Kalkulator Pengali Sewa Kotor

Sebagaimana ditekankan oleh komunitas investasi real estat seperti BiggerPockets, para investor menyaring selusin kesepakatan sebelum mereka menemukan satu yang layak dianalisis secara mendetail. GRM adalah filter tercepat: bagi harga dengan sewa tahunan, dapatkan satu angka, bandingkan dengan kisaran tipikal di pasar Anda.

Hal ini hanya memerlukan waktu beberapa detik dan langsung memberi tahu Anda apakah sebuah properti kemungkinan besar menghasilkan arus kas positif atau apakah Anda hanya membayar untuk apresiasi.

Cap rate memberikan gambaran yang lebih akurat tetapi memerlukan NOI, yang berarti memperkirakan pengeluaran. GRM hanya memerlukan dua angka dari daftar properti.

GRM mengabaikan segala hal kecuali harga dan sewa kotor. GRM tidak memperhitungkan:

• pajak properti
• asuransi
• pemeliharaan
• manajemen
• pengeluaran modal
• pembiayaan

Dua properti dengan GRM yang sama bisa memiliki arus kas yang sangat berbeda setelah dikurangi pengeluaran. Selalu tindak lanjuti GRM yang menguntungkan dengan analisis arus kas penuh sebelum membuat penawaran, dan gunakan GRM efektif (dengan tingkat kekosongan) saat membandingkan pasar yang memiliki pola kekosongan berbeda.

GRM = Harga Properti ÷ Sewa Kotor Tahunan. Sewa kotor tahunan adalah sewa bulanan dikalikan dua belas, dihitung sebelum pengeluaran atau kekosongan apa pun.

Untuk properti sewaan keluarga tunggal seharga $300.000 dengan sewa $2.500 per bulan, sewa kotor tahunannya adalah $30.000 dan GRM-nya adalah 10 — harganya setara dengan sepuluh tahun sewa kotor.

Karena hanya membutuhkan dua angka langsung dari daftar properti, GRM adalah pemeriksaan valuasi tercepat dalam real estat. Semakin rendah umumnya semakin baik, tetapi angka tersebut hanya memiliki arti bila dibandingkan dengan kisaran tipikal untuk pasar spesifik tersebut.

Patokan GRM sangat bervariasi menurut lokasi:

• Di bawah 8 biasanya menandakan pasar arus kas yang kuat — umum di Midwest dan sebagian wilayah Selatan.
• Kisaran 8-12 seimbang, khas untuk sebagian besar wilayah metro sekunder di AS.
• Dari 12-16 Anda berada di wilayah yang berfokus pada apresiasi, seperti kota-kota besar di pesisir pantai di mana hasil sewa lebih tipis.
• Di atas 16 menunjukkan harga spekulatif atau premium dengan pendapatan saat ini yang lemah.

Properti di pusat kota Inggris dan Australia sering kali juga berada pada GRM yang tinggi.

Angka tersebut saja tidak ada artinya — selalu baca angka tersebut dibandingkan dengan properti sebanding di subpasar yang sama.

GRM dan cap rate berada di ujung spektrum analisis yang berlawanan.

GRM menggunakan sewa kotor dan mengabaikan pengeluaran, sehingga cepat tetapi kasar — sangat cocok untuk menyaring banyak daftar properti dengan cepat.

Cap rate menggunakan pendapatan operasional bersih setelah pengeluaran dan kekosongan, sehingga lebih lambat dihitung tetapi jauh lebih akurat untuk menilai properti dan menjamin pinjaman.

Dua properti dengan GRM yang sama persis bisa memiliki cap rate yang sangat berbeda begitu biaya operasionalnya berbeda. Alur kerja standar adalah menggunakan GRM terlebih dahulu untuk menyaring, lalu cap rate pada daftar pendek sebelum membuat penawaran.

GRM utama mengasumsikan tingkat hunian 100%, yang tidak pernah terjadi dalam praktiknya. GRM Efektif = Harga Properti ÷ (Sewa Kotor Tahunan × (1 − Tingkat Kekosongan)).

Menerapkan tingkat kekosongan 5% pada properti seharga $300.000 dengan sewa $30.000 per tahun menurunkan sewa tahunan efektif menjadi $28.500 dan menaikkan GRM efektif dari 10 menjadi sekitar 10,53.

Penyesuaian ini paling penting saat membandingkan pasar dengan pola kekosongan yang berbeda — GRM utama yang rendah di area dengan tingkat pergantian tinggi bisa jadi kurang menarik daripada GRM yang sedikit lebih tinggi di area yang stabil. Kalkulator ini melaporkan kedua angka tersebut secara otomatis.

GRM dan hasil sewa kotor adalah dua sudut pandang dari hubungan yang sama. Hasil kotor implisit = 1 ÷ GRM × 100, sehingga GRM 10 sama dengan hasil kotor 10%, dan GRM 20 sama dengan 5%.

Menyatakan rasio dalam bentuk persentase memudahkan perbandingan properti sewaan dengan hasil obligasi, tingkat tabungan, atau cap rate.

Ingatlah bahwa ini adalah angka kotor — hasil bersih setelah biaya operasional, kekosongan, dan pembiayaan akan jauh lebih rendah, sering kali sepertiganya atau lebih, jadi jangan pernah memperlakukan hasil kotor implisit sebagai pengembalian bersih Anda.

Anda dapat membalik GRM untuk menentukan harga properti dari sewanya: Perkiraan Nilai = GRM Pasar × Sewa Kotor Tahunan.

Jika properti sewaan yang sebanding di suatu lingkungan diperdagangkan pada GRM 11 dan properti yang Anda analisis menghasilkan $33.000 per tahun, nilai implikasinya adalah sekitar $363.000.

Broker dan investor menggunakan ini sebagai pemeriksaan kewarasan cepat pada harga permintaan dan sebagai cara kasar untuk menilai properti penghasil sewa. Seperti halnya valuasi cap rate, ini hanya dapat diandalkan sebesar GRM pasar yang Anda jadikan patokan, jadi ambillah beberapa properti pembanding yang asli.

GRM paling andal untuk properti sewaan keluarga tunggal dan multi-keluarga kecil, di mana rasio pengeluaran cukup dapat diprediksi di antara properti yang serupa.

Untuk bangunan multi-keluarga yang lebih besar dan komersial, pengeluaran, kekosongan, dan kualitas penyewa sangat bervariasi sehingga sewa kotor saja menyembunyikan terlalu banyak hal — cap rate dan rasio cakupan layanan utang (DSCR) menjadi metrik utama.

Gunakan GRM sebagai filter putaran pertama untuk setiap properti berpenghasilan, tetapi semakin besar dan kompleks aset tersebut, semakin cepat Anda harus beralih dari GRM ke analisis berbasis NOI penuh sebelum mengandalkan angka tersebut.

GRM sangat erat kaitannya dengan rasio harga terhadap sewa yang digunakan dalam analisis pasar perumahan. Sementara GRM membandingkan harga dengan sewa tahunan, rasio harga terhadap sewa — yang dilacak oleh Federal Reserve dan ekonom perumahan — adalah gagasan yang sama (sering kali dihitung setiap bulan) dan digunakan untuk menilai apakah suatu pasar lebih mendukung untuk membeli atau menyewa.

GRM yang naik di seluruh wilayah metro menandakan bahwa harga mendahului kenaikan sewa — pasar yang didorong oleh apresiasi atau berpotensi terlalu panas — sementara GRM yang turun mengarah pada kondisi arus kas yang membaik.

Melacak tren GRM dari waktu ke waktu, bukan hanya satu cuplikan tunggal, membantu investor menentukan waktu masuk ke pasar dan melihat kapan hasil sewa mengalami kompresi.

Kesalahan terbesar adalah memperlakukan GRM sebagai alat keputusan akhir daripada sebagai alat penyaring — GRM mengabaikan pengeluaran, pembiayaan, kekosongan, dan pengeluaran modal, sehingga GRM yang bagus tetap dapat menutupi properti yang merugi.

Kesalahan lainnya meliputi:

• menggunakan sewa yang diminta alih-alih sewa aktual yang terkumpul
• mengabaikan GRM efektif di pasar dengan tingkat kekosongan tinggi
• membandingkan GRM di berbagai pasar atau jenis properti yang berbeda

GRM yang sangat rendah (di bawah 6) juga bisa menjadi tanda bahaya untuk area yang bermasalah atau masalah tersembunyi daripada sebuah penawaran bagus. Selalu konfirmasikan GRM yang menguntungkan dengan analisis cap rate dan arus kas secara penuh.