor untuk membenarkan pembelian tanpa memperhitungkan pengeluaran.

Properti dengan hasil kotor 8% terdengar menarik, tetapi setelah pajak properti (1-2%), asuransi (0.5%), cadangan pemeliharaan (1%), tunjangan kekosongan (5-8% dari sewa), dan biaya manajemen (8-10% dari sewa), hasil bersih mungkin hanya 3-4%.

Kesalahan umum lainnya:

• menggunakan sewa yang diminta alih-alih sewa pasar yang dapat dicapai
• mengabaikan cadangan pengeluaran modal untuk perbaikan besar (atap, HVAC, pipa)
• gagal memperhitungkan layanan utang saat menghitung pengembalian tunai atas tunai

Selalu gunakan perkiraan konservatif — jika sewa pasar adalah $2.000, modelkan dengan $1.800 untuk memperhitungkan konsesi dan biaya pergantian.

Hasil sewa kotor = Sewa Tahunan ÷ Harga Properti × 100, dan hasil sewa bersih = (Sewa Tahunan − Kekosongan − Biaya Operasional) ÷ Harga Properti × 100.

Ambil properti seharga $300.000 yang disewakan $2.500 sebulan: sewa tahunan adalah $30.000, hasil kotor 10%. Kurangi kekosongan 5% ($1.500) dan pengeluaran operasional $8.000 dan pendapatan bersih adalah $20.500 — hasil bersih 6,83%.

Angka kotor terlihat jauh lebih menarik daripada kenyataannya, itulah sebabnya hasil bersih adalah angka yang benar-benar mencerminkan apa yang masuk ke kantong Anda setiap tahun.

Hasil sewa datang dalam tiga kedalaman:

• Hasil kotor membagi sewa tahunan dengan harga dan mengabaikan setiap biaya — bagus untuk perbandingan daftar cepat tetapi menyesatkan.
• Hasil bersih mengurangkan kekosongan dan biaya operasional (pajak, asuransi, pemeliharaan, manajemen), menunjukkan pengembalian tanpa leverage yang sebenarnya dari properti tersebut.
• Hasil kas selangkah lebih maju dan mengurangkan pembayaran KPR, mengungkapkan pengembalian kas aktual pada kesepakatan yang dibiayai.

Masing-masing memiliki tujuan: kotor untuk menyaring, bersih untuk mengevaluasi aset, dan kas untuk menilai posisi leverage Anda. Selalu jelaskan secara eksplisit mana yang Anda kutip saat membandingkan properti.

Hasil sewa bersih dan tingkat kapitalisasi hampir identik — keduanya membagi pendapatan tahunan setelah pengeluaran operasional dengan nilai properti.

Dalam praktiknya, istilah-istilah ini digunakan secara bergantian, dengan 'hasil sewa' lebih umum di pasar perumahan dan Inggris/Australia dan 'tingkat kapitalisasi' mendominasi di real estat komersial AS.

Satu nuansa: hasil kotor mengabaikan pengeluaran sementara tingkat kapitalisasi tidak pernah melakukannya, jadi hanya hasil bersih yang dipetakan secara bersih ke tingkat kapitalisasi.

Jika Anda telah menghitung hasil bersih, Anda pada dasarnya telah menghitung tingkat kapitalisasi; gunakan kalkulator tingkat kapitalisasi kami ketika Anda menginginkan rincian NOI bergaya komersial.

Hasil sewa adalah metrik utama untuk investor sewa beli di Inggris, Australia, dan Kanada, di mana 'hasil' digunakan jauh lebih banyak daripada istilah AS 'tingkat kapitalisasi'.

Hasil sewa beli Inggris biasanya berjalan 4-6% kotor di Inggris selatan dan 7-10% di kota-kota utara, dengan hasil bersih mendarat beberapa poin lebih rendah setelah biaya penyewaan, asuransi, dan pemeliharaan.

Per panduan pemberi pinjaman HMRC dan Inggris (lihat GOV.UK), pemberi pinjaman sewa beli juga menilai cakupan sewa — sewa biasanya harus melebihi 125-145% dari bunga KPR.

Apa pun pasarnya, modelkan hasil bersih dengan biaya lokal yang realistis dan periode kekosongan alih-alih mengandalkan angka kotor agen.

Kesenjangan antara hasil kotor dan bersih hampir seluruhnya adalah kekosongan dan biaya operasional.

Kekosongan (periode kosong) biasanya berjalan 5-10% dari sewa tahunan; pengeluaran operasional — pajak properti, asuransi, perbaikan, cadangan pemeliharaan (dapat dikurangkan di bawah IRS Publication 527), dan manajemen pada 8-12% dari sewa — sering kali menghabiskan 25-50% dari sewa kotor secara keseluruhan.

10% hasil kotor dapat dengan mudah menjadi hasil bersih 5-6% setelah ini dikurangkan.

Pelajaran: jangan pernah membeli berdasarkan hasil kotor. Buat anggaran pengeluaran yang realistis, sertakan cadangan pengeluaran modal untuk barang-barang bernilai besar seperti atap dan HVAC, dan gunakan hasil bersih yang dihasilkan untuk memutuskan.

Hasil hanya separuh dari pengembalian properti — separuh lainnya adalah apresiasi modal.

Properti hasil tinggi di pasar sekunder memberikan arus kas saat ini yang kuat tetapi sering kali pertumbuhan harga yang lambat, sementara properti hasil rendah di kota utama mungkin menghargai lebih cepat.

Total pengembalian = hasil sewa + apresiasi. Properti hasil bersih 4% yang mengalami apresiasi 6% setahun dapat mengungguli properti hasil 8% di pasar datar.

Tentukan mana yang Anda optimalkan: arus kas sekarang (kejar hasil) atau pembangunan kekayaan dari waktu ke waktu (terima hasil yang lebih rendah untuk pertumbuhan), dan nilai setiap kesepakatan pada total pengembalian, bukan hanya hasil.

Karena hasil sewa menormalisasi pendapatan terhadap harga, itu adalah cara terbersih untuk membandingkan properti di pasar yang sangat berbeda.

Rumah senilai $200.000 yang disewakan seharga $1.800 (10,8% kotor) dan rumah senilai $800.000 yang disewakan seharga $3.500 (5,25% kotor) langsung dapat dibandingkan pada hasil meskipun harga mereka berbeda empat kali lipat.

Investor menggunakan peta hasil untuk melihat di mana sewa tinggi relatif terhadap harga — biasanya pasar arus kas — versus di mana harga telah melampaui sewa, menandakan area yang didorong oleh apresiasi atau berpotensi terlalu panas.

Selalu bandingkan hasil bersih pada asumsi pengeluaran yang konsisten agar perbandingan menjadi adil.

Ketika Anda membiayai sewa, hasil bersih menjadi hasil kas setelah KPR dikurangkan.

Leverage memperkuat pengembalian ketika hasil bersih melebihi suku bunga KPR (leverage positif) dan menguranginya ketika tidak.

Properti dengan hasil bersih 7% yang dibiayai pada 6% menghasilkan hasil kas di atas 7% pada kas yang lebih kecil yang diinvestasikan; properti yang sama yang dibiayai pada 8% akan melihat hasil kas turun di bawah hasil bersih.

Masukkan pembayaran KPR tahunan Anda ke dalam kalkulator untuk melihat hasil kas secara langsung, dan uji stres terhadap suku bunga yang lebih tinggi sebelum mengandalkan pengembalian yang di-leverage.