حاسبة الوقت

كما تؤكد مجتمعات الاستثمار العقاري، يقوم المستثمرون بتصفية العشرات من الصفقات قبل العثور على عقار يستحق التحليل بالتفصيل. يُعد مُضاعف الإيجار الإجمالي أسرع مرشح: قسّم السعر على الإيجار السنوي، واحصل على رقم واحد، وقارنه بالنطاق النموذجي في سوقك.

يستغرق الأمر ثوانٍ ويخبرك فوراً ما إذا كان العقار محتملاً لتحقيق تدفق نقدي إيجابي أم أنك تدفع مقابل ارتفاع القيمة.

يعطي معدل الرسملة صورة أكثر دقة ولكنه يتطلب صافي الدخل التشغيلي (NOI)، مما يعني تقدير المصروفات. يتطلب مُضاعف الإيجار الإجمالي رقمين فقط من قائمة العقار.

يتجاهل مُضاعف الإيجار الإجمالي كل شيء ما عدا السعر والإيجار الإجمالي. وهو لا يوضح:

• ضريبة العقارات
• التأمين
• الصيانة
• الإدارة
• النفقات الرأسمالية
• التمويل

يمكن لعقارين لهما نفس مُضاعف الإيجار الإجمالي أن يكون لهما تدفقات نقدية مختلفة تماماً بعد المصروفات. احرص دائماً على إتباع مُضاعف إيجار إجمالي ملائم بتحليل كامل للتدفق النقدي قبل تقديم عرض، واستخدم مُضاعف الإيجار الإجمالي الفعلي (مع مراعاة الشواغر) عند مقارنة الأسواق ذات أنماط الشواغر المختلفة.

مُضاعف الإيجار الإجمالي = سعر العقار ÷ إجمالي الإيجار السنوي. إجمالي الإيجار السنوي هو ببساطة الإيجار الشهري ضرب اثني عشر، قبل احتساب أي مصروفات أو شواغر.

بالنسبة لعقار سكني لعائلة واحدة بقيمة 300,000 دولار يُؤجّر بمبلغ 2,500 دولار شهرياً، فإن إجمالي الإيجار السنوي يبلغ 30,000 دولار ومُضاعف الإيجار الإجمالي هو 10 - أي أن السعر يساوى عشر سنوات من الإيجار الإجمالي.

لأنه يحتاج إلى رقمين فقط مباشرة من قائمة العقارات، فإن مُضاعف الإيجار الإجمالي هو أسرع فحص للتقييم في العقارات. الأقل هو الأفضل عموماً، لكن الرقم لا يعني شيئاً إلا عند مقارنته بالنطاق النموذجي لهذا السوق المحدد.

تختلف معايير مُضاعف الإيجار الإجمالي بشكل كبير حسب الموقع:

• أقل من 8 يشير عادةً إلى سوق تدفق نقدي قوي - وهو شائع في الغرب الأوسط وأجزاء من الجنوب.
• النطاق من 8 إلى 12 متوازن، وهو نموذجي لمعظم المدن الكبرى الثانوية في الولايات المتحدة.
• من 12 إلى 16 أنت في منطقة تركز على ارتفاع القيمة، مثل المدن الساحلية الكبرى حيث يكون العائد الإيجاري أقل.
• أعلى من 16 يشير إلى تسعير مضاربي أو متميز مع دخل حالي ضعيف.

غالباً ما تقع عقارات وسط المدينة في المملكة المتحدة وأستراليا عند مُضاعفات إيجار إجمالي عالية أيضاً.

الرقم وحده ليس له معنى - اقرأه دائماً مقارنةً بالعقارات القابلة للمقارنة في نفس السوق الفرعي.

يقع مُضاعف الإيجار الإجمالي ومعدل الرسملة على طرفي نقيض من طيف التحليل.

يستخدم مُضاعف الإيجار الإجمالي الإيجار الإجمالي ويتجاهل المصروفات، لذا فهو سريع ولكنه تقريبي - وهو مثالي لفرز العديد من القوائم بسرعة.

يستخدم معدل الرسملة صافي الدخل التشغيلي بعد المصروفات والشواغر، لذا فهو أبطأ في الحساب ولكنه أكثر دقة بكثير لتقييم العقار وتغطية القرض.

يمكن لعقارين لهما نفس مُضاعف الإيجار الإجمالي أن يكون لهما معدلا رسملة مختلفان تماماً بمجرد اختلاف تكاليف تشغيلهما. سير العمل القياسي هو استخدام مُضاعف الإيجار الإجمالي أولاً للتصفية، ثم معدل الرسملة على القائمة المختصرة قبل تقديم العرض.

يفترض مُضاعف الإيجار الإجمالي الرئيسي اشغال بنسبة 100٪، وهو ما لا يحدث أبداً في الواقع. مُضاعف الإيجار الإجمالي الفعلي = سعر العقار ÷ (إجمالي الإيجار السنوي × (1 - معدل الشاغر)).

تطبيق شاغر بنسبة 5٪ على عقار بقيمة 300,000 دولار يُؤجّر بمبلغ 30,000 دولار سنوياً يخفض الإيجار السنوي الفعلي إلى 28,500 دولار ويرفع مُضاعف الإيجار الإجمالي الفعلي من 10 إلى حوالي 10.53.

يكون هذا التعديل مهمًا للغاية عند مقارنة الأسواق ذات أنماط الشواغر المختلفة - فقد يكون مُضاعف الإيجار الإجمالي الرئيسي المنخفض في منطقة ذات معدل دوران مرتفع أقل جاذبية من مُضاعف إيجار إجمالي أعلى قليلاً في منطقة مستقرة. يبلغ هذا الحاسب عن كلا الرقمين تلقائياً.

مُضاعف الإيجار الإجمالي وعائد الإيجار الإجمالي هما وجهان لنفس العلاقة. العائد الإجمالي الضمني = 1 ÷ مُضاعف الإيجار الإجمالي × 100، لذا فإن مُضاعف إيجار إجمالي قدره 10 يساوي عائدًا إجماليًا بنسبة 10٪، ومُضاعف 20 يساوي 5٪.

إن التعبير عن النسبة كنسبة مئوية يجعل من السهل مقارنة العقار المؤجر بعوائد السندات، أو أسعار الفائدة على المدخرات، أو معدلات الرسملة.

تذكر أن هذا رقم إجمالي - سيكون العائد الصافي بعد مصروفات التشغيل والشواغر والتمويل أقل بشكل ملحوظ، وغالباً بنسبة الثلث أو أكثر، لذا لا تعامل أبداً العائد الإجمالي الضمني على أنه عائدك الفعلي الصافي.

يمكنك عكس مُضاعف الإيجار الإجمالي لتسعير عقار من إيجاره: القيمة المقدرة = مُضاعف الإيجار الإجمالي في السوق × إجمالي الإيجار السنوي.

إذا كانت العقارات القابلة للمقارنة في حي ما تُتداول بمُضاعف إيجار إجمالي قدره 11 وكان العقار الذي تحلله يحقق 33,000 دولار سنوياً، فإن قيمته الضمنية تبلغ حوالي 363,000 دولار.

يستخدم الوسطاء والمستثمرون هذا كفحص سريع لأسعار الطلب وكسطحي لتقييم عقار مُدرّ للدخل. وكما هو الحال مع التقييم بمعدل الرسملة، فهو دقيق فقط بقدر دقة مُضاعف الإيجار الإجمالي للسوق الذي تستند إليه، لذا احرص على جلب العديد من العقارات الحقيقية القابلة للمقارنة.

يكون مُضاعف الإيجار الإجمالي أكثر موثوقية للعقارات السكنية لعائلة واحدة والعقارات المؤجرة الصغيرة متعددة العائلات، حيث تكون نسب المصروفات قابلة للتنبؤ بها إلى حد كبير عبر العقارات المتشابهة.

بالنسبة للمباني التجارية والعقارات الكبيرة متعددة العائلات، تتباين المصروفات والشواغر جودة المستأجرين لدرجة أن الإيجار الإجمالي وحده يخفي الكثير - ويصبح معدل الرسملة ونسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) هما المؤشرين المهيمنين.

استخدم مُضاعف الإيجار الإجمالي كمرشح أولي لأي عقار مُدر للدخل، ولكن كلما كان الأصل أكبر وأكثر تعقيداً، كلما كان عليك الانتقال بشكل أسرع من مُضاعف الإيجار الإجمالي إلى تحليل كامل يعتمد على صافي الدخل التشغيلي (NOI) قبل الاعتماد على الرقم.

يرتبط مُضاعف الإيجار الإجمالي ارتباطاً وثيقاً بـ نسبة السعر إلى الإيجار المستخدمة في تحليل سوق الإسكان. بينما يقارن مُضاعف الإيجار الإجمالي السعر بالإيجار السنوي، فإن نسبة السعر إلى الإيجار - التي يتابعها الاحتياطي الفدرالي واقتصادي الإسكان - هي نفس الفكرة (غالباً ما تُحسب شهرياً) وتُستخدم للحكم على ما إذا كان السوق يفضل الشراء أو الإيجار.

يشير ارتفاع مُضاعف الإيجار الإجمالي عبر منطقة حضرية إلى أن الأسعار تفوق الإيجارات - وهو سوق مدفوع بار ارتفاع القيمة أو قد يكون محموماً - بينما يشير انخفاض مُضاعف الإيجار الإجمالي إلى تحسن ظروف التدفق النقدي.

تتبع اتجاهات مُضاعف الإيجار الإجمالي بمرور الوقت، وليس فقط لقطة واحدة، يساعد المستثمرين على توقيت الدخول إلى السوق وتحديد متى تضغط العوائد.

أكبر خطأ هو التعامل مع مُضاعف الإيجار الإجمالي كأداة قرار نهائي بدلاً من اعتباره أداة فرز - فهو يتجاهل المصروفات والتمويل والشواغر والنفقات الرأسمالية، لذا فإن مُضاعف الإيجار الإجمالي الرائع لا يزال بإمكانه إخفاء عقار خاسر للمال.

تشمل الأخطاء الأخرى:

• استخدام الإيجار المطلوب بدلاً من الإيجار المحصل الفعلي
• تجاهل مُضاعف الإيجار الإجمالي الفعلي في الأسواق ذات الشواغر المرتفعة
• مقارنة مُضاعفات الإيجار الإجمالي عبر أسواق مختلفة أو أنواع عقارات مختلفة

قد يكون مُضاعف الإيجار الإجمالي المنخفض جداً (أقل من 6) علامة تحذيرية لمنطقة متعثرة أو مشكلات خفية بدلاً من كونها صفقة رابحة. قم دائماً بتأكيد مُضاعف الإيجار الإجمالي المواتي بتحليل كامل لمعدل الرسملة والتدفق النقدي.