Calcolatrice Costi di Acquisto Casa

Le spese di chiusura ammontano in media al 2-5% del prezzo di acquisto, ma variano notevolmente a seconda dello Stato e del tipo di mutuo.

Le commissioni del prestatore includono:

• apertura del prestito (0,5-1% dell'importo del prestito)
• sottoscrizione ($400-900)
• rapporto di credito ($30-50)
• certificazione per inondazioni ($15-25)
• stima ($300-500)

Le commissioni sul titolo includono:

• assicurazione sul titolo (0,5-1% del prezzo di acquisto, richiesta dai prestatori)
• ricerca del titolo ($200-400)
• spese di registrazione ($50-250)

Gli oneri governativi includono:

• tasse di trasferimento (variabili dallo 0,1% in Colorado al 2,2% nel Delaware)
• spese di registrazione
• in alcuni Stati, tasse sui beni di lusso per immobili di maggior valore

Elementi prepagati dovuti alla chiusura:

• 3-12 mesi di imposte sulla proprietà ($2.000-8.000)
• 1 anno di assicurazione sulla casa ($1.000-3.000)
• interessi pro-quota dalla data di chiusura alla fine del mese

I prestiti FHA aggiungono un premio di assicurazione ipotecaria anticipata dell'1,75% dell'importo del prestito.

Oltre alle spese di chiusura, gli acquirenti sottovalutano frequentemente l'ispezione della casa ($400-600) e le potenziali ispezioni specialistiche:

• radon ($150-200)
• termiti ($75-150)
• telecamera per la linea fognaria ($200-400)
• ingegnere strutturista ($400-800) se vengono riscontrati problemi

L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) aggiunge $100-300 al mese sui mutui convenzionali con un anticipo inferiore al 20%.

Le spese HOA ($200-800 al mese per condomini e comunità pianificate) sono costi continui che influiscono sulla convenienza.

Spese immediate di trasferimento:

• commissioni di allacciamento delle utenze
• acquisto di elettrodomestici (un nuovo frigorifero costa $1.000-3.000 se non incluso)
• tendaggi e rivestimenti per finestre ($500-3.000)
• attrezzatura per il prato ($500-1.500) per i proprietari di casa alla prima esperienza che passano dall'affitto

Riserve di emergenza: i consulenti finanziari raccomandano di mantenere accessibile l'1-3% del valore della casa per riparazioni impreviste, ovvero $4.000-12.000 per una casa da $400.000.

• Negoziare le concessioni del venditore: nei mercati favorevoli agli acquirenti, i venditori possono accettare di pagare il 2-3% del prezzo di acquisto per le spese di chiusura, riducendo la liquidità necessaria di $8.000-12.000 su una casa da $400.000.
• Confrontare i prestatori di mutui: le differenze di tassi e commissioni tra 3-5 prestatori possono far risparmiare $2.000-5.000 in commissioni di apertura e molte migliaia in più nel corso della vita del prestito.
• Programmi per acquirenti alla prima esperienza (FHA con 3,5% di anticipo, VA con 0% di anticipo, USDA con 0% di anticipo nelle aree idonee, assistenza statale specifica per l'anticipo) riducono drasticamente i requisiti di liquidità iniziale.
• Informarsi sui crediti del prestatore: accettare un tasso di interesse leggermente superiore (0,125-0,25% in più) può generare $2.000-4.000 in crediti del prestatore applicati alle spese di chiusura.
• Pianificare le chiusure verso la fine del mese riduce al minimo gli oneri per interessi prepagati.
• Infine, considerare un mutuo senza spese di chiusura in cui le commissioni di chiusura vengono incluse nell'importo del prestito: si paga di più nel tempo in interessi ma serve meno liquidità iniziale.

La liquidità totale per comprare casa è data dall'anticipo più le spese di chiusura più gli elementi prepagati (imposta sulla proprietà e assicurazione sulla casa trattenute in un deposito a garanzia).

Su una casa da $400.000 con il 10% di anticipo e il 3% di spese di chiusura, si tratta di $40.000 + $12.000 + prepagati, spesso $55.000-60.000 prima di avere le chiavi.

Secondo il Consumer Financial Protection Bureau, questa cifra di liquidità alla chiusura, e non il prezzo esposto, è ciò che determina se ci si può effettivamente permettere l'acquisto. Questo strumento, simile a una calcolatrice online, somma ogni componente in modo che non ci siano sorprese al tavolo della chiusura.

L'anticipo è la tua quota di capitale nella proprietà; le spese di chiusura sono le commissioni di transazione per aprire il mutuo e trasferire il titolo. Sono riserve di liquidità separate.

Un anticipo del 20% evita l'assicurazione ipotecaria privata, ma si deve comunque un ulteriore 2-5% del prestito in spese di chiusura.

Secondo Freddie Mac, molti acquirenti alla prima esperienza stanziano un budget solo per l'anticipo e vengono colti di sprovvista dalle spese di chiusura. Tieni distinte le due voci quando pianifichi i tuoi risparmi in modo da coprire l'intera liquidità alla chiusura.

Le spese di chiusura rientrano in tre categorie.

• Le commissioni del prestatore includono l'apertura del prestito (0,5-1% del prestito) e la sottoscrizione.
• Le commissioni di terze parti coprono la stima ($400-600), la ricerca e l'assicurazione del titolo ($1.000-2.000) e la registrazione.
• I prepagati finanziano il primo anno di assicurazione sulla casa e diversi mesi di imposta sulla proprietà in un conto di deposito a garanzia.

Il modulo di stima del prestito del CFPB elenca dettagliatamente tutte queste voci entro tre giorni lavorativi dalla richiesta, consentendoti di confrontare i prestatori riga per riga prima di impegnarti.

La liquidità al rogito (cash to close) è la cifra esatta da bonificare il giorno del closing: acconto più costi totali di chiusura e spese anticipate, meno eventuali depositi (caparra confirmatoria) già versati e crediti del venditore o del creditore.

Due case allo stesso prezzo possono richiedere liquidità molto diverse a seconda del tipo di mutuo, del conto vincolato (escrow) e dei crediti negoziati.

La Closing Disclosure del CFPB, emessa almeno tre giorni lavorativi prima del rogito, indica l'esatta liquidità necessaria affinché tu possa organizzare i fondi e individuare eventuali discrepanze dell'ultimo minuto.

I costi di chiusura variano notevolmente in base alla posizione e al programma di mutuo.

Gli Stati con imposte di trasferimento elevate come New York, Delaware e Pennsylvania fanno salire i costi totali ben al di sopra della media nazionale del 2-5%, mentre gli Stati senza imposta di trasferimento si collocano all'estremità inferiore.

Anche il tipo di mutuo conta: i mutui FHA aggiungono un premio di assicurazione ipotecaria anticipato dell'1.75% e i mutui VA addebitano una commissione di finanziamento, ed entrambi possono essere inclusi nel prestito.

Valuta sempre il programma di mutuo specifico nel tuo Stato, non una media nazionale.

I costi di chiusura sono divisi tra acquirente e venditore, e la divisione è in parte consuetudinaria e in parte negoziabile.

• Gli acquirenti di solito pagano le commissioni del creditore, la perizia e la loro quota di spese anticipate.
• I venditori di solito pagano la commissione immobiliare e, in molti Stati, le imposte di trasferimento.

In un mercato favorevole agli acquirenti, i venditori spesso accettano concessioni del venditore che coprono parte dei costi di chiusura dell'acquirente.

Sapere quali costi spettano convenzionalmente a te — e quali sono negoziabili — è una leva diretta sulla liquidità necessaria al rogito.

Due moduli CFPB standardizzati regolano i numeri.

• Il Preventivo di Prestito (Loan Estimate) arriva entro tre giorni lavorativi dalla richiesta e ti consente di confrontare i creditori su voci di spesa identiche.
• La Closing Disclosure arriva almeno tre giorni lavorativi prima del rogito e deve corrispondere agli importi finali.

Confronta i due documenti: le commissioni nelle categorie 'non modificabili' e 'limitate a un aumento del 10%' sono protette, e aumenti ingiustificati sono motivo per contestare il creditore.

Questi moduli sono la tua migliore difesa contro commissioni gonfiate o superflue.

Gli errori più costosi sono:

• preventivare solo l'acconto
• ignorare le spese anticipate e il conto vincolato
• non confrontare i creditori (tassi e commissioni variano significativamente tra loro)

Altri saltano l'ispezione della casa per risparmiare poche centinaia di dollari, per poi trovarsi di fronte a migliaia di dollari di riparazioni impreviste, o prosciugare completamente il fondo di emergenza per il rogito.

Metti da parte da due a tre mesi di spese dopo il rogito, richiedi almeno tre preventivi di prestito e leggi ogni singola riga della Closing Disclosure prima di firmare.