Calcolatrice online

Il Consumer Financial Protection Bureau consiglia di concentrarsi sul periodo di pareggio anziché sulla regola pratica tradizionale secondo cui si dovrebbe rifinanziare ogni volta che i tassi scendono dell'1% o più, che è eccessivamente semplicistica. Il vero test è il periodo di pareggio: Costi di chiusura / Risparmi mensili = mesi per recuperare i costi. Se prevedi di rimanere nella casa più a lungo del periodo di pareggio, il rifinanziamento probabilmente ha senso.

Un mutuo di 400.000$ rifinanziato dal 6,5% al 5,5% fa risparmiare circa 275$/mese. Con 6.000$ di costi di chiusura, il pareggio è a 22 mesi. Se prevedi di rimanere per più di 5 anni, i risparmi netti totali superano i 10.500$. Tuttavia, se potresti vendere o rifinanziare di nuovo entro 2 anni, i 6.000$ di costi di chiusura potrebbero non essere completamente recuperati.

Il rifinanziamento con liquidità (cash-out) (prendendo in prestito più di quanto si deve per accedere al capitale proprio) richiede un controllo aggiuntivo: il nuovo prestito più grande significa rate più alte e più interessi totali anche a un tasso inferiore.

Il rifinanziamento di tasso e durata cambia semplicemente il tasso di interesse, la durata del prestito o entrambi senza aumentare il saldo del prestito. Questo è il tipo più semplice: abbassa il tuo tasso per risparmiare sugli interessi o accorcia la tua durata (da 30 a 15 anni) per costruire capitale più velocemente e risparmiare drasticamente sugli interessi totali — un mutuo di 300.000$ al 5,5% costa 313.200$ di interessi in 30 anni contro 131.400$ in 15 anni, un risparmio di 181.800$.

Il rifinanziamento con liquidità ti consente di prendere in prestito sul capitale accumulato: se la tua casa vale 500.000$ e devi 300.000$, potresti rifinanziare per 375.000$ e ricevere 75.000$ in contanti (al netto dei costi di chiusura) per ristrutturazioni, consolidamento debiti o investimenti. I tassi per il cash-out sono tipicamente superiori dello 0,125-0,25% rispetto a quelli di tasso e durata, e i finanziatori limitano il cash-out all'80% LTV.

Oltre al tasso di interesse principale, fai attenzione a:

• commissioni di origine (0,5-1,5% dell'importo del prestito)
• spese di perizia (400-600$)
• assicurazione sul titolo (1.000-2.000$)
• punti ipotecari (1.000-4.000$ per punto per ridurre il tasso dello 0,25%)

Alcuni istituti di credito pubblicizzano un rifinanziamento 'senza costi di chiusura' ma incorporano i costi in un tasso più alto — in 30 anni, questo spesso costa più che pagare in anticipo.

L'errore più grande è ripristinare la durata del prestito senza considerazione: se ti restano 22 anni sul mutuo e rifinanzi in un nuovo prestito a 30 anni, hai aggiunto 8 anni di rate. Per confrontare equamente, abbina la durata rimanente — rifinanzia in un prestito a 20 anni o rendi la rata a 30 anni equivalente alla tua rata attuale per preservare la cronologia di estinzione originale.

Un altro errore: rifinanziare frequentemente (ogni 2-3 anni) per inseguire tassi più bassi accumula costi di chiusura che possono superare i risparmi cumulativi.

Il punto di pareggio è il singolo numero di rifinanziamento più importante: Pareggio (mesi) = Costi di chiusura ÷ Risparmi mensili.

Se un rifinanziamento fa risparmiare 349$ al mese e costa 5.000$ per la chiusura, vai in pareggio in circa 14 mesi (5.000$ ÷ 349$). Rimani nella casa oltre quel punto e ogni mese di risparmio è puro guadagno; vendi o rifinanzia di nuovo prima e perdi denaro sui costi di chiusura.

Confronta il periodo di pareggio con il tempo in cui prevedi realisticamente di mantenere il prestito — quel confronto, non solo il calo del tasso, decide se il rifinanziamento conviene.

I risparmi del rifinanziamento derivano da un tasso inferiore e si scalano con la dimensione del prestito e la durata rimanente. Ridurre un mutuo di 300.000$ dal 7,5% al 6,0% taglia la rata di circa 300$ al mese e può far risparmiare decine di migliaia nel corso della vita del prestito.

Più grande è il saldo e maggiore è il calo del tasso, maggiori sono i risparmi — anche una riduzione dello 0,5% su un prestito di grandi dimensioni è significativa.

Ma i risparmi totali stimati dipendono dalla durata: estendere da 25 a 30 anni abbassa la rata ma può aumentare gli interessi totali, quindi confronta sempre gli interessi totali vecchi rispetto a quelli nuovi, non solo la cifra mensile.

La scelta della durata è dove molti rifinanziamenti falliscono. Rifinanziare 22 anni rimanenti in un nuovo prestito a 30 anni abbassa la rata mensile ma aggiunge 8 anni di pagamenti e può aumentare gli interessi totali anche a un tasso inferiore.

Accorciare la durata invece — diciamo da 30 a 15 anni — taglia drasticamente gli interessi totali (spesso della metà) accumulando capitale più velocemente, solitamente per una rata leggermente superiore.

Per rifinanziare equamente, abbina la tua durata rimanente o continua a pagare il vecchio importo della rata sul nuovo prestito a tasso inferiore, preservando la data di scadenza originale e cogliendo al contempo il risparmio sul tasso.

Un rifinanziamento 'senza costi di chiusura' non elimina le spese, ma le incorpora in un tasso di interesse più alto o le aggiunge al saldo del prestito. Il compromesso è semplice: eviti contanti anticipati ma paghi di più nel tempo.

Se prevedi di mantenere il prestito solo per pochi anni, un'opzione senza costi di chiusura può vincere perché non raggiungi mai il pareggio sulle spese pagate in anticipo. Se prevedi di rimanere a lungo termine, pagare i costi di chiusura in anticipo e bloccare il tasso più basso costa quasi sempre meno per l'intera durata del prestito.

Inserisci entrambi gli scenari in una calcolatrice matematica e confronta il costo totale nel corso del periodo di detenzione previsto.

I punti di sconto ti consentono di pagare contanti in anticipo per abbassare il tuo tasso di interesse — tipicamente un punto costa l'1% del prestito e riduce il tasso di circa lo 0,25%. Su un prestito di 300.000$, un punto è di 3.000$ per tagliare circa un quarto di punto dal tasso.

I punti hanno senso solo se mantieni il prestito abbastanza a lungo da recuperare il costo attraverso rate inferiori, un calcolo del pareggio proprio come il rifinanziamento stesso.

Per brevi periodi di detenzione, salta i punti e prendi il tasso più alto; per una casa a lungo termine per sempre, comprare il tasso può far risparmiare significativamente nel corso dei decenni.

Il rifinanziamento non è sempre intelligente. Evitalo quando:

• il periodo di pareggio supera il tempo in cui rimarrai
• il calo del tasso è troppo piccolo per superare i costi di chiusura
• ripristini un prestito quasi estinto a 30 anni gonfiando gli interessi totali

Il rifinanziamento seriale ogni due o anni per inseguire piccole flessioni dei tassi accumula costi di chiusura che possono superare i risparmi. Il rifinanziamento con liquidità per finanziare consumi come auto o vacanze converte la spesa a breve termine in 30 anni di interessi di mutuo.

Rifinanzia per un motivo chiaro e basato sui calcoli — costo totale inferiore, durata più corta o uso generatore di valore del capitale proprio — non solo perché i tassi sono scesi.

I prestiti garantiti dal governo offrono rifinanziamenti 'semplificati' che tagliano burocrazia e costi.

• L'FHA Streamline (gestito da HUD) salta una nuova perizia e la maggior parte delle verifiche del reddito per i mutuatari FHA esistenti.
• L'IRRRL del VA (Interest Rate Reduction Refinance Loan, dettagliato su VA.gov) fa lo stesso per i veterani, spesso senza costi di tasca propria.

Entrambi sono progettati puramente per abbassare il tasso o passare da un tasso variabile a uno fisso, ed entrambi richiedono comunque un beneficio tangibile netto — una reale riduzione del tasso o della rata.

Se possiedi già un prestito FHA o VA, un rifinanziamento semplificato offre frequentemente un percorso più rapido ed economico verso il risparmio rispetto a un rifinanziamento convenzionale.

Se hai acquistato con meno del 20% di acconto su un prestito convenzionale, stai pagando l'assicurazione ipotecaria privata (PMI), e il rifinanziamento può eliminarla. Una volta che il valore della tua casa e il rimborso ti spingono oltre il 20% di capitale proprio (80% loan-to-value), un rifinanziamento in un nuovo prestito senza PMI rimuove quel costo mensile, che può essere di 100-300$ al mese.

I valori immobiliari in crescita spesso portano i mutuatari al 20% di capitale proprio più velocemente del previsto.

Nota che i prestiti convenzionali a volte possono cancellare il PMI senza rifinanziamento una volta raggiunta la soglia, mentre il MIP dell'FHA di solito richiede un rifinanziamento in un prestito convenzionale per essere eliminato, rendendo il rifinanziamento per la rimozione del PMI particolarmente prezioso per i mutuatari FHA.