калькулятор віку

Бюро фінансового захисту споживачів радить зосереджуватися на періоді окупності, а не на традиційному емпіричному правилі про те, що слід рефінансуватися щоразу, коли ставки падають на 1% або більше, оскільки воно є надто спрощеним. Справжня перевірка полягає у періоді окупності: Витрати на оформлення / Щомісячна економія = місяці для відшкодування витрат. Якщо ви плануєте залишатися в будинку довше, ніж триває період окупності, рефінансування, ймовірно, має сенс.

Іпотека на суму $400 000, рефінансована з 6,5% до 5,5%, дає економію приблизно $275 на місяць. За витрат на оформлення в розмірі $6 000 окупність настає через 22 місяці. Якщо ви плануєте залишатися 5+ років, загальна чиста економія перевищить $10 500. Проте, якщо ви можете продати житло або знову рефінансуватися протягом 2 років, $6 000 витрат на оформлення можуть не повністю повернутися.

Рефінансування з виплатою готівки (позика більшої суми, ніж ви винні, для отримання доступу до капіталу) потребує додаткової уваги — новий, більший кредит означає вищі платежі та більшу загальну суму відсотків навіть за нижчої ставки.

Рефінансування зі зміною ставки й терміну просто змінює процентну ставку, термін кредиту або і те, і інше без збільшення залишку за кредитом. Це найпростіший тип: знизьте ставку, щоб заощадити на відсотках, або скоротіть термін (з 30 років до 15), щоб швидше накопичити капітал і значно заощадити на загальних відсотках — іпотека на суму $300 000 під 5,5% коштує $313 200 у вигляді відсотків за 30 років проти $131 400 за 15 років, що дає економію в $181 800.

Рефінансування з виплатою готівки дозволяє взяти позику під накопичений капітал — якщо ваш будинок коштує $500 000, а ви винні $300 000, ви можете рефінансувати його на суму $375 000 і отримати $75 000 готівкою (мінус витрати на оформлення) на ремонт, консолідацію боргів чи інвестиції. Ставки для рефінансування з виплатою готівки зазвичай на 0,125–0,25% вищі, ніж для рефінансування зі зміною ставки й терміну, а кредитори обмежують видачу готівки на рівні 80% від співвідношення кредиту до вартості майна (LTV).

Окрім головної процентної ставки, звертайте увагу на:

• комісії за видачу кредиту (0,5–1,5% від суми кредиту)
• витрати на оцінку майна ($400–600)
• страхування прав власності ($1 000–2 000)
• іпотечні бали ($1 000–4 000 за бал для зниження ставки на 0,25%)

Деякі кредитори рекламують рефінансування "без витрат на оформлення", але включають ці витрати у вищу ставку — протягом 30 років це часто коштує дорожче, ніж платити наперед.

Найбільша помилка — перезапуск терміну кредиту без роздумів: якщо у вас залишилося 22 роки іпотеки, а ви рефінансуєте її в новий 30-річний кредит, ви додали 8 років платежів. Для чесного порівняння узгодьте термін, що залишився — рефінансуйте в 20-річний кредит або зробіть платіж за 30-річним кредитом еквівалентним вашому поточному платежу, щоб зберегти початковий графік виплат.

Інша помилка: часте рефінансування (кожні 2–3 роки) задля гонитви за нижчими ставками накопичує витрати на оформлення, які можуть перевищити сукупну економію.

Точка окупності — це найважливіший показник рефінансування: Окупність (місяці) = Витрати на оформлення ÷ Щомісячна економія.

Якщо рефінансування заощаджує $349 на місяць і коштує $5 000 при оформленні, ви виходите в нуль приблизно через 14 місяців ($5 000 ÷ $349). Якщо ви залишаєтеся в будинку після цього моменту, кожен місяць економії є чистим прибутком; якщо продасте чи знову рефінансуєтеся до цього — ви втратите гроші на витратах на оформлення.

Порівняйте період окупності з тим, скільки часу ви реалістично плануєте утримувати кредит — саме це порівняння, а не саме лише зниження ставки, вирішує, чи вигідне рефінансування.

Економія від рефінансування виникає завдяки нижчій ставці й залежить від розміру кредиту та терміну, що залишився. Зниження ставки за іпотекою на суму $300 000 з 7,5% до 6,0% зменшує платіж приблизно на $300 на місяць і може заощадити десятки тисяч протягом терміну дії кредиту.

Чим більший залишок і чим сильніше падає ставка, тим більша економія — навіть зниження на 0,5% для великого кредиту має значення.

Але головна загальна економія за весь час залежить від терміну: подовження з 25 до 30 років зменшує платіж, але може збільшити загальну суму відсотків, тому завжди порівнюйте загальні відсотки за старим і новим кредитом, а не лише щомісячну суму.

Вибір терміну — це момент, де припустимо багато помилок у рефінансуванні. Рефінансування 22 років, що залишилися, у новий 30-річний кредит зменшує щомісячний платіж, але додає 8 років платежів і може збільшити загальну суму відсотків навіть за нижчої ставки.

Скорочення терміну натомість — наприклад, з 30 років до 15 — різко скорочує загальні відсотки за весь час (часто вдвічі) і водночас швидше накопичує капітал, зазвичай за помірно вищого платежу.

Щоб рефінансуватися чесно, або узгодьте термін, що залишився, або продовжуйте сплачувати суму старого платежу за новим кредитом з нижчою ставкою, зберігши початкову дату погашення та водночас зафіксувавши економію на ставці.

Рефінансування "без витрат на оформлення" не усуває комісії — воно переносить їх у вищу процентну ставку або додає до залишку за кредитом. Компроміс простий: ви уникаєте початкових витрат готівкою, але платите більше з часом.

Якщо ви плануєте утримувати кредит лише кілька років, варіант без витрат на оформлення може виграти, оскільки ви ніколи не дійдете до окупності попередньо сплачених комісій. Якщо ви плануєте залишатися надовго, сплата витрат на оформлення наперед і фіксація найнижчої ставки майже завжди коштує дешевше протягом усього терміну кредиту.

Пропустіть обидва сценарії через іпотечний калькулятор і порівняйте загальну вартість за очікуваний період володіння.

Дисконтні бали дозволяють заплатити готівку наперед, щоб знизити процентну ставку — зазвичай один бал коштує 1% від кредиту і зменшує ставку приблизно на 0,25%. Для кредиту на $300 000 один бал коштує $3 000, щоб зрізати приблизно чверть пункту зі ставки.

Бали мають сенс лише тоді, коли ви утримуєте кредит достатньо довго, щоб відшкодувати витрати за рахунок менших платежів, тобто через розрахунок окупності, так само як і при самому рефінансуванні.

Для коротких періодів володіння пропустіть бали та візьміть вищу ставку; для довгострокового будинку на все життя купівля зниженої ставки може суттєво заощадити гроші протягом десятиліть.

Рефінансування не завжди є розумним кроком. Уникайте його, якщо:

• період окупності перевищує час, протягом якого ви залишатимемося в будинку
• зниження ставки занадто мале, щоб перекрити витрати на оформлення
• ви скидаєте майже виплачений кредит назад на 30 років і роздуваєте загальні відсотки

Серійне рефінансування кожні кілька років у гонитві за крихітними коливаннями ставок накопичує витрати на оформлення, які можуть перевищити економію. Рефінансування з виплатою готівки для фінансування споживчих потреб на кшталт автомобілів чи відпусток перетворює короткострокові витрати на 30 років іпотечних відсотків.

Робіть рефінансування з чіткої математично обґрунтованої причини — нижча загальна вартість, коротший термін або створення цінності за рахунок капіталу, а не просто тому, що ставки трохи знизилися.

Кредити з державною підтримкою пропонують спрощене "пільгове" (streamline) рефінансування, яке скорочує паперову тяганину та витрати.

• FHA Streamline (під управлінням HUD) скасовує нову оцінку майна та більшість перевірок доходу для поточних позичальників FHA.
• Програма VA's IRRRL (Кредит на рефінансування зі зниженням процентної ставки, детально описаний на VA.gov) робить те ж саме для ветеранів, часто без жодних витрат з власної кишені.

Обидві програми розроблені виключно для зниження ставки або переходу з плаваючої ставки на фіксовану, і обидві все ще вимагають чистої відчутної вигоди — реального зменшення ставки або платежу.

Якщо у вас уже є кредит FHA або VA, пільгове рефінансування часто пропонує швидший і дешевший шлях до економії, ніж звичайне рефінансування.

Якщо ви купували житло зі вступним внеском менш як 20% за звичайним кредитом, ви платите за приватне іпотечне страхування (PMI) — і рефінансування може його скасувати. Щойно вартість вашого будинку та виплати перевищать 20% капіталу (80% співвідношення кредиту до вартості майна), рефінансування в новий кредит без PMI усуває цей щомісячний платіж, який може становити $100–300 на місяць.

Зростання вартості житла часто допомагає позичальникам досягти 20% капіталу швидше, ніж за графіком.

Зауважте, що звичайні кредити іноді можуть скасувати PMI без рефінансування, щойно ви досягнете порогового значення, тоді як MIP від FHA зазвичай вимагає рефінансування у звичайний кредит, щоб позбутися його — що робить рефінансування задля скасування PMI особливо вигідним для позичальників FHA.