Calculator Costuri Cumpărare Locuință

Costurile de închidere reprezintă în medie 2-5% din prețul de achiziție, dar variază semnificativ în funcție de stat și tipul de împrumut.

Comisioanele creditorului includ:

• acordarea împrumutului (0,5-1% din valoarea împrumutului)
• subscrierea (400-900 $)
• raportul de credit (30-50 $)
• certificarea privind inundațiile (15-25 $)
• evaluarea (300-500 $)

Taxele pentru titlul de proprietate includ:

• asigurarea titlului de proprietate (0,5-1% din prețul de achiziție — cerută de creditori)
• căutarea titlului de proprietate (200-400 $)
• taxe de înregistrare (50-250 $)

Taxele guvernamentale includ:

• taxe de transfer (de la 0,1% în Colorado la 2,2% în Delaware)
• taxe de înregistrare
• în unele state, taxe de lux pe proprietățile mai scumpe

Elemente plătite în avans scadente la încheiere:

• 3-12 luni de impozite pe proprietate (2.000-8.000 $)
• 1 an de asigurare a locuinței (1.000-3.000 $)
• dobândă per diem de la data încheierii până la sfârșitul lunii

Împrumuturile FHA adaugă o primă de asigurare ipotecară inițială de 1,75% din valoarea împrumutului.

Pe lângă costurile de închidere, cumpărătorii subestimează frecvent inspecția casei (400-600 $) și potențialele inspecții specializate:

• radon (150-200 $)
• termite (75-150 $)
• cameră pentru canalizare (200-400 $)
• inginer constructor (400-800 $) dacă se descoperă probleme

Asigurarea privată de ipotecă (PMI) adaugă 100-300 $/lună în cazul împrumuturilor convenționale cu un avans mai mic de 20%.

Taxele de asociere (HOA) (200-800 $/lună pentru apartamente și comunități planificate) sunt costuri curente care afectează accesibilitatea.

Cheltuieli imediate de mutare:

• taxe de racordare la utilități
• achiziționarea de electrocasnice (un frigider nou costă 1.000-3.000 $ dacă nu este inclus)
• elemente pentru ferestre (500-3.000 $)
• echipamente pentru gazon (500-1.500 $) pentru proprietarii aflați la prima locuință care trec de la chirie la proprietate personală

Rezerve de urgență: consultanții financiari recomandă să păstrați accesibile 1-3% din valoarea casei pentru reparații neprevăzute — 4.000-12.000 $ pentru o casă de 400.000 $.

• Negocierea concesiunilor din partea vânzătorului: pe o piață a cumpărătorilor, vânzătorii pot accepta să plătească 2-3% din prețul de achiziție pentru costurile de închidere, reducând numerarul necesar cu 8.000-12.000 $ pentru o casă de 400.000 $.
• Căutați cele mai bune oferte de la creditorii ipotecari — diferențele de dobânzi și comisioane între 3-5 creditori pot economisi 2.000-5.000 $ din comisioanele de emitere și alte câteva mii pe durata împrumutului.
• Programe pentru prima casă (avans FHA 3,5%, avans VA 0%, avans USDA 0% în zonele eligibile, asistență pentru avans specifică fiecărui stat) reduc dramatic cerințele de numerar inițial.
• Întrebați despre creditele de la creditor — acceptarea unei rate a dobânzi ușor mai ridicate (cu 0,125-0,25% în plus) poate genera 2.000-4.000 $ în credite de la creditor aplicate la costurile de închidere.
• Programarea încheierilor aproape de sfârșitul lunii reduce la minimum comisioanele de dobândă plătite în avans.
• În cele din urmă, luați în considerare o ipotecă fără costuri de închidere, unde comisioanele de închidere sunt incluse în valoarea împrumutului — veți plăti mai mult în timp sub formă de dobândă, dar veți avea nevoie de mai puțin numerar la început.

Numerarul total pentru cumpărarea unei case reprezintă avansul plus costurile de închidere plus elementele plătite în avans (impozitul pe proprietate și asigurarea locuinței deținute în contul escrow).

Pentru o casă de 400.000 $ cu un avans de 10% și costuri de închidere de 3%, aceasta înseamnă 40.000 $ + 12.000 $ + sumele plătite în avans — adesea 55.000-60.000 $ înainte de a primi cheile.

Conform Biroului pentru Protecția Financiară a Consumatorilor, această cifră a numerarului necesar la încheiere, și nu prețul de etichetă, este cea care determină dacă vă permiteți cu adevărat să cumpărați. Acest calculator însumează fiecare componentă astfel încât să nu existe surprize la masa semnării actelor.

Avansul reprezintă cota voastră de capital în proprietate; costurile de închidere sunt comisioanele de tranzacție pentru acordarea împrumutului și transferul titlului de proprietate. Ele sunt fonduri de numerar separate.

Un avans de 20% evită asigurarea privată de ipotecă, dar tot mai datorați 2-5% din împrumut ca și costuri de închidere pe deasupra.

Conform Freddie Mac, mulți cumpărători aflați la prima achiziție își fac bugetul doar pentru avans și sunt luați prin surprindere de costurile de închidere. Păstrați cele două elemente distincte atunci când vă planificați economiile, astfel încât suma totală pentru încheiere să fie acoperită.

Costurile de închidere se împart în trei categorii.

• Comisioanele creditorului includ acordarea împrumutului (0,5-1% din împrumut) și subscrierea.
• Comisioanele terțelor părți acoperă evaluarea (400-600 $), căutarea titlului de proprietate și asigurarea titlului (1.000-2.000 $), precum și înregistrarea.
• Plățile în avans finanțează primul an de asigurare a locuinței și câteva luni de impozit pe proprietate într-un cont escrow.

Formularul de estimare a împrumutului al CFPB detaliază toate acestea în termen de trei zile lucrătoare de la aplicare, permițându-vă să comparați creditorii linie cu linie înainte de a vă lua un angajament.

Numerarul necesar la semnre este suma exacta pe care trebuie sa o transferi in ziua semnarii: avansul plus totalul costurilor de inchidere si al platilor in avans, din care se scad orice depozit (suma de arvuna) deja achitat si orice credite din partea creditorului sau a vanzatorului.

Doua case la acelasi pret pot necesita sume de numerar la semnre foarte diferite, in functie de tipul de credit, contul escrow si creditele negociate.

Declaratia de inchidere (Closing Disclosure) emisa de CFPB cu cel putin trei zile lucratoare inainte de semnre specifica exact numerarul necesar, astfel incat sa poti pregati fondurile si sa identifici eventualele discrepante de ultima ora.

Costurile de inchidere variaza semnificativ in functie de localitate si de programul de creditare.

Statele cu taxe de transfer ridicate, cum ar fi New York, Delaware si Pennsylvania, imping costurile totale de inchidere mult peste media nationala de 2-5%, in timp ce statele fara taxa de transfer se situeaza la limita inferioara.

Tipul de credit conteaza si el: creditele FHA adauga o prima de asigurare ipotecara initiala de 1,75%, iar creditele VA percep o taxa de finantare, ambele putand fi incluse in valoarea imprumutului.

Analizeaza intotdeauna programul tau specific de creditare in statul tau specific, nu o medie nationala.

Costurile de inchidere sunt impartite intre cumparator si vanzator, iar aceasta diviziune tine in parte de obiceiuri si in parte de negociere.

• Cumparatorii platesc de obicei onorariile creditorului, evaluarea si partea lor din platile in avans.
• Vanzatorii platesc de obicei comisionul imobiliar si, in multe state, taxele de transfer.

Intr-o piata a cumparatorului, vanzatorii sunt adesea de acord cu concesii din partea vanzatorului care acopera o parte din costurile de inchidere ale cumparatorului.

Sa stii ce costuri iti revin in mod conventional - si care sunt negociabile - reprezinta o modalitate directa de a-ti influenta numerarul necesar la semnare.

Doua formulare standardizate CFPB guverneaza aceste sume.

• Estimarea de credit soseste in termen de trei zile lucratoare de la cerere si iti permite sa compari creditorii pe baza ac acelorasi linii de cost.
• Declaratia de inchidere soseste cu cel putin trei zile lucratoare inainte de semnre si trebuie sa corespunda taxelor finale.

Compara cele două formulare: taxele din categoriile „care nu se pot schimba” si „limitate la o crestere de 10%” sunt protejate, iar cresterile nejustificate reprezinta motive pentru a cere lamuriri creditorului.

Aceste formulare sunt cea mai buna aparare impotriva taxelor umflate sau inutile.

Cele mai costisitoare greseli sunt:

• stabilirea bugetului doar pentru avans
• ignorarea platilor in avans si a contului escrow
• omiterea compararii ofertei creditorilor (dobanzile si taxele variaza semnificativ intre acestia)

Unii omit inspectia locuintei pentru a economisi cateva sute de dolari, iar apoi se confrunta cu reparatii neasteptate de mii de dolari sau isi epuizeaza complet fondul de urgenta pentru a incheia tranzactia.

Rezerva cheltuieli pentru doua-trei luni dupa semnre, obtine cel putin trei estimari de credit (Loan Estimates) si citeste fiecare linie din declaratia de inchidere inainte de a semna.