Πότε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας: Υπολογίστε τα σημεία και αποθηκεύστε χιλιάδες | 2025 Οδηγός τιμών
Anh Quân
Creator
Πίνακας περιεχομένων
- Εισαγωγή
- Τι είναι η αναχρηματοδότηση υποθηκών;
- Πότε πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας;
- Πώς να υπολογίσετε εάν η αναχρηματοδότηση έχει νόημα: το σημείο ισορροπίας
- Αναχρηματοδότηση Υπολογιστής υποθηκών: Πέρα από το σημείο ισορροπίας
- Σύγκριση αναχρηματοδότησης υποθηκών: Αξιολόγηση των επιλογών σας
- Αναχρηματοδότηση Απαιτήσεις υποθηκών: Είστε επιλέξιμοι;
- Η διαδικασία αναχρηματοδότησης υποθηκών: βήμα προς βήμα
- Ειδικές εκτιμήσεις αναχρηματοδότησης
- Κοινά λάθη αναχρηματοδότησης για αποφυγή
- Αναχρηματοδότηση εναντίον διαμονής με την τρέχουσα υποθήκη: Τελικές εκτιμήσεις
- Σύναψη
- Συχνές ερωτήσεις
Εισαγωγή
Η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης είναι μια σημαντική οικονομική απόφαση που θα μπορούσε ενδεχομένως να σας εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια για τη ζωή του δανείου σας.Ωστόσο, η διαδικασία δεν είναι πάντα απλή και τα οφέλη δεν είναι εγγυημένα για όλους.Το βασικό ερώτημα που αντιμετωπίζουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν είναι μόνο "πώς" να αναχρηματοδοτήσει, αλλά "όταν" έχει οικονομικό νόημα να το πράξει.
Με διακυμάνσεις των ποσοστών αναχρηματοδότησης υποθηκών, η αλλαγή των προσωπικών οικονομικών καταστάσεων και οι διάφορες διαθέσιμες επιλογές αναχρηματοδότησης, ο καθορισμός της κατάλληλης περιόδου αναχρηματοδότησης απαιτεί προσεκτικό υπολογισμό και εξέταση.Αυτός ο ολοκληρωμένος οδηγός θα σας καθοδηγήσει σε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την αναχρηματοδότηση υποθηκών, από την κατανόηση του πότε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη για να υπολογίσετε το σημείο σας και να πλοηγηθείτε στη διαδικασία αναχρηματοδότησης.
Είτε ψάχνετε να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές σας, να μειώσετε τη θητεία σας ή να αξιοποιήσετε το σπίτι σας, αυτός ο οδηγός θα σας βοηθήσει να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας.
Τι είναι η αναχρηματοδότηση υποθηκών;
Η αναχρηματοδότηση υποθηκών είναι η διαδικασία αντικατάστασης του υπάρχοντος στεγαστικού σας δανείου με ένα νέο, συνήθως για να εξασφαλίσετε καλύτερους όρους.Όταν αναχρηματοδοτείτε, ουσιαστικά εξοφλείτε την τρέχουσα υποθήκη σας και παίρνετε ένα νέο δάνειο.Το νέο δάνειο μπορεί να έχει διαφορετικούς όρους από την αρχική σας υποθήκη, όπως:
- Χαμηλότερο επιτόκιο
- Διαφορετικός όρος δανείου (μικρότερος ή μεγαλύτερος)
- Ένας διαφορετικός τύπος δανείου (π.χ. μετάβαση από ρυθμιζόμενο επιτόκιο σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου)
- Ένα διαφορετικό ποσό πληρωμής
Κοινοί τύποι αναχρηματοδότησης υποθηκών
- Αναχρηματοδότηση RATE-and-Term: Ο πιο συνηθισμένος τύπος όπου αναχρηματοδοτείτε το υπόλοιπο σας για χαμηλότερο επιτόκιο ή/και διαφορετικό όρο δανείου.
- Αναχρηματοδότηση: Σας επιτρέπει να δανειστείτε περισσότερα από όσα οφείλετε στην τρέχουσα υποθήκη σας και να λάβετε τη διαφορά σε μετρητά, η οποία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βελτιώσεις στο σπίτι, ενοποίηση χρέους ή άλλες οικονομικές ανάγκες.
- Αναχρηματοδότηση σε μετρητά: Περιλαμβάνει την επίτευξη μετρητών στο κλείσιμο για να πληρώσετε το υπόλοιπο των υποθηκών σας, ενδεχομένως να σας βοηθήσουμε να πληρούν τις προϋποθέσεις για χαμηλότερο επιτόκιο ή να εξαλείψετε την ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI).
- Χωρίς αναχρηματοδότηση κόστους κλεισίματος: Ο δανειστής καλύπτει το κόστος κλεισίματος σε αντάλλαγμα για υψηλότερο επιτόκιο κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου.
- Δάνειο αναχρηματοδότησης επιτοκίων (IRRRR): Ένα εξορθολογισμένο πρόγραμμα αναχρηματοδότησης για δάνεια VA που συνήθως απαιτεί λιγότερη γραφειοκρατία και ενδέχεται να μην απαιτεί αξιολόγηση.
Πότε πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας;
Ο καθορισμός της καλύτερης περιόδου για την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας εξαρτάται από διάφορους παράγοντες.Εδώ είναι βασικές καταστάσεις όταν η αναχρηματοδότηση μπορεί να έχει νόημα:
1. Όταν τα επιτόκια μειώνονται σημαντικά
Ένας από τους πιο συνηθισμένους λόγους για την αναχρηματοδότηση είναι να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια.Γενικά, εάν τα τρέχοντα ποσοστά αναχρηματοδότησης υποθηκών σήμερα είναι τουλάχιστον 0,5% έως 1% χαμηλότερα από το υπάρχον επιτόκιο σας, η αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι επωφελής.
Για παράδειγμα, σε 300.000 $, 30ετή υποθήκη:
- Τρέχουσα τιμή: 5,5% = 1,703 $ μηνιαία πληρωμή
- Νέο επιτόκιο: 4,5% = 1,520 $ μηνιαία πληρωμή
- Μηνιαία εξοικονόμηση: 183 $
- Ετήσια εξοικονόμηση: 2.196 $
Ωστόσο, το διαφορικό ποσοστό που απαιτείται για να κάνετε την αναχρηματοδότηση αξίζει τον κόπο να εξαρτάται από το υπόλοιπο του δανείου σας, πόσο καιρό σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι σας και το κόστος κλεισίματος αναχρηματοδότησης.
2. Όταν θέλετε να αλλάξετε τον όρο δανείου σας
Η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας βοηθήσει να προσαρμόσετε τον όρο δανείου σας για να ευθυγραμμίσετε καλύτερα τους οικονομικούς σας στόχους:
- Συντομεύοντας τη θητεία του δανείου σας: Εάν αναχρηματοδοτήσετε από 30ετή έως 15ετή υποθήκη, μπορείτε να πληρώσετε περισσότερο κάθε μήνα, αλλά θα χτίσετε ταχύτερα μετοχικά ταχύτερα και θα εξοικονομήσετε σημαντικά ενδιαφέρον για τη ζωή του δανείου.
- Επέκταση του όρου δανείου σας: Εάν αγωνίζεστε με υψηλές μηνιαίες πληρωμές, η αναχρηματοδότηση σε μακροπρόθεσμο χρονικό διάστημα μπορεί να μειώσει την μηνιαία υποχρέωσή σας, αν και πιθανότατα θα πληρώσετε περισσότερο σε συνολικά τόκους με την πάροδο του χρόνου.
3. Όταν θέλετε να μετατρέψετε μεταξύ σταθερών και ρυθμιζόμενων τιμών
- Μετατροπή από ρυθμιζόμενο σε σταθερό: Εάν έχετε υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) και θέλετε την ασφάλεια μιας σταθερής πληρωμής, ειδικά εάν τα επιτόκια αναμένεται να αυξηθούν, η αναχρηματοδότηση σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου μπορεί να έχει νόημα.
- Μετατροπή από σταθερό σε ρυθμιζόμενο: Εάν τα επιτόκια έχουν μειωθεί και δεν σχεδιάζετε να παραμείνετε στο σπίτι σας μακροπρόθεσμα, η μετάβαση σε ένα χέρι μπορεί να μειώσει τις μηνιαίες πληρωμές σας.
4. Όταν πρέπει να αξιοποιήσετε το σπίτι σας
Εάν έχετε σημαντικά μετοχικά κεφάλαια στο σπίτι σας και χρειάζεστε μετρητά για σημαντικά έξοδα (ανακαίνιση στο σπίτι, δίδακτρα κολλεγίων, ενοποίηση χρέους), μπορεί να είναι κατάλληλη μια αναχρηματοδότηση μετρητών.Αυτό σας επιτρέπει να δανειστείτε περισσότερο από ό, τι οφείλετε στην τρέχουσα υποθήκη σας και να λάβετε τη διαφορά σε μετρητά.
5. Όταν θέλετε να καταργήσετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI)
Εάν το σπίτι σας έχει εκτιμηθεί σε αξία ή έχετε πληρώσει την υποθήκη σας αρκετά ώστε να έχετε τώρα 20% ή περισσότερα μετοχικά, η αναχρηματοδότηση θα μπορούσε να σας βοηθήσει να εξαλείψετε τις πληρωμές PMI, εξοικονομώντας σας εκατοντάδες δολάρια ετησίως.
6. Όταν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας έχει βελτιωθεί σημαντικά
Εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας έχει βελτιωθεί ουσιαστικά από τότε που αφαιρέσατε την αρχική σας υποθήκη, ενδέχεται να πληρούν τις προϋποθέσεις για καλύτερα ποσοστά αναχρηματοδότησης υποθηκών σήμερα, καθιστώντας την αναχρηματοδότηση μιας πιθανής κίνησης εξοικονόμησης χρημάτων.
Πώς να υπολογίσετε εάν η αναχρηματοδότηση έχει νόημα: το σημείο ισορροπίας
Πριν από την αναχρηματοδότηση, είναι ζωτικής σημασίας να υπολογίσετε το σημείο σας-το χρόνο που χρειάζεται για τις μηνιαίες αποταμιεύσεις σας για να υπερβεί το κόστος αναχρηματοδότησης.Αυτός ο υπολογισμός είναι απαραίτητος για τον προσδιορισμό του πότε πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας.
Βήμα 1: Εκτιμήστε το κόστος κλεισίματος αναχρηματοδότησης
Το κόστος κλεισίματος αναχρηματοδότησης κυμαίνεται συνήθως από 2% έως 5% του ποσού δανείου σας.Αυτά τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν:
- Αμοιβές προέλευσης δανείου
- Αμοιβές εκτίμησης
- Ασφάλιση τίτλου
- Αμοιβές πιστωτικού ελέγχου
- Αμοιβές δικηγόρου
- Αμοιβές εγγραφής
- Προπληρωμένο ενδιαφέρον
Για μια υποθήκη 300.000 δολαρίων, το κόστος κλεισίματος μπορεί να κυμαίνεται από $ 6.000 έως $ 15.000.
Βήμα 2: Υπολογίστε τις μηνιαίες αποταμιεύσεις σας
Αφαιρέστε τη νέα μηνιαία πληρωμή σας από την τρέχουσα μηνιαία πληρωμή σας για να καθορίσετε πόσο θα εξοικονομήσετε κάθε μήνα.
Για παράδειγμα:
- Τρέχουσα πληρωμή: 1.703 $
- Νέα πληρωμή: 1.520 $
- Μηνιαία εξοικονόμηση: 183 $
Βήμα 3: Προσδιορίστε το σημείο σας
Διαχωρίστε το συνολικό κόστος κλεισίματος με τις μηνιαίες αποταμιεύσεις σας για να βρείτε πόσους μήνες θα χρειαστεί για να ανακτήσετε το κόστος αναχρηματοδότησης.
Χρησιμοποιώντας το παράδειγμα μας:
- Συνολικό κόστος κλεισίματος: 9.000 $
- Μηνιαία εξοικονόμηση: 183 $
- Σημείο BRISH-SEVEN: $ 9.000 ÷ $ 183 = 49 μήνες (περίπου 4 χρόνια)
Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να μείνετε στο σπίτι σας για τουλάχιστον 4 χρόνια για να κάνετε αναχρηματοδότηση αξίζει τον κόπο.
Χρησιμοποιώντας μια αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης
Ο υπολογιστής αναχρηματοδότησης αναχρηματοδότησης αυτοματοποιεί αυτή τη διαδικασία, λαμβάνοντας υπόψη:
- Τα τρέχοντα στοιχεία δανείου σας
- Προτεινόμενοι νέοι όροι δανείου
- Εκτιμώμενα έξοδα κλεισίματος
- Φορολογικές επιπτώσεις
- Πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας
Πολλοί ηλεκτρονικοί υπολογιστές σας βοηθούν επίσης να απεικονίσετε τις αποταμιεύσεις σας με την πάροδο του χρόνου και να συγκρίνετε διαφορετικά σενάρια αναχρηματοδότησης.
Αναχρηματοδότηση Υπολογιστής υποθηκών: Πέρα από το σημείο ισορροπίας
Ενώ ο υπολογισμός του break-even είναι σημαντικός, ένας ολοκληρωμένος υπολογιστής υποθηκών αναχρηματοδότησης πρέπει να εξετάζει πρόσθετους παράγοντες:
1. Συνολική εξοικονόμηση τόκων
Υπολογίστε τη διαφορά των συνολικών τόκων που καταβάλλονται μεταξύ της τρέχουσας υποθήκης σας και της νέας κατά την πλήρη θητεία κάθε δανείου.
Για υποθήκη 300.000 $, 30ετούς δάνειο:
- Στο 5,5%: συνολικά τόκοι που καταβάλλονται = 313.212 $
- Στο 4,5%: συνολικά τόκοι που καταβάλλονται = 247,220 $
- Εξοικονόμηση τόκων = 65.992 $
2. Αντίκτυπος στην καθαρή αξία
Εξετάστε πώς η αναχρηματοδότηση επηρεάζει τη συνολική οικονομική σας εικόνα:
- Οι χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές θα σας επιτρέψουν να επενδύσετε περισσότερα αλλού;
- Θα σας βοηθήσει να χτίσετε πιο γρήγορα ένα μετοχικό κεφάλαιο;
- Πώς επηρεάζει η απόφαση τον προγραμματισμό συνταξιοδότησής σας;
3. Φορολογικές επιπτώσεις
Οι τόκοι ενυπόθηκων δανείων είναι φορολογικοί για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού.Μια αναχρηματοδότηση με χαμηλότερο επιτόκιο σημαίνει λιγότερους τόκους που καταβάλλονται, γεγονός που θα μπορούσε να μειώσει τις φορολογικές σας εκπτώσεις.Συμβουλευτείτε έναν φορολογικό επαγγελματία για να κατανοήσετε πώς η αναχρηματοδότηση μπορεί να επηρεάσει τη φορολογική σας κατάσταση.
4.
Εξετάστε τι άλλο θα μπορούσατε να κάνετε με τα χρήματα που χρησιμοποιούνται για το κόστος κλεισίματος.Θα μπορούσαν να επενδύσουν αυτά τα χρήματα να αποδώσουν καλύτερες αποδόσεις από τις αποταμιεύσεις από την αναχρηματοδότηση;
Σύγκριση αναχρηματοδότησης υποθηκών: Αξιολόγηση των επιλογών σας
Όταν εξετάζουμε αν θα αναχρηματοδοτηθεί, είναι χρήσιμο να συγκρίνουμε διαφορετικά σενάρια.Ακολουθεί ένα πρότυπο για τη σύγκριση της τρέχουσας υποθήκης σας με πιθανές επιλογές αναχρηματοδότησης:
| Κριτήρια | Τρέχουσα υποθήκη | Επιλογή αναχρηματοδότησης 1 | Επιλογή αναχρηματοδότησης 2 |
|---|---|---|---|
| Ποσό δανείου | 300.000 $ | 300.000 $ | 300.000 $ |
| Επιτόκιο | 5,5% | 4,5% | 4,25% |
| Όρος δανείου | 30 χρόνια | 30 χρόνια | 15 χρόνια |
| Μηνιαία πληρωμή | 1.703 $ | 1.520 $ | 2.266 $ |
| Μηνιαία εξοικονόμηση | - | 183 $ | -563 $ (υψηλότερη πληρωμή) |
| Έξοδα κλεισίματος | - | 9.000 $ | 9.000 $ |
| Σημείωμα | - | 49 μήνες | N/a (υψηλότερη πληρωμή) |
| Συνολικά καταβληθέντα τόκους | 313.212 $ | 247.220 $ | 107.803 $ |
| Συνολική εξοικονόμηση τόκων | - | 65.992 $ | 205.409 $ |
Αυτή η σύγκριση δείχνει πώς διαφορετικές επιλογές αναχρηματοδότησης μπορούν να οδηγήσουν σε πολύ διαφορετικά αποτελέσματα.Ενώ η επιλογή 1 παρέχει άμεση μηνιαία εξοικονόμηση, η επιλογή 2 έχει ως αποτέλεσμα πολύ μεγαλύτερη εξοικονόμηση τόκων κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου παρά την υψηλότερη μηνιαία πληρωμή.
Αναχρηματοδότηση Απαιτήσεις υποθηκών: Είστε επιλέξιμοι;
Πριν αποφασίσετε πότε να αναχρηματοδοτήσετε, βεβαιωθείτε ότι πληροίτε τις βασικές απαιτήσεις υποθηκών αναχρηματοδότησης:
1. Πιστωτικό αποτέλεσμα
Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα 620 για συμβατικές αναχρήσεις, αν και οι καλύτερες τιμές είναι συνήθως διαθέσιμες σε όσους έχουν βαθμολογίες άνω των 740.
2. Home Equity
Συνήθως, θα χρειαστείτε τουλάχιστον 20% μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας για συμβατική αναχρηματοδότηση.Για αναχρήσεις μετρητών, οι δανειστές απαιτούν συχνά να διατηρήσετε το 20% μετοχικό κεφάλαιο μετά τη λήψη των μετρητών, περιορίζοντας πόσο μπορείτε να δανειστείτε.
3. Λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI)
Οι περισσότεροι δανειστές προτιμούν έναν λόγο DTI 43% ή λιγότερο, πράγμα που σημαίνει ότι οι μηνιαίες πληρωμές χρέους σας (συμπεριλαμβανομένης της υποθήκης σας) δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 43% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας.
4. Απασχόληση και σταθερότητα εισοδήματος
Οι δανειστές θέλουν να δουν σταθερή απασχόληση και αξιόπιστο εισόδημα για να εξασφαλίσουν ότι μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές δανείων σας.
5. Κατάσταση ιδιοκτησίας
Το σπίτι σας θα χρειαστεί πιθανώς μια εκτίμηση για να επιβεβαιώσει την αξία του και πρέπει να πληροί ορισμένες απαιτήσεις κατάστασης.
Η διαδικασία αναχρηματοδότησης υποθηκών: βήμα προς βήμα
Εάν έχετε αποφασίσει ότι η αναχρηματοδότηση έχει νόημα για την κατάστασή σας, εδώ είναι τι να περιμένετε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αναχρηματοδότησης υποθηκών:
1. Ελέγξτε την πίστωσή σας
Ελέγξτε τις πιστωτικές εκθέσεις και τις βαθμολογίες σας για να καταλάβετε πού βρίσκεστε και αντιμετωπίζετε τυχόν προβλήματα πριν από την υποβολή αίτησης.
2. Έρευνα και σύγκριση δανειστών
Αγοράστε για τα καλύτερα ποσοστά και όρους αναχρηματοδότησης υποθηκών.Σκεφτείτε όχι μόνο το επιτόκιο αλλά και το κόστος κλεισίματος, τα τέλη δανεισμού και τη συνολική φήμη εξυπηρέτησης πελατών.
3. Συλλέξτε τεκμηρίωση
Προετοιμάστε την απαραίτητη γραφειοκρατία, η οποία συνήθως περιλαμβάνει:
- Πρόσφατες αμοιβές
- Έντυπα W-2 και φορολογικές δηλώσεις από τα τελευταία δύο χρόνια
- Τραπεζικές δηλώσεις και στοιχεία λογαριασμού περιουσιακών στοιχείων
- Τρέχουσες δηλώσεις υποθηκών
- Ασφαλιστήριο συμβόλαιο ιδιοκτητών σπιτιού
- Ταυτότητα φωτογραφίας
4. Εφαρμόστε με πολλούς δανειστές
Υποβάλετε αιτήσεις σε διάφορους δανειστές εντός σύντομης περιόδου (γενικά 14-45 ημέρες) για να ελαχιστοποιήσετε τον αντίκτυπο στο πιστωτικό αποτέλεσμά σας.
5. Κλείδωμα στο επιτόκιο σας
Μόλις λάβετε μια ευνοϊκή προσφορά, σκεφτείτε να κλειδώσετε το επιτόκιο σας για να προστατεύσετε από τις διακυμάνσεις της αγοράς κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κλεισίματος.
6. Αρχική εκτίμηση
Ο δανειστής θα κανονίσει έναν εκτιμητή για να αξιολογήσει την αξία του σπιτιού σας.
7. Αναδοχή
Ο δανειστής εξετάζει όλες τις πληροφορίες σας για να λάβετε μια τελική απόφαση για το δάνειο σας.
8. Κλείσιμο
Υπογράψτε την τελική γραφειοκρατία και πληρώστε τυχόν έξοδα κλεισίματος που δεν μεταφέρθηκαν στο δάνειο.
Ειδικές εκτιμήσεις αναχρηματοδότησης
Χωρίς αναχρηματοδότηση κόστους κλεισίματος: Αξίζει τον κόπο;
Μια αναχρηματοδότηση κόστους κλεισίματος μπορεί να φαίνεται ελκυστική από τη στιγμή που αποφεύγετε τα έξοδα εκ των προτέρων, αλλά υπάρχει ένα συμβιβασμό:
- Συνήθως θα λάβετε υψηλότερο επιτόκιο
- Το κόστος κλεισίματος μπορεί να μεταφερθεί στο υπόλοιπο δανείου σας, αυξάνοντας το χρέος σας
- Ο υπολογισμός του σημείου σας αλλάζει σημαντικά
Παράδειγμα:
- Τυπική αναχρηματοδότηση: ποσοστό 4,5% με 9.000 δολάρια σε έξοδα κλεισίματος
- Χωρίς αναχρηματοδότηση κόστους κλεισίματος: 4,875% ποσοστό με έξοδα εκ των προτέρων $ 0
- Διαφορά σε μηνιαία πληρωμή: $ 70 ($ 1.520 έναντι 1.590 $)
- Πρόσθετο ενδιαφέρον άνω των 30 ετών: 25.200 $
Για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού, ειδικά εκείνους που σχεδιάζουν να κινηθούν μέσα σε λίγα χρόνια, δεν μπορεί να έχει νόημα παρά το υψηλότερο ποσοστό.
Υπολογιστής αναχρηματοδότησης μετρητών: Πρόσβαση στην ισότητα σας
Όταν εξετάζετε μια αναχρηματοδότηση μετρητών, χρησιμοποιήστε μια εξειδικευμένη αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης μετρητών για να προσδιορίσετε:
- Πόσα μετοχές μπορείτε να έχετε πρόσβαση (συνήθως μέχρι το 80% της αξίας του σπιτιού σας μείον το τρέχον υπολείμμα υποθηκών σας)
- Τη νέα μηνιαία πληρωμή σας
- Το συνολικό κόστος δανεισμού σε σύγκριση με άλλες επιλογές χρηματοδότησης (όπως ένα δάνειο ή μια πιστωτική γραμμή)
Θυμηθείτε ότι ενώ μια αναχρηματοδότηση μετρητών μπορεί να προσφέρει χαμηλότερο επιτόκιο από άλλες μορφές δανεισμού, επεκτείνετε το χρέος σε πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και θέτοντας το σπίτι σας σε κίνδυνο εάν δεν μπορείτε να κάνετε πληρωμές.
Δάνειο αναχρηματοδότησης επιτοκίων (IRRRR) για δάνεια VA
Εάν έχετε ένα δάνειο VA, το δάνειο αναχρηματοδότησης μείωσης των επιτοκίων (μερικές φορές ονομάζεται "εξορθολογική αναχρηματοδότηση") προσφέρει απλοποιημένη αναχρηματοδότηση με:
- Δεν απαιτείται επαλήθευση εισοδήματος
- Καμία αξιολόγηση στις περισσότερες περιπτώσεις
- Μειωμένη γραφειοκρατία
- Χαμηλότερη αμοιβή χρηματοδότησης σε σύγκριση με ένα κανονικό δάνειο VA
Για να πληρούν τις προϋποθέσεις, πρέπει να πιστοποιήσετε ότι ζείτε σήμερα ή να έχετε ζήσει στο σπίτι και η αναχρηματοδότηση πρέπει να προσφέρει ένα "καθαρό απτό όφελος", όπως χαμηλότερο επιτόκιο ή διακόπτη από ρυθμιζόμενο σε υποθήκη σταθερού επιτοκίου.
Κοινά λάθη αναχρηματοδότησης για αποφυγή
1. Εστίαση μόνο στο επιτόκιο
Ενώ η εξασφάλιση ενός χαμηλότερου επιτοκίου είναι σημαντική, μην αγνοείτε άλλους παράγοντες όπως το κόστος κλεισίματος, η θητεία του δανείου και πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας.
2. Επέκταση του δανείου σας πάρα πολλές φορές
Η επανειλημμένη αναχρηματοδότηση και επαναφορά σε 30ετή θητεία μπορεί να σας κρατήσει σε χρέη πολύ περισσότερο από ό, τι είχε προγραμματιστεί, αυξάνοντας σημαντικά τους συνολικούς τόκους που καταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου.
3. Λαμβάνοντας πάρα πολλά μετρητά
Η χρήση του σπιτιού σας ως ATM μπορεί να διαβρώσει τα ίδια σας και να σας θέσει σε κίνδυνο να οφείλεται περισσότερο από το σπίτι σας αξίζει αν μειωθεί οι τιμές των ακινήτων.
4. Μην ψωνίζετε γύρω
Τα ποσοστά και το κόστος κλεισίματος μπορεί να διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των δανειστών.Η λήψη εισαγωγικών από πολλαπλές πηγές μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες.
5. Αγνοώντας το Απρίλιο
Το ετήσιο ποσοστό (APR) αντικατοπτρίζει το πραγματικό κόστος δανεισμού, συμπεριλαμβανομένων των τελών και του κόστους κλεισίματος.Δύο δάνεια με το ίδιο επιτόκιο μπορούν να έχουν πολύ διαφορετικές Απριλές.
6. Αναχρηματοδότηση πολύ συχνά
Κάθε αναχρηματοδότηση έρχεται με κόστος.Η συχνή αναχρηματοδότηση μπορεί να αναιρέσει τα οφέλη που προσπαθείτε να επιτύχετε.
Αναχρηματοδότηση εναντίον διαμονής με την τρέχουσα υποθήκη: Τελικές εκτιμήσεις
Καθώς ζυγίζετε αν θα αναχρηματοδοτήσετε ή θα μείνετε με την τρέχουσα υποθήκη σας, εξετάστε αυτά τα τελικά σημεία:
Μελλοντικά σχέδια
Εάν σχεδιάζετε να μετακινηθείτε μέσα σε λίγα χρόνια, η αναχρηματοδότηση μπορεί να μην έχει νόημα, ακόμη και με ευνοϊκές τιμές, καθώς μπορεί να μην φτάσετε στο σημείο σας.
Χρονοδιάγραμμα της αγοράς
Ενώ είναι αδύνατο να είναι απόλυτα χρόνο στην αγορά, να γνωρίζετε τις τάσεις των γενικών επιτοκίων.Εάν τα ποσοστά είναι ιστορικά χαμηλά και αναμένεται να αυξηθούν, ίσως είναι μια καλή στιγμή να κλειδώσετε με σταθερό ρυθμό.
Η οικονομική σας σταθερότητα
Η αναχρηματοδότηση έρχεται με εκ των προτέρων κόστος.Βεβαιωθείτε ότι η οικονομική σας κατάσταση είναι αρκετά σταθερή για να χειριστεί αυτά τα έξοδα, ειδικά αν δεν τα κυλάτε στο δάνειο.
Εναλλακτικές επιλογές
Εξετάστε εναλλακτικές λύσεις για την αναχρηματοδότηση, όπως:
- Πραγματοποίηση επιπλέον κεφαλαίων πληρωμών στην τρέχουσα υποθήκη σας
- Ζητώντας τροποποίηση δανείου εάν αγωνίζεστε με πληρωμές
- Χρησιμοποιώντας ένα δάνειο οικιακής μετοχής αντί για αναχρηματοδότηση μετρητών
Σύναψη
Ο καθορισμός του πότε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας απαιτεί εξισορρόπηση πολλαπλών παραγόντων, από τα τρέχοντα ποσοστά αναχρηματοδότησης υποθηκών στα μακροπρόθεσμα σχέδια στέγασης.Με τον υπολογισμό του σημείου σας και την εξέταση του πλήρους οικονομικού αντίκτυπου της αναχρηματοδότησης, μπορείτε να λάβετε μια τεκμηριωμένη απόφαση που ευθυγραμμίζεται με τους στόχους σας.
Θυμηθείτε ότι ενώ οι κανόνες όπως "Αναχρηματοδοτήστε όταν τα ποσοστά μειώνονται κατά 1%" παρέχουν ένα χρήσιμο σημείο εκκίνησης, η συγκεκριμένη κατάστασή σας μπορεί να απαιτεί διαφορετική προσέγγιση.Χρησιμοποιήστε την αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης και τα εργαλεία σύγκρισης που παρέχονται σε αυτόν τον οδηγό για να αξιολογήσετε λεπτομερώς τις επιλογές σας.
Τελικά, ο καλύτερος χρόνος για αναχρηματοδότηση είναι όταν σας βοηθά να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους - είτε αυτό μειώνει τις μηνιαίες πληρωμές, τη συντόμευση του δανείου σας, την εξάλειψη του PMI ή την πρόσβαση σε μετοχές για σημαντικά έξοδα.
Λαμβάνοντας μια στοχαστική, υπολογισμένη προσέγγιση για την αναχρηματοδότηση, μπορείτε ενδεχομένως να εξοικονομήσετε χιλιάδες δολάρια και να βελτιώσετε τη συνολική οικονομική σας υγεία.
Χρησιμοποιήστε τον ολοκληρωμένο υπολογισμό υποθηκών αναχρηματοδότησης για να εκτελέσετε τα δικά σας σενάρια και κάντε το πρώτο βήμα προς τη βελτιστοποίηση της υποθήκης σας με σιγουριά.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο συχνά μπορώ να αναχρηματοδοτήσω την υποθήκη μου;
Δεν υπάρχει τεχνικά νόμιμο όριο για το πόσες φορές μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας.Ωστόσο, ορισμένοι δανειστές επιβάλλουν μια περίοδο αναμονής (συνήθως έξι μήνες) μεταξύ των αναχρήσεων.Λάβετε υπόψη ότι κάθε αναχρηματοδότηση προκαλεί το κόστος κλεισίματος, οπότε η συχνή αναχρηματοδότηση μπορεί να αναιρέσει τις πιθανές εξοικονόμηση.
Ποιο είναι το ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα που απαιτείται για την αναχρηματοδότηση;
Για συμβατικές αναχρήσεις, οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν ελάχιστη βαθμολογία 620, αν και κάποιοι μπορεί να απαιτούν 640 ή υψηλότερα.Τα δάνεια FHA μπορούν να επιτρέψουν βαθμολογίες τόσο χαμηλές όσο 580. Για τα καλύτερα ποσοστά αναχρηματοδότησης υποθηκών, στοχεύουν σε βαθμολογία 740 ή παραπάνω.
Μπορώ να αναχρηματοδοτήσω αν το σπίτι μου έχει μειωθεί σε αξία;
Είναι πιο δύσκολο, αλλά εξακολουθεί να είναι δυνατό.Κυβερνητικά προγράμματα όπως το HARP (Πρόγραμμα Αναχρηματοδότησης Home Affordable) σχεδιάστηκαν ειδικά για υποβρύχια υποθήκες.Επιπλέον, τα δάνεια FHA και VA έχουν επιλογές αναχρηματοδότησης εξορθολογισμού που ενδέχεται να μην απαιτούν εκτίμηση.
Πρέπει να πληρώσω σημεία για να μειώσω το επιτόκιο μου κατά την αναχρηματοδότηση;
Τα σημεία έκπτωσης είναι προκαταβολικά τέλη που καταβάλλονται για τη μείωση του επιτοκίου σας.Είτε αξίζει τον κόπο εξαρτάται από το πόσο καιρό θα κρατήσετε την υποθήκη.Διαχωρίστε το κόστος των σημείων με τις μηνιαίες αποταμιεύσεις σας για να βρείτε την πρόσθετη χρονική περίοδο και προσδιορίστε εάν θα διατηρήσετε το δάνειο τόσο πολύ.
Μπορώ να αναχρηματοδοτήσω αν έχω καθυστερήσει τις πληρωμές υποθηκών;
Οι περισσότεροι δανειστές προτιμούν τους δανειολήπτες χωρίς καθυστερημένες πληρωμές τους τελευταίους 12 μήνες.Ωστόσο, ορισμένα προγράμματα αναχρηματοδότησης, ιδιαίτερα τα υποστηριζόμενα από την κυβέρνηση, μπορεί να είναι πιο επιεικής.Εάν αγωνίζεστε με πληρωμές, εξετάστε τα προγράμματα αναχρηματοδότησης των δυσκολιών ή μιλήστε με έναν σύμβουλο στέγασης που εγκρίθηκε από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD).