Calculator de Randament din Chirii

Randamentul brut al chiriei este cea mai simplă metrică: chiria anuală împărțită la valoarea proprietății, exprimată în procente. O proprietate în valoare de 300.000 $ care generează 24.000 $ pe an din chirie are un randament brut de 8%.

Totuși, randamentul brut ignoră toate cheltuielile — taxele, asigurările, reparațiile, neocuparea și comisioanele de administrare consumă de obicei 30-45% din chiria brută.

Randamentul net al chiriei scade aceste costuri: dacă cheltuielile totalizează 9.600 $ pe an, venitul net este de 14.400 $, rezultând un randament net de 4,8%.

Compară întotdeauna proprietățile folosind același tip de randament. O proprietate care afișează un randament brut de 10% într-o zonă cu taxe mari ar putea aduce doar 5% net, în timp ce o proprietate cu randament brut de 7% într-o zonă cu costuri reduse ar putea aduce 5,5% net.

Un randament bun al chiriei depinde de:

• locație
• tipul proprietății
• strategia de investiție

În orașe mari precum New York sau San Francisco, randamentele brute de 3-5% sunt comune din cauza valorilor ridicate ale proprietăților. Piețele secundare și orașele mai mici oferă adesea randamente brute de 6-10%.

Ca regulă generală, randamentele nete de peste 5% sunt considerate solide pentru proprietățile rezidențiale.

Proprietățile comerciale vizează de obicei randamente mai ridicate (7-12%) pentru a compensa riscul mai mare și perioadele mai lungi de neocupare.

Potențialul de apreciere a capitalului contează și el — proprietățile cu randament scăzut din piețe în creștere pot depăși proprietățile cu randament ridicat din zone stagnante atunci când se ia în considerare randamentul total (randament plus apreciere).

Cea mai mare greșeală pe care o fac investitorii este utilizarea randamentului brut pentru a justifica achizițiile fără a ține cont de cheltuieli.

O proprietate cu un randament brut de 8% sună atractiv, dar după taxele pe proprietate (1-2%), asigurări (0,5%), rezerve pentru întreținere (1%), deducerea pentru neocupare (5-8% din chirie) și comisioanele de administrare (8-10% din chirie), randamentul net ar putea fi de doar 3-4%.

Alte erori comune:

• utilizarea chiriei cerute în loc de chiria realizabilă pe piață
• ignorarea rezervelor de cheltuieli de capital pentru reparații majore (acoperiș, instalații de climatizare, instalații sanitare)
• neincluderea serviciului datoriei la calcularea randamentului numerar pe numerar

Folosește întotdeauna estimări conservative — dacă chiria pieței este de 2.000 $, modelează cu 1.800 $ pentru a lua în considerare reducerile și costurile de rotație.

Randamentul brut al chiriei = Chiria Anuală ÷ Prețul Proprietății × 100, iar randamentul net al chiriei = (Chiria Anuală − Neocupare − Cheltuieli de Funcționare) ÷ Prețul Proprietății × 100.

Luați o proprietate de 300.000 $ închiriată cu 2.500 $ pe lună: chiria anuală este de 30.000 $, un randament brut de 10%. Scădeți o neocupare de 5% (1.500 $) și 8.000 $ cheltuieli de funcționare, iar venitul net este de 20.500 $ — un randament net de 6,83%.

Cifra brută pare mult mai interesantă decât realitatea, motiv pentru care randamentul net este cifra care reflectă cu adevărat ceea ce îți intră în buzunar în fiecare an.

Randamentul chiriei are trei niveluri de adâncime:

• Randamentul brut împarte chiria anuală la preț și ignoră orice cost — bun pentru o comparație rapidă a anunțurilor, dar înșelător.
• Randamentul net scade neocuparea și cheltuielile de funcționare (taxe, asigurări, întreținere, administrare), arătând adevăratul randament neimprumutat al proprietății.
• Randamentul în numerar merge un pas mai departe și scade plățile ipotecare, dezvăluind câștigul efectiv în numerar pentru o tranzacție finanțată.

Fiecare își servește scopul: cel brut pentru filtrare, cel net pentru evaluarea activului și cel în numerar pentru a judeca poziția ta cu efect de levier. Fii mereu explicit cu privire la cel pe care îl citezi atunci când compari proprietăți.

Randamentul net al chiriei și rata de capitalizare sunt aproape identice — ambele împart venitul anual după cheltuielile de funcționare la valoarea proprietății.

În practică, termenii sunt folosiți interschimbabil, „randamentul chiriei” fiind mai comun pe piețele rezidențiale din Marea Britanie și Australia, în timp ce „rata de capitalizare” domină imobiliarele comerciale din SUA.

O singură nuanță: randamentul brut ignoră cheltuielile, în timp ce rata de capitalizare nu o face niciodată, așa că doar randamentul net se mapează curat pe rata de capitalizare.

Dacă ai calculat un randament net, ai calculat în esență rata de capitalizare; folosește calculatorul nostru de rată de capitalizare atunci când vrei detalierea veniturilor nete de exploatare în stil comercial.

Randamentul chiriei este metrica principală pentru investitorii în imobiliare de tip buy-to-let din Marea Britanie, Australia și Canada, unde termenul „randament” este folosit mult mai mult decât cel american de „rată de capitalizare”.

Randamentele buy-to-let din Marea Britanie se situează de obicei între 4-6% brut în sudul Angliei și 7-10% în orașele din nord, randamentele nete fiind cu câteva puncte mai mici după comisioanele de închiriere, asigurare și întreținere.

Conform orientărilor HMRC și ale creditorilor din Marea Britanie (vezi GOV.UK), creditorii ipotecari buy-to-let evaluează și acoperirea chiriei — chiria trebuie să depășească de obicei 125-145% din dobânda ipotecară.

Indiferent de piață, modelează randamentul net folosind costuri locale realiste și perioade de neocupare, în loc să te bazezi pe cifra brută a agentului.

Diferența dintre randamentul brut și cel net este reprezentată aproape în întregime de neocupare și costurile de exploatare.

Neocuparea (perioadele fără chiriaș) ajunge de obicei la 5-10% din chiria anuală; cheltuielile de funcționare — impozitul pe proprietate, asigurarea, reparațiile, rezervele pentru întreținere (deductibile conform Publicației IRS 527) și administrarea la 8-12% din chirie — consumă adesea între 25% și 50% din chiria brută în total.

Un randament brut de 10% poate deveni ușor un randament net de 5-6% odată ce acestea sunt deduse.

Lecția: nu cumpăra niciodată bazându-te pe randamentul brut. Construiește un buget realist de cheltuieli, include o rezervă de cheltuieli de capital pentru articole majore precum acoperișul și instalațiile de climatizare și folosește randamentul net rezultat pentru a lua o decizie.

Randamentul este doar jumătate din câștigul unei proprietăți — cealaltă jumătate este aprecierea capitalului.

Proprietățile cu randament ridicat de pe piețele secundare oferă un flux de numerar curent puternic, dar adesea o creștere lentă a prețurilor, în timp ce proprietățile cu randament scăzut din orașele principale se pot aprecia mai rapid.

Randamentul total = randamentul chiriei + aprecierea. O proprietate cu un randament net de 4% care se apreciază cu 6% pe an poate depăși o proprietate cu randament de 8% pe o piață stagnantă.

Stabilește pentru ce optimizezi: flux de numerar acum (urmărirea randamentului) sau construirea averii în timp (acceptarea unui randament mai mic pentru creștere) și evaluează fiecare tranzacție în funcție de randamentul total, nu doar de cel al chiriei.

Deoarece randamentul chiriei normează venitul în raport cu prețul, este cea mai curată modalitate de a compara proprietățile pe piețe foarte diferite.

O casă de 200.000 $ închiriată cu 1.800 $ (10,8% brut) și o casă de 800.000 $ închiriată cu 3.500 $ (5,25% brut) sunt comparabile instantaneu în funcție de randament, chiar dacă prețurile lor diferă de patru ori.

Investitorii folosesc hărțile de randament pentru a depista unde chiria este mare în comparație cu prețul — de obicei piețe orientate spre fluxul de numerar — comparativ cu locurile unde prețurile au depășit chiriile, semnalând zone conduse de apreciere sau potențial supraîncălzite.

Compară întotdeauna randamentele nete pe baza unor ipoteze de cheltuieli constante pentru ca o comparație să fie corectă.

Atunci când finanțezi o chirie, randamentul net devine randament în numerar odată ce ipoteca este scăzută.

Efectul de levier amplifică randamentele atunci când randamentul net depășește rata ipotecară (efect de levier pozitiv) și le reduce atunci când nu se întâmplă asta.

O proprietate cu un randament net de 7% finanțată la 6% produce un randament în numerar de peste 7% raportat la numerarul mai mic investit; aceeași proprietate finanțată la 8% ar face ca randamentul în numerar să scadă sub randamentul net.

Introdu plata anuală a ipotecii în calculator pentru a vedea direct randamentul în numerar și testează-l la stres împotriva unei rate mai mari înainte de a te baza pe randamentul cu efect de levier.