Калькулятор віку

Комісія агента з нерухомості є найбільшою статтею витрат під час продажу будинку, зазвичай це 5-6% від ціни продажу, які поділяються між агентом продавця та агентом покупця. При продажу за $400 000 це становить $20 000-$24 000. Хоча ставки комісії технічно є предметом переговорів, більшість агентів повного циклу працюють у цьому діапазоні.

Брокери зі знижками та служби з фіксованою комісією можуть зменшити витрати на продаж до 1-2%, хоча вони часто надають менше послуг, таких як:

• дні відкритих дверей
• координація стейджингу
• підтримка на переговорах

Угода NAR 2024 року змінила порядок оплати праці агентів покупців, що потенційно дає продавцям більше гнучкості.

Якщо ви продаєте самостійно (FSBO — For Sale By Owner), ви економите на комісії агента продавця, але все одно може знадобитися запропонувати компенсацію агенту покупця, щоб зацікавити клієнтів. Статистично будинки FSBO продаються на 5-7% дешевше, ніж будинки з агентами, що може нівелювати економію на комісії.

Витрати продавця на оформлення угоди зазвичай становлять 1-3% від ціни продажу та включають:

• страхування титулу
• послуги ескроу
• збори за реєстрацію
• пропорційний податок на нерухомість
• гонорари адвокатів (обов'язкові в деяких штатах)

Податки на передачу права власності — державний або місцевий податок на продаж майна — додають ще 0.1-2% залежно від розташування. У регіонах з високими податками, таких як Нью-Йорк (1.4-1.425%) або Сан-Франциско (до 6%), лише ці податки можуть перевищувати $10 000.

Деякі витрати на оформлення можна обговорювати між покупцем і продавцем; у договорі купівлі-продажу вказано, хто що платить. Поступки продавця — коли ви надаєте знижку покупцю на закритті — стають все більш поширеними на ринку покупців і можуть додати до ваших витрат $3 000-$15 000.

Завжди запитуйте фінансовий звіт (net sheet) у вашої компанії з оформлення титулу або агента перед розміщенням оголошення, щоб побачити детальний розклад очікуваних витрат.

Стратегічні інвестиції до продажу можуть збільшити ваш чистий прибуток, хоча вони й збільшують витрати на продаж. Професійний стейджинг ($1 500-$5 000 для житлових будинків, $3 000-$8 000 для порожніх) зазвичай приносить 5-15% надбавки до ціни продажу згідно з даними NAR.

Ремонт до продажу запобігає вимогам покупців щодо знижок під час перевірки — виправте помітні проблеми, такі як фарба, підлога та ландшафтний дизайн, а також вирішіть відомі проблеми з HVAC, сантехнікою чи дахом. Покупці, які знаходять проблеми при перевірці, зазвичай просять у вигляді знижок у 1.5-2 рази більше від вартості ремонту.

Проте уникайте дорогих перепланувань, які не окупляться — ремонт кухні повертає близько 75%, а ванної кімнати близько 70% при перепродажі.

Найбільш рентабельними покращеннями є:

• свіжа фарба всередині ($2 000-$5 000)
• професійне прибирання ($300-$500)
• оновлення ландшафтного дизайну ($1 000-$3 000)
• дрібні оновлення кухні, такі як фурнітура та освітлення

Чистий прибуток — це те, що ви фактично кладете в кишеню: ціна продажу мінус виплата іпотеки, мінус витрати на продаж (комісія агента, витрати на оформлення, податки та будь-які поступки чи ремонт).

При продажі за $500 000 з погашенням іпотеки в $300 000, загальні витрати на продаж у розмірі 5% залишать приблизно $175 000. Це саме та цифра, яка має значення для вашої наступної покупки, а не гучна ціна на заголовку.

Калькулятор віднімає кожну витрату, щоб ви знали свою реальну суму на руки перед виставленням на продаж.

Комісія агента зазвичай є найбільшою витратою на продаж. Історично склалося так, що вона становить 5-6% від ціни продажу і ділиться між агентом продавця та покупця. Комісійні завжди були найбільшим важелем впливу на чистий прибуток.

Після врегулювання Національної асоціації ріелторів (NAR), яке набуло чинності у 2024 році, компенсація агенту покупця більше не рекламується на MLS і є відкритою для переговорів, що дає продавцям більше простору для зменшення цих витрат. Навіть зниження на один пункт для будинку вартістю $500 000 економить $5 000.

Крім комісії, продавці сплачують:

• збори за оформлення правовстановлюючих документів
• послуги ескроу або адвоката
• пропорційно розраховані податки на майно до дати закриття угоди
• збори за реєстрацію
• часто частину витрат покупця у вигляді поступок

Зазвичай це додає 1-3% від ціни продажу поверх комісії. У деяких штатах продавець також покриває поліс страхування титулу власника для покупця.

Деталізація цих витрат до виставлення на продаж допоможе уникнути неприємних сюрпризів у фінансовому звіті продавця при закритті угоди.

Податки на передачу нерухомості стягуються багатьма штатами, округами та містами при зміні власника, і в більшості юрисдикцій їх сплачує продавець.

Ставки варіюються від нуля в штатах без податку на передачу до понад 1-2% у регіонах із високими податками, а деякі міста додають власний «податок на особняки» для дорожших об'єктів.

Оскільки правила щодо того, хто платить і скільки, суттєво від залежно від локації, завжди уточнюйте місцеву ставку податку на передачу перед тим, як розраховувати чистий дохід.

Прибуток від продажу житла може оподатковуватися, але виключення за розділом 121 IRS дозволяє одиноким платникам податків виключити до 250 000 доларів прибутку, а одруженим парам — до 500 000 доларів, за умови, що ви володіли житлом і жили в ньому як у своєму основному помешканні принаймні два з останніх п'яти років.

Прибуток, що перевищує суму виключення, оподатковується за ставками довгострокового приросту капіталу.

Збереження чеків та квитанцій про поліпшення підвищує вашу податкову базу та зменшує оподатковуваний прибуток, тому фіксуйте їх протягом усього періоду володіння.

Ваша сума погашення іпотеки під час закриття угоди є трохи більшою за залишок основного боргу за останньою випискою, оскільки вона включає відсотки, нараховані на дату закриття, а також будь-які збори за дострокове погашення або реєстрацію.

Запитуйте у свого кредитора офіційну довідку про заборгованість для погашення, дійсну на очікувану дату закриття угоди, а не використовуйте баланс із виписки.

Використання неправильної цифри занижує ваші витрати і завищує чистий дохід на кілька сотень або тисяч доларів.

Продаж самостійно (FSBO) дозволяє уникнути комісії агента з продажу, але не обов'язково агента покупця, до того ж усі маркетинг, покази, розкриття інформації та переговори лягають на вас.

Дослідження Національної асоціації ріелторів історично показують, że будинки FSBO в середньому продаються дешевше, що може звести нанівець економію на комісії.

Самостійний продаж може підійти досвідченим продавцям на гарячому ринку; для більшості обговорена комісія з повносервісним агентом приносить більший чистий прибуток після врахування ціни продажу.

Часті помилки включають:

• забування про податки на передачу право власності та пропорційний податок на нерухомість
• припущення, що ціна продажу дорівнює сумі, яку ви отримаєте на руки
• надмірні витрати на передпродажний ремонт, який не окуповується
• ігнорування правил виключення приросту капіталу

Продавці також недооцінюють поточні витрати, якщо будинок не продається.

Складіть повний кошторис витрат — комісія, витрати на закриття угоди, податок на передачу, погашення та будь-які поступки — до того, як встановити ціну у списку, щоб ваші очікування щодо чистого доходу були реальними.