Kalkulator Kosztów Zakupu Domu

Koszty zamknięcia wynoszą średnio 2–5% ceny zakupu, ale różnią się znacznie w zależności od stanu i rodzaju kredytu.

Opłaty pożyczkodawcy obejmują:

• prowizję od kredytu (0,5–1% kwoty kredytu)
• analizę wniosku kredytowego (400–900 USD)
• raport z historii kredytowej (30–50 USD)
• certyfikat zagrożenia powodziowego (15–25 USD)
• wycenę (300–500 USD)

Opłaty za tytuł prawny obejmują:

• ubezpieczenie tytułu prawnego (0,5–1% ceny zakupu – wymagane przez pożyczkodawców)
• sprawdzenie stanu prawnego (200–400 USD)
• opłaty za wpis do rejestru (50–250 USD)

Opłaty rządowe obejmują:

• podatki od czynności cywilnoprawnych (od 0,1% w Kolorado do 2,2% w Delaware)
• opłaty za wpis do rejestru
• w niektórych stanach podatki od rezydencji luksusowych (mansion taxes) na droższe nieruchomości

Pozycje opłacone z góry płatne przy zamknięciu:

• 3–12 miesięcy podatków od nieruchomości (2 000–8 000 USD)
• 1 rok ubezpieczenia właściciela domu (1 000–3 000 USD)
• odsetki naliczane za każdy dzień od daty zamknięcia do końca miesiąca

Kredyty FHA dodają początkową składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1,75% kwoty pożyczki.

Poza kosztami zamknięcia kupujący często nie doceniają kosztów inspekcji domu (400–600 USD) oraz ewentualnych inspekcji specjalistycznych:

• na obecność radonu (150–200 USD)
• na obecność korników/termitów (75–150 USD)
• inspekcji kamerą rurociągów kanalizacyjnych (200–400 USD)
• opinii inżyniera budowlanego (400–800 USD) w przypadku wykrycia problemów

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) dodaje 100–300 USD miesięcznie w przypadku kredytów standardowych z wkładem własnym poniżej 20%.

Opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej HOA (200–800 USD miesięcznie w przypadku mieszkań własnościowych i osiedli zamkniętych) to bieżące koszty wpływające na zdolność budżetową.

Natychmiastowe wydatki związane z wprowadzeniem się:

• opłaty za podłączenie mediów
• zakup sprzętu AGD (nowa lodówka kosztuje 1 000–3 000 USD, jeśli nie jest wliczona)
• osłony okienne, żaluzje lub zasłony (500–3 000 USD)
• sprzęt do pielęgnacji trawnika (500–1 500 USD) dla osób po raz pierwszy stających się właścicielami domów po okresie wynajmowania

Rezerwy na wypadek nagłych wypadków: doradcy finansowo-majątkowi zalecają utrzymywanie 1–3% wartości domu jako kwoty łatwo dostępnej na nieprzewidziane naprawy – 4 000–12 000 USD dla domu w cenie 400 000 USD.

• Negocjuj ustępstwa sprzedającego: na rynku kupującego sprzedający mogą zgodzić się na opłacenie 2–3% ceny zakupu tytułem kosztów zamknięcia, zmniejszając potrzebną gotówkę o 8 000–12 000 USD w przypadku domu za 400 000 USD.
• Przeszukaj oferty pożyczkodawców hipotecznych – różnice w stopach procentowych i opłatach u 3–5 kredytodawców mogą pozwolić zaoszczędzić 2 000–5 000 USD na prowizjach oraz tysiące więcej w całym okresie kredytowania.
• Programy dla osób kupujących po raz pierwszy (kredyt FHA z 3,5% wkładu, VA z 0% wkładu, USDA z 0% wkładu na obszarach kwalifikujących się, stanowe programy pomocy przy wkładzie własnym) drastycznie ograniczają wymagania co do gotówki na start.
• Zapytaj o kredyty od pożyczkodawcy – zaakceptowanie nieco wyższego oprocentowania (wyższego o 0,125–0,25%) może wygenerować 2 000–4 000 USD w formie kredytów od pożyczkodawcy zaliczanych na poczet kosztów zamknięcia.
• Ustalanie daty zamknięcia blisko końca miesiąca minimalizuje naliczone z góry odsetki.
• Warto też rozważyć kredyt hipoteczny bez kosztów zamknięcia, w którym opłaty te są wliczane w kwotę pożyczki – z czasem zapłacisz więcej w odsetkach, ale potrzebujesz mniej gotówki na starcie.

Całkowita gotówka potrzebna na zakup domu to wpłata własna plus koszty zamknięcia plus pozycje opłacone z góry (podatek od nieruchomości i ubezpieczenie właścicieli domów przechowywane na koncie depozytowym escrow).

W przypadku domu za 400 000 USD z 10% wkładem własnym i 3% kosztów zamknięcia daje to 40 000 USD + 12 000 USD + opłaty z góry – często 55 000–60 000 USD, zanim otrzymasz klucze.

Zgodnie z danymi Biura ds. Ochrony Finansowej Konsumentów (Consumer Financial Protection Bureau), to właśnie ta kwota gotówki potrzebna przy zamknięciu transakcji, a nie cena z etykiety, decyduje o tym, czy faktycznie stać Cię na zakup. Ten kalkulator sumuje każdy składnik, aby przy stole notarialnym nie było żadnych niespodzianek.

Wpłata własna to Twój udział kapitałowy w nieruchomości; koszty zamknięcia to opłaty transakcyjne za udzielenie kredytu i przeniesienie własności. Są to odrębne pule gotówki.

Wpłata własna w wysokości 20% pozwala uniknąć prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale nadal jesteś winien 2–5% kwoty kredytu tytułem kosztów zamknięcia.

Według instytucji Freddie Mac, wielu kupujących po raz pierwszy budżetuje wyłącznie wkład własny i zostaje zaskoczonych przez koszty zamknięcia. Traktuj te dwie pozycje rozdzielnie podczas planowania oszczędności, aby cała kwota gotówki na zamknięcie transakcji była zabezpieczona.

Koszty zamknięcia dzielą się na trzy kategorie.

• Opłaty pożyczkodawcy obejmują prowizję od kredytu (0,5–1% pożyczki) oraz analizę i ocenę ryzyka (underwriting).
• Opłaty podmiotów zewnętrznych pokrywają wycenę (400–600 USD), wyszukiwanie stanu prawnego oraz ubezpieczenie tytułu (1 000–2 000 USD), a także opłaty rejestrowe.
• Koszty opłacone z góry zasilają konto depozytowe (escrow) kwotą przeznaczoną na pierwszy rok ubezpieczenia właścicieli domów oraz kilka miesięcy podatku od nieruchomości.

Formularz szacunkowy kredytu (Loan Estimate) wydawany przez CFPB wyszczególnia wszystkie te elementy w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku, pozwalając na porównywanie ofert pożyczkodawców pozycja po pozycji przed podjęciem decyzji.

Środki potrzebne na zamknięcie transakcji (Cash to close) to ostateczna kwota, którą musisz przelać w dniu podpisania umowy: wkład własny plus całkowite koszty zamknięcia transakcji oraz opłaty z góry, pomniejszone o wpłacony już zadatek (earnest money) oraz wszelkie kredyty od pożyczkodawcy lub sprzedającego.

Dwa domy w tej samej cenie mogą wymagać zupełnie innych środków na zamknięcie transakcji w zależności od rodzaju kredytu, depozytu zabezpieczającego (escrow) oraz wynegocjowanych ulg.

Dokument Closing Disclosure wydawany przez CFPB co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem transakcji podaje dokładną kwotę potrzebną na zamknięcie, dzięki czemu możesz przygotować fundusze i wykryć ewentualne rozbieżności w ostatniej chwili.

Koszty zamknięcia transakcji różnią się znacznie w zależności od lokalizacji i programu kredytowego.

Stany o wysokich podatkach od przeniesienia własności, takie jak Nowy Jork, Delaware i Pensylwania, windują całkowite koszty zamknięcia znacznie powyżej krajowej średniej wynoszącej 2-5%, podczas gdy stany bez takiego podatku znajdują się na dolnym końcu skali.

Rodzaj kredytu również ma znaczenie: kredyty FHA dodają jednorazową premię z tytułu ubezpieczenia hipotecznego w wysokości 1,75%, a kredyty VA pobierają opłatę finansową (funding fee), przy czym obie te opłaty można włączyć do kredytu.

Zawsze sprawdź konkretny program kredytowy w swoim stanie, a nie średnią krajową.

Koszty zamknięcia transakcji są dzielone między kupującego i sprzedającego, a podział ten wynika po części ze zwyczajów, a po części z negocjacji.

• Kupujący zazwyczaj płacą prowizję banku, wycenę oraz swoją część opłat uiszczanych z góry.
• Sprzedający zazwyczaj płacą prowizję biura nieruchomości oraz, w wielu stanach, podatki od przeniesienia własności.

Na rynku sprzyjającym kupującym sprzedający często zgadzają się na ustępstwa na rzecz kupującego (seller concessions) pokrywające część jego kosztów zamknięcia transakcji.

Znajomość tego, które koszty tradycyjnie należą do Ciebie — a które podlegają negocjacjom — daje Ci bezpośredni wpływ na kwotę potrzebną na zamknięcie transakcji.

Dwa standardowe formularze CFPB regulują kwestie finansowe.

• Formularz Loan Estimate dociera w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku i pozwala porównywać oferty pożyczkodawców na podstawie identycznych pozycji.
• Formularz Closing Disclosure dociera co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem transakcji i musi być zgodny z ostatecznymi opłatami.

Porównaj oba dokumenty: opłaty z kategorii „nie do zmiany” oraz „z ograniczeniem wzrostu do 10%” są chronione, a niewyjaśnione skoki są powodem do zakwestionowania działań pożyczkodawcy.

Formularze te są Twoją najlepszą obroną przed zawyżonymi lub ukrytymi opłatami.

Najdroższe błędy to:

• planowanie budżetu uwzględniającego wyłącznie wkład własny
• ignorowanie opłat uiszczanych z góry oraz depozytu zabezpieczającego
• brak porównania ofert różnych pożyczkodawców (oprocentowanie i opłaty znacznie się między nimi różnią)

Inni rezygnują z inspekcji domu, aby zaoszczędzić kilkaset dolarów, a potem stają w obliczu niespodziewanych napraw wartych tysiące lub całkowicie opróżniają fundusz awaryjny, aby sfinalizować transakcję.

Zostaw sobie równowartość dwóch do trzech miesięcy wydatków po zamknięciu transakcji, pobierz co najmniej trzy szacunkowe kosztorysy (Loan Estimates) i przeczytaj każdą linijkę dokumentu Closing Disclosure przed podpisaniem umowy.