Коли рефінансувати свою іпотеку: обчислити бали беззбитковості та заощадити тисячі | 2025 Посібник з тарифів
Anh Quân
Creator
Зміст
- Вступ
- Що таке іпотечне рефінансування?
- Коли слід рефінансувати свою іпотеку?
- Як обчислити, якщо рефінансування має сенс: точка беззбитковості
- Калькулятор іпотечного кредиту на рефінансування: поза точкою беззбитковості
- Порівняння іпотечного рефінансування: Оцінка ваших варіантів
- Іпотечні вимоги до рефінансування: Ви маєте право?
- Процес рефінансування іпотеки: покроковий крок
- Спеціальні міркування щодо рефінансування
- Поширені помилки рефінансування, яких слід уникати
- Рефінансування проти перебування в поточній іпотеці: остаточні міркування
- Висновок
- Часті запитання
Вступ
Рефінансування іпотеки - це важливе фінансове рішення, яке потенційно може заощадити вам тисячі доларів протягом життя вашої позики.Однак процес не завжди простий, і переваги не гарантуються для всіх.Ключовим питанням, з якими стикаються більшість власників будинків, є не просто "як" рефінансування, а "коли" має фінансовий сенс це зробити.
З коливанням ставок рефінансування іпотечного кредитування, зміною особистих фінансових ситуацій та різних варіантів рефінансування, визначення потрібного часу для рефінансування вимагає ретельного розрахунку та розгляду.Цей вичерпний посібник проведе вас через усе, що вам потрібно знати про рефінансування іпотеки, від розуміння, коли іпотеку рефінансування до обчислення вашої точки беззбитковості та навігації в процесі рефінансування.
Незалежно від того, чи хочете ви знизити щомісячні платежі, зменшити термін позики або скористатися власним капіталом, цей посібник допоможе вам прийняти обгрунтоване рішення щодо рефінансування іпотеки.
Що таке іпотечне рефінансування?
Іпотечне рефінансування - це процес заміни існуючої позики на житло новим, як правило, для забезпечення кращих умов.Коли ви рефінансували, ви по суті окупаєте свою поточну іпотеку та берете нову позику.Нова позика може мати різні умови, ніж ваша первісна іпотека, наприклад:
- Нижча процентна ставка
- Інший термін позики (коротший або довший)
- Інший тип позики (наприклад, перехід від регульованої ставки на іпотеку з фіксованою ставкою)
- Інша сума оплати
Поширені види іпотечного рефінансування
- Рефінансування на ставку та терміни: найпоширеніший тип, коли ви рефінгуєте свій залишок, що залишився, для нижчої процентної ставки та/або іншого терміну позики.
- Рефінансування грошових коштів: дозволяє позичати більше, ніж ви заборгували за поточну іпотеку та отримувати різницю в готівці, яка може бути використана для вдосконалення будинку, консолідації боргу чи інших фінансових потреб.
- Рефінансування готівки: передбачає приведення грошових коштів до закриття, щоб погасити залишок іпотечного кредиту, потенційно допомагаючи вам отримати право на нижчу процентну ставку або усунути приватне іпотечне страхування (PMI).
- Немає рефінансування витрат на закриття: Кредитор покриває витрати на закриття в обмін на більш високу процентну ставку протягом життя позики.
- Позика на рефінансування процентних ставок (IRRRL): упорядкована програма рефінансування для кредитів VA, яка зазвичай вимагає менших документів і може не вимагати оцінки.
Коли слід рефінансувати свою іпотеку?
Визначення найкращого часу для рефінансування іпотеки залежить від декількох факторів.Ось ключові ситуації, коли рефінансування може мати сенс:
1. Коли процентні ставки значно падають
Однією з найпоширеніших причин для рефінансування є скористатися нижчими процентними ставками.Як правило, якщо поточні ставки рефінансування іпотечного кредитування сьогодні принаймні на 0,5% до 1% нижчі, ніж на існуючій ставці, рефінансування може бути корисним.
Наприклад, на 300 000 доларів, 30-річній іпотеці:
- Поточна ставка: 5,5% = 1703 доларів щомісяця
- Нова ставка: 4,5% = 1520 доларів США щомісяця
- Щомісячні заощадження: 183 доларів
- Щорічні заощадження: 2196 доларів
Однак диференціал ставок, необхідний для того, щоб зробити рефінанс вартим, залежить від вашого балансу позики, як довго ви плануєте залишитися у своєму будинку, а також відбулися витрати на закриття рефінансування.
2. Коли ви хочете змінити термін позики
Рефінансування може допомогти вам скорегувати термін позики, щоб краще узгодити свої фінансові цілі:
- Скорочення терміну позики: Якщо ви рефінансуванням від 30-річної до 15-річної іпотеки, ви можете платити більше щомісяця, але швидше будуватимете власний капітал та значно заощадити на відсотках протягом життя позики.
- Розширення терміну позики: Якщо ви боретеся з високими щомісячними платежами, рефінансування до більш тривалого терміну може зменшити щомісячне зобов'язання, хоча ви, ймовірно, будете платити більше за загальну відсоток у часі.
3. Коли ви хочете перетворити між фіксованими та регульованими тарифами
- Перетворення з регульованого до фіксованого: Якщо у вас є іпотека з регульованою ставкою (ARM) і хочете безпеку фіксованого платежу, особливо якщо очікується зростання процентних ставок, рефінансування до іпотеки з фіксованою ставкою може мати сенс.
- Перетворення з фіксованого на регульоване: Якщо процентні ставки знизилися, і ви не плануєте залишатися у своєму будинку довгостроково, перехід на руку може знизити щомісячні платежі.
4. Коли вам потрібно скористатися власним справою
Якщо у вас є значний власний капітал у своєму будинку і вам потрібні готівку на великі витрати (реконструкція будинку, навчання коледжу, консолідація боргу), рефінансування грошових коштів може бути доречним.Це дозволяє позичити більше, ніж ви заборгували за поточною іпотекою та отримувати різницю в готівці.
5. Коли ви хочете видалити приватне іпотечне страхування (PMI)
Якщо ваш будинок оцінив вартість або ви сплатили іпотеку достатньо, що зараз у вас є 20% або більше власного капіталу, рефінансування може допомогти вам усунути платежі PMI, заощаджуючи вам сотні доларів щорічно.
6. Коли ваш кредитний бал значно покращився
Якщо ваш кредитний бал значно покращився, оскільки ви взяли свою первісну іпотеку, ви можете отримати право на кращі ставки рефінансування іпотечного кредитування сьогодні, зробивши рефінансування потенційно заощадження грошей.
Як обчислити, якщо рефінансування має сенс: точка беззбитковості
Перед рефінансуванням важливо обчислити точку беззбитковості-час, який потрібно, щоб ваші щомісячні заощадження перевищували витрати на рефінансування.Цей розрахунок є важливим для визначення, коли рефінансувати іпотеку.
Крок 1: Оцініть витрати на закриття рефінансування
Витрати на закриття рефінансування зазвичай становлять від 2% до 5% від суми позики.Ці витрати можуть включати:
- Плата за походження позики
- Оцінка зборів
- Страхування титулу
- Плата за кредитний чек
- Адвокатські збори
- Плата за запис
- Передплачений інтерес
За іпотеку в розмірі 300 000 доларів, витрати на закриття можуть становити від 6000 до 15 000 доларів.
Крок 2: Обчисліть свої щомісячні заощадження
Відніміть новий щомісячний платіж із поточного щомісячного платежу, щоб визначити, скільки ви заощадите щомісяця.
Наприклад:
- Поточний платіж: 1703 доларів
- Новий платіж: 1520 доларів
- Щомісячні заощадження: 183 доларів
Крок 3: Визначте свою точку беззбитковості
Розділіть свої загальні витрати на закриття на щомісячні заощадження, щоб знайти, скільки місяців знадобиться для стягнення витрат на рефінансування.
Використовуючи наш приклад:
- Загальні витрати на закриття: 9000 доларів
- Щомісячні заощадження: 183 доларів
- ПОТРІБНА ПОТРІБНА: 9000 доларів ÷ $ 183 = 49 місяців (близько 4 років)
Це означає, що вам потрібно буде залишитися у своєму будинку щонайменше 4 роки, щоб зробити рефінансування вартим.
Використання калькулятора беззбитковості рефінансування
Калькулятор беззбитковості рефінансування автоматизує цей процес, враховуючи:
- Ваші поточні деталі позики
- Запропоновані нові умови позики
- Орієнтовні витрати на закриття
- Податкові наслідки
- Як довго ви плануєте залишитися у своєму домі
Багато онлайн -калькуляторів також допомагають вам візуалізувати заощадження з часом та порівняти різні сценарії рефінансування.
Калькулятор іпотечного кредиту на рефінансування: поза точкою беззбитковості
Хоча важливий розрахунок беззбитковості, всебічний калькулятор іпотечного кредиту повинен враховувати додаткові фактори:
1. Загальна економія відсотків
Обчисліть різницю в загальній частині виплачених відсотків між поточною іпотекою та новим протягом повного терміну кожного позики.
За 300 000 доларів, 30-річна іпотека:
- На 5,5%: загальна сума виплачених відсотків = 313 212 доларів
- На 4,5%: загальна кількість відсотків, що виплачуються = 247,220 доларів
- Заощадження відсотків = 65 992 доларів
2. Вплив на чисту вартість
Поміркуйте, як рефінансування впливає на вашу загальну фінансову картину:
- Чи дозволять вам знизити щомісячні платежі інвестувати більше в іншому місці?
- Чи допоможе коротший термін побудувати власний капітал швидше?
- Як рішення впливає на ваше пенсійне планування?
3. Наслідки податків
Процент іпотечного кредитування може бути податком для багатьох власників будинків.Рефінансування з нижчою процентною ставкою означає менші виплачені відсотки, що може зменшити ваші податкові відрахування.Проконсультуйтеся з податковим професіоналом, щоб зрозуміти, як рефінансування може вплинути на вашу податкову ситуацію.
4.
Поміркуйте, що ще ви могли б зробити з грошима, які використовуються для закриття витрат.Чи могли б інвестувати ці гроші приносити кращі прибутки, ніж заощадження від рефінансування?
Порівняння іпотечного рефінансування: Оцінка ваших варіантів
Розглядаючи, чи потрібно рефінансувати, корисно порівнювати різні сценарії.Ось шаблон для порівняння поточної іпотеки з потенційними варіантами рефінансування:
| Критерії | Поточна іпотека | Варіант рефінансування 1 | Варіант рефінансування 2 |
|---|---|---|---|
| Сума позики | 300 000 доларів | 300 000 доларів | 300 000 доларів |
| Процентна ставка | 5,5% | 4,5% | 4,25% |
| Термін позики | 30 років | 30 років | 15 років |
| Щомісячний платіж | 1,703 дол. | 1520 доларів | 2266 доларів |
| Щомісячні заощадження | - | $ 183 | -$ 563 (більший платіж) |
| Закриття витрат | - | 9000 доларів | 9000 доларів |
| Точка беззбитковості | - | 49 місяців | N/A (вищий оплата) |
| Загальний сплачений відсотки | $ 313 212 | 247 220 доларів | 107 803 доларів |
| Загальна економія відсотків | - | $ 65 992 | 205 409 доларів |
Це порівняння ілюструє, як різні варіанти рефінансування можуть призвести до дуже різних результатів.Хоча варіант 1 забезпечує негайні щомісячні заощадження, варіант 2 призводить до значно більшої економії відсотків за термін позики, незважаючи на більшу щомісячну оплату.
Іпотечні вимоги до рефінансування: Ви маєте право?
Перш ніж вирішити, коли потрібно рефінансувати, переконайтеся, що ви відповідаєте основним іпотечним вимогам щодо рефінансування:
1. Кредитна оцінка
Більшість кредиторів потребують мінімального кредитного балу 620 для звичайних рефінансів, хоча кращі ставки, як правило, доступні для тих, хто має балів вище 740. Для позик FHA ви можете отримати кваліфікацію з оцінкою до 580.
2. Домашній капітал
Як правило, вам знадобиться щонайменше 20% власного капіталу у вашому домі для звичайного рефінансування.Для рефінансів готівки, кредитори часто вимагають, щоб ви підтримували 20% власного капіталу після отримання готівки, обмежуючи скільки ви можете позичити.
3. Співвідношення боргу до доходу (DTI)
Більшість кредиторів віддають перевагу співвідношенню DTI у розмірі 43% або менше, тобто щомісячні платежі за боргом (включаючи іпотечний кредит) не повинні перевищувати 43% від вашого валового щомісячного доходу.
4. Стабільність зайнятості та доходу
Кредитори хочуть бачити стабільну зайнятість та надійний дохід, щоб переконатися, що ви можете здійснити плату за кредит.
5. Умова власності
Ваш будинок, швидше за все, знадобиться оцінка, щоб підтвердити його цінність, і він повинен відповідати певним вимогам умови.
Процес рефінансування іпотеки: покроковий крок
Якщо ви визначили, що рефінансування має сенс для вашої ситуації, ось що очікувати під час процесу рефінансування іпотеки:
1. Перевірте свій кредит
Перегляньте свої кредитні звіти та бали, щоб зрозуміти, де ви стоїте, і вирішувати будь -які проблеми перед поданням.
2. Дослідження та порівняння кредиторів
Купуйте найкращі ставки та умови рефінансування іпотеки.Розглянемо не лише процентну ставку, а й витрати на закриття, збори за кредитор та загальну репутацію обслуговування клієнтів.
3. Зберіть документацію
Підготуйте необхідну документацію, яка, як правило, включає:
- Останні заглушки оплати
- Форми W-2 та податкові декларації за останні два роки
- Банківські виписки та інформація про активи
- Поточні звіти про іпотечний кредит
- Страховий поліс власників будинків
- Ідентифікатор фотографії
4. Подайте заявку з декількома кредиторами
Подайте заявки до декількох кредиторів протягом короткого періоду (як правило, 14-45 днів), щоб мінімізувати вплив на ваш кредитний бал.
5. Замкніть свою ставку
Після того, як ви отримаєте сприятливу пропозицію, подумайте про фіксацію процентної ставки, щоб захистити від коливань ринку під час закриття.
6. Домашня оцінка
Кредитор влаштовує оцінювача для оцінки вартості вашого будинку.
7. Андеррайтинг
Кредитор розглядає всю вашу інформацію, щоб прийняти остаточне рішення щодо вашої позики.
8. Закриття
Підпишіть остаточну документацію та сплачуйте будь -які витрати на закриття, не вкладені в позику.
Спеціальні міркування щодо рефінансування
Немає рефінансування витрат на закриття: чи варто це?
Рефінансування витрат на закриття може здатися привабливим, оскільки ви уникаєте попередніх витрат, але є компроміс:
- Зазвичай ви отримаєте більш високу процентну ставку
- Витрати на закриття можуть бути перекинуті на ваш баланс позики, збільшуючи ваш борг
- Ваша розрахунок беззбитковості значно змінюється
Приклад:
- Стандартне рефінансування: 4,5% ставка з 9000 доларів США на закриття витрат
- Немає рефінансування витрат на закриття: 4,875% ставки з 0 доларів США
- Різниця в щомісячному платіжному платі: 70 доларів (1520 доларів проти 1590 доларів)
- Додаткові відсотки протягом 30 років: 25 200 доларів
Для деяких власників будинків, особливо тих, хто планує рухатися протягом декількох років, рефінансування витрат на закриття може мати сенс, незважаючи на більш високу ставку.
Калькулятор рефінансування готівки: доступ до вашого капіталу
Розглядаючи рефінансування грошових коштів, використовуйте спеціалізований калькулятор рефінансування грошових коштів, щоб визначити:
- Скільки власного капіталу ви можете отримати доступ (як правило, до 80% вартості вашого будинку за вирахуванням поточного іпотечного балансу)
- Ваш новий щомісячний платіж
- Загальна вартість запозичень порівняно з іншими варіантами фінансування (наприклад, позика на власний капітал або кредитна лінія)
Пам'ятайте, що хоча рефінансування грошових коштів може запропонувати нижчу процентну ставку, ніж інші форми запозичень, ви продовжуєте борг протягом набагато більш тривалого періоду і піддаєте свій будинок під загрозою, якщо ви не можете здійснити платежі.
Позика на рефінансування процентних ставок (IRRRL) для VA позик
Якщо у вас є кредит на VA, позика на рефінансування процентних ставок (іноді його називають "потоковою рефінансуванням") пропонує спрощене рефінансування:
- Не потрібно перевірки доходів
- У більшості випадків жодної оцінки
- Зниження документів
- Нижня плата за фінансування порівняно з звичайною позикою VA
Щоб отримати кваліфікацію, ви повинні підтвердити, що ви зараз живете або раніше проживали в будинку, а рефінансування повинно забезпечити "чисту відчутну вигоду", наприклад, нижчу процентну ставку або перехід від регульованої до іпотеки з фіксованою ставкою.
Поширені помилки рефінансування, яких слід уникати
1. Орієнтація лише на процентну ставку
Хоча забезпечення нижчої процентної ставки важливо, не ігноруйте інші фактори, такі як витрати на закриття, термін позики та як довго ви плануєте залишатися у своєму будинку.
2. Розширення терміну позики занадто багато разів
Неодноразово рефінансування та скидання до 30-річного терміну може тримати вас у боргу набагато довше, ніж планувалося, значно збільшуючи загальний відсоток, сплачений з часом.
3. Виводячи занадто багато грошей
Використання вашого будинку як банкомати може підірвати ваш капітал і поставити вас під загрозу більше, ніж ваш будинок, варто, якщо значення власності знизиться.
4. Не покупки навколо
Ціни та витрати на закриття можуть значно відрізнятися між кредиторами.Отримання котирувань з декількох джерел може заощадити тисячі.
5. Ігнорування квітня
Річна процентна ставка (APR) відображає справжню вартість запозичень, включаючи збори та витрати на закриття.Два позики з однаковою процентною ставкою можуть мати дуже різні APR.
6. Рефінансування занадто часто
Кожне рефінансування має витрати.Часте рефінансування може заперечувати переваги, яких ви намагаєтесь досягти.
Рефінансування проти перебування в поточній іпотеці: остаточні міркування
Коли ви зважуєте, чи рефінансувати чи залишатися з поточною іпотекою, розгляньте ці остаточні моменти:
Майбутні плани
Якщо ви плануєте рухатися протягом декількох років, рефінансування може не мати сенсу, навіть із сприятливими тарифами, оскільки ви можете не досягти своєї точки беззбитковості.
Ринковий час
Хоча неможливо ідеально проводити ринок, пам’ятайте про загальні тенденції процентних ставок.Якщо ставки є історично низькими і, як очікується, зросте, це може бути вдалий час зафіксувати фіксовану ставку.
Ваша фінансова стабільність
Рефінансування має передові витрати.Переконайтесь, що ваша фінансова ситуація є достатньо стабільною, щоб обробляти ці витрати, особливо якщо ви не перекочуєте їх у позику.
Альтернативні варіанти
Розглянемо альтернативи рефінансуванню, наприклад:
- Здійснення додаткових основних платежів за поточною іпотекою
- Запит на зміну позики, якщо ви боретеся з платежами
- Використання позики на власний капітал замість рефінансування грошових коштів
Висновок
Визначення, коли для рефінансування іпотеки потрібно врівноважувати кілька факторів, від поточних ставок рефінансування іпотеки до ваших довгострокових планів житла.Ретельно обчислюючи свою точку беззбитковості та враховуючи повний фінансовий вплив рефінансування, ви можете прийняти обґрунтоване рішення, яке відповідає вашим цілям.
Пам'ятайте, що хоча правила, як "Рефінансування, коли ставки знижуються на 1%", забезпечують корисну відправну точку, ваша конкретна ситуація може вимагати іншого підходу.Використовуйте калькулятор беззбитковості та інструменти порівняння, надані в цьому посібнику, щоб ретельно оцінити ваші варіанти.
Зрештою, найкращий час для рефінансування - це коли це допоможе вам досягти своїх фінансових цілей - чи це зменшує щомісячні платежі, скорочуючи термін позики, усуває ПМІ чи доступ до власного капіталу для важливих витрат.
Виконуючи продуманий, обчислений підхід до рефінансування, ви потенційно можете заощадити тисячі доларів та покращити загальне фінансове здоров'я.
Використовуйте наш всеосяжний калькулятор іпотечного кредиту для запуску власних сценаріїв та зробіть перший крок до оптимізації іпотеки з упевненістю.
Часті запитання
Як часто я можу рефінансувати свою іпотеку?
Технічно немає законного обмеження щодо того, скільки разів ви можете рефінансувати свою іпотеку.Однак деякі кредитори накладають період очікування (як правило, шість місяців) між рефінансуванням.Майте на увазі, що кожне рефінансування несе витрати на закриття, тому часте рефінансування може заперечувати ваші потенційні заощадження.
Який мінімальний кредитний бал, необхідний для рефінансування?
Для звичайних рефінансів більшість кредиторів потребують мінімального балів 620, хоча деяким може знадобитися 640 або вище.Кредити FHA можуть дозволити бали до 580. Для найкращих ставок рефінансування іпотеки націліться на оцінку 740 або вище.
Чи можу я рефінансувати, якщо мій дім зменшився в ціні?
Це більш складно, але все -таки можливо.Урядові програми, такі як HARP (програма доступної рефінансування дому) були спеціально розроблені для підводних іпотечних кредитів.Крім того, позики FHA та VA мають впорядкування варіантів рефінансування, які можуть не вимагати оцінки.
Чи варто платити бали, щоб знизити процентну ставку під час рефінансування?
Бали знижки - це передові збори, сплачені за зниження процентної ставки.Чи варто вони, залежить від того, як довго ви зберігаєте іпотеку.Розділіть вартість балів на щомісячні заощадження, щоб знайти додатковий період беззбитковості, і визначити, чи ви будете тримати позику так довго.
Чи можу я рефінансувати, якщо я запізнився на іпотечні платежі?
Більшість кредиторів віддають перевагу позичальникам без пізніх платежів за останні 12 місяців.Однак деякі програми рефінансування, особливо урядові, можуть бути більш прощаючими.Якщо ви боретеся з виплатами, загляньте на програми рефінансування труднощів або спілкуйтеся з радником з житла, затвердженим Департаментом житлового господарства та міського розвитку (HUD).