Калькулятор мультиплікатора валової оренди

Як наголошують спільноти інвесторів у нерухомість, на кшталт BiggerPockets, інвестори переглядають десятки угод, перш ніж знайдуть одну, що варта детального аналізу. GRM — це найшвидший фільтр: розділіть ціну на річну оренду, отримайте одне число та порівняйте з типовим діапазоном для вашого ринку.

Це займає лічені секунди й одразу підказує, чи є об'єкт потенційно прибутковим з точки зору грошового потоку, чи ви просто переплачуєте за зростання вартості.

Капіталізація (cap rate) дає точнішу картину, але вимагає показника NOI (чистого операційного доходу), що означає оцінку витрат. GRM же потребує лише двох чисел із оголошення.

GRM ігнорує все, крім ціни та валової оренди. Він не враховує:

• податки на нерухомість
• страхування
• обслуговування
• управління
• капітальні витрати
• фінансування

Два об'єкти з однаковим GRM можуть мати зовсім різні грошові потоки після вирахування витрат. Завжди доповнюйте сприятливий GRM повним аналізом грошового потоку перед тим, як робити пропозицію, і використовуйте ефективний GRM (з урахуванням вакантності), коли порівнюєте ринки з різними показниками простою.

GRM = Ціна об'єкта ÷ Річна валова оренда. Річна валова оренда — це просто місячна оренда помножена на дванадцять, до вирахування будь-яких витрат чи простою.

Для будинку на одну сім'ю вартістю $300 000 із орендною платою $2 500 на місяць річна валова оренда становить $30 000, а GRM дорівнює 10 — тобто ціна дорівнює десяти рокам валової оренди.

Оскільки для цього потрібно лише два числа прямо з оголошення, GRM є найшвидшою перевіркою вартості в нерухомості. Менше значення зазвичай краще, але цей показник має сенс лише тоді, коли його порівнюють із типовим діапазоном для цього конкретного ринку.

Орієнтири GRM суттєво відрізняються залежно від локації:

• Менше 8 зазвичай сигналізує про ринок із сильним грошовим потоком — це поширено на Середньому Заході та в частинах Півдня США.
• Діапазон 8–12 є збалансованим, типовим для більшості мегаполісів США другого рівня.
• Від 12 до 16 — це територія, орієнтована на зростання капіталу, як-от великі прибережні міста, де орендна дохідність нижча.
• Понад 16 вказує на спекулятивне або преміальне ціноутворення зі слабким поточним доходом.

Центри міст у Великій Британії та Австралії також часто мають високі показники GRM.

Саме по собі число нічого не означає — завжди зіставляйте його з порівнянними об'єктами в тому ж субсегменті ринку.

GRM та ставка капіталізації знаходяться на протилежних кінцях спектра аналізу.

GRM використовує валову оренду та ігнорує витрати, тому він швидкий, але приблизний — ідеально підходить для швидкого перегляду багатьох оголошень.

Ставка капіталізації використовує чистий операційний дохід після вирахування витрат і простою, тому її обчислення триває довше, але вона значно точніша для оцінки вартості об'єкта та андеррайтингу кредиту.

Два об'єкти з ідентичним GRM можуть мати зовсім різні ставки капіталізації, якщо їхні операційні витрати відрізняються. Стандартний робочий процес передбачає спочатку використання GRM для фільтрації, а потім — ставки капіталізації для короткого списку перед подачею пропозиції.

Базовий GRM передбачає 100% заповнюваність, чого на практиці ніколи не буває. Ефективний GRM = Ціна об'єкта ÷ (Річна валова оренда × (1 − Рівень вакантності)).

Застосування 5% вакантності до об'єкта вартістю $300 000 з орендою $30 000 на рік знижує ефективну річну оренду до $28 500 і підвищує ефективний GRM з 10 приблизно до 10,53.

Це коригування найбільше має значення під час порівняння ринків із різними паттернами вакантності — низький базовий GRM у зоні з високою плинністю орендарів може бути менш привабливим, ніж трохи вищий GRM у стабільному районі. Цей калькулятор автоматично показує обидва показники.

GRM та валова орендна дохідність — це два погляди на одне й те саме співвідношення. Імпліцитна валова дохідність = 1 ÷ GRM × 100, тобто GRM 10 дорівнює 10% валової дохідності, а GRM 20 дорівнює 5%.

Вираження цього співвідношення у відсотках полегшує порівняння орендного житла з дохідністю облігацій, ставками за заощадженнями або ставками капіталізації.

Пам'ятайте, що це валовий показник — чиста дохідність після вирахування операційних витрат, простою та фінансування буде відчутно нижчою, часто на третину чи більше, тому ніколи не сприймайте імпліцитну валу дохідність як свій чистий дохід.

Ви можете перевернути GRM, щоб визначити ціну об'єкта на основі його оренди: Орієнтовна вартість = Ринковий GRM × Річна валова оренда.

Якщо порівнянні об'єкти оренди в районі торгуються з GRM 11, а об'єкт, який ви аналізуєте, приносить $33 000 на рік, йогоimplied вартість становить близько $363 000.

Брокери та інвестори використовують це як швидку перевірку запитуваних цін і як спосіб «на коліні» оцінити нерухомість, що приносить дохід. Як і у випадку з оцінкою за ставкою капіталізації, цей метод настільки ж надійний, наскільки надійний ринковий GRM, до якого ви прив'язуєтесь, тому підбирайте кілька справді схожих об'єктів для порівняння.

GRM є найбільш надійним для оренди будинків на одну сім'ю та невеликих багатоквартирних будинків, де коефіцієнти витрат є доволі передбачуваними для подібних об'єктів.

Для більших багатоквартирних та комерційних будівель витрати, вакантність і якість орендарів настільки сильно варіюються, що сама лише валова оренда приховує занадто багато — ставка капіталізації та коефіцієнт покриття боргового сервісу (DSCR) стають основними показниками.

Використовуйте GRM як первинний фільтр для будь-якої дохідної нерухомості, але що більшим і складнішим є актив, то швидше вам слід перейти від GRM до повноцінного аналізу на основі NOI, перш ніж покладатися на цифри.

GRM тісно пов'язаний зі співвідношенням ціни до оренди (price-to-rent ratio), що використовується в аналізі ринку житла. У той час як GRM порівнює ціну з річною орендою, співвідношення ціни до оренди — яке відстежують Федеральна резервна система та економісти житлового ринку — є тією ж ідеєю (часто розраховується щомісяця) і використовується для оцінки того, чи сприяє ринок купівлі, чи оренді.

Зростання GRM у межах мегаполіса сигналізує про те, що ціни випереджають оренду (це ринок, що рухається зростанням цін або потенційно перегрітий), тоді як падіння GRM вказує на поліпшення умов для грошового потоку.

Відстеження динаміки GRM з часом, а не лише в один момент, допомагає інвесторам обрати час для входження на ринок і помітити, коли прибутковість стискається.

Найбільша помилка полягає в тому, щоб розглядати GRM як інструмент остаточного прийняття рішень, а не як фільтр — він ігнорує витрати, фінансування, вакантність та капітальні витрати, тому чудовий GRM все одно може маскувати збитковий об'єкт.

Інші помилки включають:

• використання запитуваної оренди замість фактично зібраної
• ігнорування ефективного GRM на ринках із високою вакантністю
• порівняння GRM на різних ринках або для різних типів нерухомості

Дуже низький GRM (нижче 6) також може бути тривожним сигналом про депресивний район або приховані проблеми, а не про вигідну покупку. Завжди підтверджуйте сприятливий GRM повним аналізом ставки капіталізації та грошового потоку.